透视商品房买卖中的“霸王合同”

【摘要】商品房买卖合同因其标的物特殊、交易程序复杂、履行期限较长而不同于一般的商品买卖合同，期房买卖合同尤为典型。合同本身的特殊性、合同当事人双方占有资源与信息的严重不对等，极易导致商品房买卖中出现大量的“霸王合同”。“霸王合同”的出现，纵容了不良开发商的投机与冒险心理，损害了广大购房人的合法权益，干扰房地产市场的健康发展，甚至因此而引发社会问题。本文拟就商品房买卖中“霸王合同”的特征、表现形式与防范措施谈一点看法.

1 “霸王合同”及其特征

所谓“霸王合同”，指的是在商品交易中，提供格式合同的一方利用其具有垄断地位、交易优势，或在经济上的明显强势，在制定格式条款时违反公平原则，以单方声明或其他方式规避自己应承担的法律责任，加重交易对方的责任或限制、排除对方的合法权利。

“霸王合同”一般具有如下三个特征：第一，该类合同的表现形式多为制式合同，即含有格式条款的合同，也有人称之为格式合同。《合同法》第三十九条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第二，提供制式合同的一方具有明显的交易优势，即具有垄断地位、优越条件或经济强势。第三，合同中的格式条款违反公平原则，内容多为减轻或免除己方责任、加重对方责任、或限制排除对方权利。

2 商品房买卖中“霸王合同”的表现形式

2.1 签订正式商品房买卖合同之前，开发商要求购房人必须与其签订认购书或预订协议。

协议一般规定：购房人须预交定金，并于协议签订之日起一定期限内（时间较短，一般为7日）前往签订正式合同，否则，定金不予退还。凡签订预订协议或认购书的购房人，一般已就主要购项与销售人员基本谈妥，此时，完全可以直接进行正式合同谈判，但开发商却要求购房人先签订预订协议或认购书。待定金入帐后，开发商便立即催促购房人前往签订正式购房合同。协议签订并交纳定金后，购房人便将合同谈判的主动权拱手让与开发商，陷自身于不利境地,若双方无法就正式合同的主要条款达成一致，应当允许解除预约，退还定金。但交付定金并保证限期签订正式购房合同、否则定金不退的约定，已超出预订或认购的范畴，既然只有一个结果，何必多此一举！此中的奥妙，恐怕只有开发商自己明白。

2.2 开发商单方提前填写或直接确定本应由双方协商的合同条款，并声明不得更改。

商品房买卖合同文本中许多条款均为空白条款或可选择条款，意在交由双方具体协商一致后共同填写与确定。而实践中，开发商所提供的合同文本上，已单方提前填写或直接确定了本应由双方协商的合同条款，并声明不得更改，这是“霸王合同”的主要表现。其一，开发商事先单方将准备签订的正式合同的有关空白条款填好，并声明所填写内容不得更改。如在允许延期交房的空白栏内，将由于政府部门的办事程序、施工单位的逾期交工等原因作为其免责事由予以约定。其二，开发商单方将准备与购房人签订的商品房买卖合同中对买受人有利的有关条款划掉（表现为直接在条款前打“×”），把应与购房人协商确定的条款自行选定。如在面积误差处理上，直接将由其承担违约责任、买受人有权退房的条款划掉，自行填写为：“买受人不退房，房款据实结算。”凡是规定开发商严重违约后购房人可以单方解除合同的条款，大多遭此噩运。

2.3 就有关特定事项直接单方面拟定补充协议，要求购房人必须签订。

因合同文本设计条款有限，且对有关特定事项约定较为简略，确有必要就有关事项做出具体约定时，双方需另行协商签订补充协议。开发商往往在签订合同之前就有关事项单方拟定了补充协议，要求购房人在签订商品房买卖合同时必须同时签订该补充协议，这是商品房买卖中“霸王合同”的又一表现形式。这种情况主要表现在有关按揭贷款问题、房屋交接问题、物业管理问题等事项上。如就有关按揭贷款事项单方约定为：“若买受人原因导致不能取得按揭贷款的，买受人应于三日内一次性付清房款，逾期付款，按本合同约定承担违约责任”。当非因买受人原因致使不能办理按揭贷款手续、买受人又无力直接支付房款时，买受人选择退房将遭受重大损失。当购房人发现不妥，欲加修改时，往往会遭到开发商的拒绝。此类协议一般不经房地产主管部门登记备案，内容往往更加“霸道”。

3 商品房买卖中遭遇“霸王合同”如何救济

首先,要培养成熟的购房消费心态。成熟的购房心态可以增强抵制“霸王合同”的免疫力。购房人在选购房屋时，要树立起平等观念，增强权利意识和风险意识。不轻信开发商售楼人员的口头承诺。实践中经常发现，越是成熟的购房人，越知道面对风险如何取舍；越是态度执着的购房人，合同中的保障自身权利的条款写得越充分,消费者的逐渐成熟使得开发商会被迫收敛，一群成熟的消费者必然带动商品房交易市场走向成熟与规范。

其次，要掌握对付“霸王合同”的技能。对于开发商提供的格式合同，购房人应当认真审查，反复研究。仔细阅读开发商事前在合同文本的空白处填写的内容，要求开发商就有关内容予以解释，过于简略的约定要具体化，可能存在歧义的内容要明确，可能损害购房人利益的内容要删除。对于开发商单方提前选定的条款，要结合自身情况与需要权衡利弊，必要时进行调整。对于开发商删除的条款要有足够的警觉，除重复性和并无约定必要的条款外，一般不要同意开发商直接删除合同条款。当购房人有能力揭开“霸王合同”的面纱时，为了促成交易，不丧失商机，开发商最终还是会做出让步的。

第三，必要时要聘请专业人士提供帮助。商品房买卖具有一定的专业性，尤其是购房人，需要掌握一定的市场信息、房地产专业知识与法律知识等。普通购房人往往很难同时具备这些知识和能力，临时抱佛脚也不现实，向专业人士求助是一条安全的捷径。这些专业人士包括房地产、建筑与法律方面的专业人员，尤其房地产专业律师。能够协助购房人发现“霸王条款”，纠正和抵制“霸王合同”，同开发商的销售和法律人员进行谈判、交涉，最大程度地帮助购房人通过合同约定防范购房风险，保护购房人的合法权益。

最高人民法院2003年出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，有关购房人预交定金能否退还问题，开发商迟延交房和迟延办理房屋所有权证购房人能否主张解除合同问题，在该司法解释中均有明确规定。给作为弱势群体的购房人对付“霸王合同”提供了又一把保护伞。何时“霸王合同”退出历史舞台，房地产交易市场才能实现真正的规范。

参考文献:

[1]《中华人民共和国合同法》1999年

[2]《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》2003年

[3]《城市商品房预售管理办法》2004年