针对房地产策划在小区设计中的应用

【摘 要】随着我国经济的飞速发展，房地产行业也随之发展起来，也成为了当今促进我国经济的一种方式。而房地产行业要稳步发展，就离不开房地产策划，要分析房地产策划的定位、应用和设计。在本文中，不仅对房地产策划进行了具体分析，更以其在小区设计中为例，对房地产策划进行总结，是房地产项目与市场经济和社会相一致。

【关键字】房地产策划；建筑设计；小区

1 房地产策划的内容

房地产行业随着经济不断发展，房地产策划作为一种无形的概念存在于房地产的经营之中， 它涵盖了很多方面。一般情况下，它的工作包括市场调研、前期机会研究、初步策划、可行性研究、详细策划和营销策划等阶段，这些阶段缺一不可。房地产策划的过程是一个使房地产项目的资源能够进行优化配置的过程，不仅要考虑其开发商项目的结构、资源特征，还要清楚的分析此处房地产适合发展什么，多大的规模，和开发的速度――即房地产的资源配置合理化，成本最低化。优秀的房地产策划工作对房地产行业的健康发展发挥着极大的作用，换句话说便是，房地产策划就是在合适的时间合适的地点，将合适的产品送到合适的客户面前。

2 策划与设计的关系

房地产的策划与设计是既有区别又有关联的工作，因为他们具有不同的思维模式。房地产策划的关键是根据现有的条件，比如地理位置，成本等策划出与实际相关联的富有抽象含义的概念；而房地产设计是设计师按照自己的思维模式凭空对房地产做出的完美设计概念。如果要是将策划师与设计师联合到一起，那么对整个房地产不仅能有概念上的了解，也能有空间的合理规划。在进行分析时，对彼此的顾虑都做到相应的思考，这样就能避免很多房地产业的麻烦问题。

3 房地产策划在小区设计中的应用

在进行房地产策划时，要经过反复研究，讨论每一个方案的可行性。那么，以下便是在房地产策划中要注意的细节：《房地产策划在小区设计的应用》

3.1 市场环境特点

首先区位的前景要明朗，要有一定的历史文化，要使其能够发展成为集别墅、住宅和工业产地为一体的经济开发区；其次该地区的市场状况要良好，楼盘的规模和设计要符合当地的销售状况；最后是中小户型的兴起，就整个市场的销售状况来说，中小户型的销售量比较大。

随着对市场环境特点的具体分析，房地产的开发前景得到很大的提高。

3.2 建筑用地分析

每项房地产的开发，对其建筑用地的分析是至关重要的。

3.2.1 就外部条件分析

以高速公路为主的项目，道路和市政的设施配套相对完整，可以作为一个有利条件；周边的配套设施也要完善，比如消费市场；另外还要考虑小区内的交通是否便利，合理的利用自身配有的交通条件。

3.2.2 就内部条件分析

基地所处于的地势，要有利于小区内污水的排放；基地和道路之间的绿化隔离带，要能起到降低噪声污染的作用，如不能，一定要采取相应的有效措施；小区的出入口要有利于车辆的通行，基地和开发度一定要相对成熟。

3.3 整体方案的构思

3.3.1 在对项目做全面的分析和调查之后，要按照消费者的导向原则、以及个性化原则确定房地产产品的功能定位，凭借全新的产品功能体系和文化品位打动客户，使其成为该项目的消费者。

3.3.2 如果项目所在地的噪声污染比较严重，那么为了解决噪声问题，除了加强绿化带之外，还可以在基地靠近公路的一带安装吸音板，这样就减少的噪声造成的污染。

3.3.3 如果此项目的基地污水无法有效的排放，那么开发商可以自行建设污水处理系统，对其进行有效的过滤并加以利用，比如可以用来灌溉。

3.3.4 小区出入口的建设可以根据未来公路的规划重新设定，这样就能保证了未来的交通便利。

如果当地的市政设施缺乏，那么供应商可以根据其提供的自然资源进行充分利用，不仅能做到与环保理念相吻合，还能顺应时展的趋势。

3.4 策划创意与建筑设计

在策划上，利用小区内无法比拟的价格优势和环境优势，再对其赋予鲜明的个性，让消费者感受到“表里如一、皆大不同”的主题观念，也能让人体会到温暖的味道。在设计上，突出小区内的“小岛”的概念，营造绿水环绕的气氛，并实现紧凑式的别墅样式，满足消费者的视觉要求和消费要求。

