基于合作共赢的房地产融资模式分析

【摘 要】 房地产开发是资金密集型行业，在当今越来越紧的宏观政策背景下，如何解决房地产开发企业的融资问题成为摆在企业面前的一道亟待解决的难题。采取让施工企业垫资施工、房地产开发企业让利的方式，不仅能解决房地产开发企业的融资难问题，而且由于增加了房地产开发企业的开发成本，房地产开发企业可以取得1.3倍的土地增值税抵税效应，同时还可以增加施工企业的净利润。文章通过具体案例予以说明。

【关键词】 房地产融资； 融资成本； 税收政策

房地产开发是资金密集型行业，开发周期长。面对国家严格的宏观调控政策，房地产开发企业的融资受到严格的限制，常用的银行贷款是房地产开发贷款，而房地产开发贷款使用的时间短，成本高。因为需要四证（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全银行才放款，等到房屋销售，就需要解押还款，从取得贷款至拿到房屋预售许可证，只有很短的时间。资金的使用时间短，成本应该低，但房地产开发贷款由于咨询费、顾问费等中间业务费的存在，这些费用是按单收取，与贷款金额和贷款时间无关，使得其贷款的固定成本较高。尽管使用时间较短，但总成本却很高，最重要的是房地产开发贷款不能满足房地产开发业务的需要。房地产开发企业从取得土地使用权开始到房屋的开发建造直至销售，哪一环节都需要巨额资金的支持，而房地产开发贷款只满足了其很小一个环节的需要，并不能真正解决房地产开发企业的资金缺口。在当今越来越紧的宏观政策背景下，如何解决房地产开发企业的融资难问题成为摆在房地产企业面前的一道亟待解决的难题。

如果让房地产开发企业与施工企业合作，施工企业作为贷款主体，向银行进行流动资金贷款，房地产开发企业以其土地作为抵押物，施工企业垫资为房地产开发企业进行施工，房地产开发企业对施工企业进行让利，会达到双赢的效果。对房地产开发企业来说，一方面可以突破当今形势对房地产开发企业融资的限制约束，解决房地产开发企业的融资难问题；另一方面，由于增加了房地产开发企业的开发成本，房地产开发企业可以取得1.3倍的土地增值税抵税效应。对施工企业来说，一方面可以拓宽其业务范围，增加其收入来源；另一方面，还可以取得垫资回报，同时，施工企业还贷款的风险也较小，因为有房地产公司的土地使用权作抵押。下面通过具体案例进行说明。

一、案例介绍

日升公司是一家房地产开发企业，正在开发六栋高层住宅楼，根据造价部门提供的数据，该工程正常预算造价为20 000万元，该住宅工程可售面积120 000平方，预计售价8 000元/平方，取得土地使用权所支付的价款为18 000万元，房屋开发成本每平方2 100元，房屋开发相关的管理及销售费用为750万元，工程人员预计如果资金充足12个月主体能够顺利封顶。因资金困难，现有两种方案可供选择：一是日升公司以土地使用权作抵押向银行贷款融资（以下称“自行贷款方案”）；二是让施工单位通过贷款进行垫资施工，日升公司为该笔贷款以土地使用权作抵押，同时日升公司给施工单位让利（以下称“垫资方案”）。

假设日升公司可以从银行取得一年期的贷款，为简化计算，假设资金成本为10%，首次付款时间为开工时。

建筑企业甲公司，有意为日升公司垫资施工，双方谈判垫资事宜，谈判情况为：施工单位垫资至主体封顶，工程造价按正常预算造价上浮11%结算。

该住宅工程符合税法规定的普通住宅标准，当地税务机关规定，财务费用中的利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并能够提供金融机构贷款证明的，允许据实扣除，但最高不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。

