基于流动性泛滥因素分析我国房地产泡沫成因

【摘 要】 本文从M2与GDP之比、房地产市值与GDP之比、房地产开发和购房资金来源三个方面分析了我国房地产泡沫的成因，认为流动性泛滥是造成我国房地产泡沫的主要因素之一。

【关键词】 M2；房地产市值；流动性

我国房地产业持续高位发展，房价不断的飙升导致房地产市场出现严重泡沫，引起世人关注。上世纪末日本房地产泡沫破灭、东南亚金融危机爆发和2008 年美国的“次贷”危机所引起的全球金融海啸都再一次说明了泡沫的严重危害。而这其中，流动性泛滥与土地财政一样，成了房地产泡沫形成的主要因素。

一、M2与GDP之比

据国际货币基金组织的《全球金融稳定报告》估计，截至2011年6月底，我国国内贷款总量相当于GDP的173%。 过去十年，我国广义货币M2的增长率大大超过了GDP的增长率，年平均增长率超过了18%。我国国内生产总值由2001年的 10.8万亿元增加到2010年的40.12万亿元，增长了2.7倍；而同时我国的货币供应量则由2001年的15.8万亿元增加到2010年末的72.59万亿元，增长了3.6倍。2010年底货币供应量M2与国内生产总值（GDP）之比达到1.8倍。而美国的M2与GDP之比一直在0.5-0.6的范围，韩国的M2与GDP之比更是在0.12-0.15之间。截至2010年年中，中国M2规模约是十年前的5.5倍。如果未来十年M2年平均增长率保持在17%左右，未来十年中国的M2总规模将达到空前的340万亿元。过去十年房地产、股市等投资市场大扩容沉淀了部分货币，由此带来的后果是，中国房地产泡沫岌岌可危，房地产市值与GDP之比达到全球第一。[1]

二、房地产市值与GDP之比

一般看房地产的泡沫情况，指标之一就是房地产的市值与GDP的比例。[2]《中国证券报》2009年曾经报道，目前我国农村住宅总市值为15.98万亿元，城市住宅总市值为75.98万亿元，全国住宅总价值约为91.48万亿元，相当于我国当时GDP（31.4万亿元）约3倍。而城市居民不吃不喝也需要近22年的工资才能买一套房。[3]全国城乡住宅总市值超过中国GDP两倍有多，说明我们的房地产“泡沫”已经越吹越大，到了很危险的地步。另据汇丰银行的一份分析报告显示，我国房地产泡沫已达到了非常危险的地步。2010年我国的房地产总市值与国内生产总值（GDP）的比例已经高达3.5倍，远远超过了美国次贷危机泡沫高峰期的1.8倍，而美国历史上平均是1倍，也超过了香港房地产泡沫高峰期的3.1倍，仅仅略低于日本房地产泡沫高峰期的3.8倍。2011年上半年，我国房价和地价仍在循环交替上涨，已越来越逼近日本房地产泡沫顶峰的水平。从这些数据可以看出我国的房价特别是一线城市的房价虚高到已经可以用“天价”来形容了。这或许可以说明，我国的房价至少要比美国的房价高出3倍，比日本的房价高出2倍。

三、房地产开发和购房资金来源分析

1、房地产开发资金来源分析

我国房地产开发所需资金主要来自于自筹资金、国内贷款、利用外资和其他资金等四个方面。房地产开发商自筹资金主要来自于商品房的销售收入，而商品房销售收入大部分来自于购房者的按揭贷款。通过商品房预售制，房地产开发商收取的预收款不但使开发商从银行获得了大量的流动性资金，而且还大大加快了房地产项目的开发建设周期，加大了房地产资金的流动速度。此外银行为化解自身存在的流动性过剩，也对房地产业进行了大量的放贷，造成大量过剩流动性资金流向了房地产领域，从而造成房地产业投资过热的局面。

央行数据显示，2010年全年新增人民币贷款7.95万亿元。但是这并未反映出问题的全部，如果再加上债券市场、股票市场、信托类贷款等融资方式，全社会的融资量已经达到了12.6万亿元之多，流动性严重过剩泛滥。国家统计局2011年1月17日的统计数据显示，2010年我国房地产开发企业资金来源总计为72，494亿元，同比增长了25.4%，占到全社会融资额的58%。

2、购房资金来源分析

研究发现在房地产行业的需求层面存在着市场化严重过度，而与此同时供给面市场化却严重不足的矛盾现象。可以将购买房地产的资金分成四类：第一类最重要的资金是来自制造业中的资金。由于近年来投资营商环境的迅速恶化，在国际金融危机的冲击下，我国的对外贸易遭受巨大损失，同时，由于人民币升值、生产要素价格提高等因素使得处于产业链底端的制造业利润越来越低，而楼市却越来越有利可图，导致制造业中的很多资金流向了房地产业；第二类是黑色收入；第三类是国际热钱；第四类是老百姓的储蓄存款。由于政府大规模的投资救市，致使人们的通货膨胀预期普遍加强。这四类资金汇集形成的“虚拟资金”不可控制、不可监管、不可预测，大量的涌入楼市投机，房价立刻失控、迅速攀升。可以看出严重的流动性过剩进入楼市投机、投资、炒作等是推高房价的主要因素。

供给面市场化严重不足的因素主要有：一是房地产业特有的金融信贷和土地开发权两大核心资源，都被地方政府牢牢的掌控，从而存在着“权力设租和权力寻租”的可能；第二，房地产开发所特有的长流程管理，从立项审批、开工建设到销售、交付整个流程大约超过100个环节，而且每一个环节都受到了政府职能部门的严格限制，造成很大的“权力设租和寻租”空间，滋生了腐败，效率低下，这就推高了房地产行业的成本支出；第三，个别地方政府非常热衷于通过挂牌高价拍卖土地，通过经营土地来经营城市，致使土地价格飞涨。在这些因素的叠加作用下，房价不断飙升。

除了以上几个受益于高房价的利益主体之外，银行为了增加贷款收益，有时甚至违规贷款给房地产开发商和投资者，这也成了推动房价高涨的一个因素。可以说，银行业也分走了高房价的一杯羹，银行也是造成楼市泡沫的原因所在。[4]

四、结语

通过以上分析，可以看出在我国房地产泡沫形成的过程中，货币超发、海量放贷、“虚拟资金”所形成的市场流动性泛滥是产生房地产泡沫的有力因素。

【参考文献】

[1] 叶檀.拉加德呼吁中国放宽货币重振楼市 居心不良.每日经济新闻.2011-11 -14.

[2] 谢国忠.别重复日本20年前的老路.2010.4.

[3] 中国证券报.2009-9-15.

[4] 黄威.叩问中国经济.中国法制出版社，2010.