随着小区项目的深入展开，项目策划和设计必须要做到提高自身认识，积极实践，充分发挥自己的功能，避免在开发的过程中出现问题。

4 房地产策划的禁忌

目前房地产策划已经成为一种服务能力，也成为一种趋势，在房地产行业中必不可少。但是在进行策划时，策划人员要注意禁忌：

4.1 策划不能赶潮流

消费理念有“时尚”、服饰有“潮流”，但是房地产策划却最忌这样的时尚潮流。因为土地具有其自己的功能性，包括自然属性和经济条件，这不是由“跟风”就能决定的，即便在同一块土地上，但是也能建设处不用价值的住宅。比如：万科曾经策划的“四季花城”取得成功，并且取得了良好的经济效益，但是如果换做另一个公司要做一个“四季花城”就会成功么？答案是未必，因为各有各自的消费群。房地产策划行业如果出现跟风的现象，那么就是对策划人员最大的嘲讽，也只能用两种原因来解释：一是房地产行业发展出现不正常现象；二是策划人员江郎才尽，不具备作为一名策划人员的资格。每项房地产的销售量是否到达可观的现象，主要在于该项房地产是否满足消费的需求，是否具有良好的居住环境和建筑的质量。

4.2 策划上拒绝

项目的策划要有民主的气氛，每个策划方案都是要由多个策划师共同协助完成的，如果要是只有一人说了算，那么在后期的建筑过程中很有可能出现问题。项目的策划要涉及众多的学科，比如融资、招标、销售、招租等过程，所以项目的开发商在选用策划人员的时候一定要慎重，一定要策划资格许可证，另外也一定要考虑策划专业人员的数量。

4.3 开发商最好不要自己做策划

古人有句话叫“当局者迷、旁观者清”，开发商在接手一个项目的时候，有时会为了商业机密的问题，而选择自己进行策划开发。但是他们忽略了自己对市场认识不充分的现象，导致在策划中会出现一些致命的偏差。还有一种可能，就是开发商决策层的思维可能会在无形之中影响到策划人员的灵感，有时会难以做出正确的策划。因此房地产的策划要委托专业的策划公司来承接项目的策划，策划公司也因此能够更好的建立自己的品牌。

5 房地产策划的合理应用

房地产要落足于市场运作，必须要从产品的市场细分之下寻找突破口；在策划中要避免出现“羊群效应”，导致资源浪费；另外要增强房地产策划的操作性，以便带来实在的利益。

房地产策划常规的程序包含：市场调研、市场分析、背景分析、项目SWOT分析、产品定位、消费群定位等，商业地产的策划侧重于项目定位，住宅地产的策划却侧重于目标市场定位。

针对房地产策划，一定要合理的利用资源，要从全局性的角度出发，将求产品、策划、定位、执行的完美联系，打造完美的战术体系，在房地产行业获得更广阔的空间。

6 结语

伴随着我国经济的发展和市场需求，房地产行业飞速发展，房地产策划也日益重要。建筑师和策划人员的工作方法也策划思维也要与时俱进，增强自己的专业领域知识，以便能够承接各种房地产开发商的项目，适应市场需求的不断变化。而策划人员更要为建筑设计提供合理性和科学性的策划保障，使设计能够更准确的把握设计尺度，更加有的放矢，这样也能更加有效的促进房地产行业的发展。

参考文献：

[1]兰峰，崔晶莉：《对房地产策划工作的思考》，现代商贸工业，2008年第8期

[2]胡涛：《房地产策划在小区设计中的应用》，山西建筑，2008年3月第8期

[3]包爱华：《房地产策划行业的发展与思考》，中外房地产报，2000年第13期

[4] 翁少群,，刘洪玉：《我国房地产行业的外资参与及其影响》， 建筑经济，2005，( 9)