下面比较自行贷款方案与垫资方案中日升公司开发销售六栋高层住宅楼的税负及净利润：

方案一：自行贷款方案

在自行贷款方案下，其涉及的各项税收及净利润计算为：

1.计算土地增值税

（1）销售额：8 000元/平方米×12万平方米=

96 000（万元）

（2）扣除项目：

取得土地使用权所支付的金额：18 000（万元）

房地产开发成本：2 100×120 000=25 200（万元）

房地产开发费用：因为贷款利息等财务费用为2 000元，而土地成本与房地产开发成本之和的5%为2 160万元（（18 000万元+25 200万元）×5%），则允许扣除的财务费用可以选择2160万元，故允许扣除的房地产开发费用为4 320万元（（18 000万元+25 200万元）×10%）

与转让房地产有关的税金：96 000×5.6%=5 376（万元）

加计20%扣除：（18 000+25 200）×20%=8 640（万元）

扣除项目合计：18 000+25 200+4 320+5 376+

8 640=61 536（万元）

（3）增值额=96 000-61 536=34 464（万元）

（4）增值额与扣除项目之比=34 464/61 536=56.01%

（5）土地增值税：

增值额超过扣除项目的50%，故适用的土地增值税税率为40%，速算扣除率为5%。

应纳土地增值税：34464×40%-61536×5%

=10 708.80（万元）

2.计算净利润

利润总额：96 000-5 376-18 000-25 200-2 750

-10 708.80=33 965.20（万元）

应纳企业所得税：33 965.20×25%=8 491.30（万元）

净利润：33 965.20-8 491.30=25 473.90（万元）

方案二：垫资方案

在垫资方案下，其涉及的各项税收及净利润计算为：

1.计算土地增值税

（1）销售额：同方案一。

（2）扣除项目：

取得土地使用权所支付的金额同方案一。

房地产开发成本：因垫资施工方案的主体工程造价为正常预算价上浮11%，故房地产开发成本为25 200

+20 000×11%=27 400（万元）

房地产开发费用：（18 000+27 400） ×10%=4 540（万元）

与转让房地产有关的税金同方案一。

加计20%扣除：（18 000+27 400） ×20%=9 080（万元）

扣除项目合计：18 000+27 400+4 540+9 080+

5 376=64 396（万元）

（3）增值额=96 000-64 396=31 604（万元）

（4）增值额与扣除项目之比=31 604/64 396=49.08%

（5）土地增值税：

增值额未超过扣除项目的50%，故适用的土地增值税税率为30%，速算扣除率为0。

应纳土地增值税：31 604×30%=9 481.20（万元）

2.计算净利润

利润总额：96 000-5 376-18 000-27 400-750-

9 481.20=34 992.80（万元）

应纳企业所得税：34 992.80×25%=8 748.20（万元）

净利润：34 992.80-8 748.20=26 244.60（万元）

二、案例分析

从上述计算结果可以看出，垫资方案应该是最优选择，垫资方案比自行贷款方案净利润多770.70万元（26 244.60-25 473.90）。按常规思维，在房地产公司融资难的情况下，寻求施工企业进行垫资，会提高施工成本，即房地产公司的开发成本会增加，净利润应该有所下降，但本案例却相反，房地产公司的让利行为不但没有降低其净利润，反而比自行贷款方案下的净利润多770.70万元，是什么原因导致如此差异呢？税收政策的影响。如果不考虑税收政策的影响，房地产开发企业只需考虑能否融到资金，若能融到资金的情况下，融资决策实际上就是房地产公司自行贷款的融资成本与垫资成本之间的比较，若垫资成本高于自行贷款成本，日升公司则会选择自行贷款，反之选择垫资方案。在本案例中，日升公司自行贷款，其融资成本为2 000万元，如果选择让施工单位垫资施工，需要让利2 200万元，自行贷款的成本低于垫资施工的成本200万元，日升公司应该选择自行贷款才对，但分析的结果恰恰相反，正是由于税收政策的影响，改变了这一决策结果。

在房地产开发企业自行向银行贷款的情况下，贷款成本支出2 000万元是记入财务费用的，而在施工企业向银行贷款的情况下，施工企业的贷款成本支出增加了房地产开发企业的施工成本。对房地产开发企业来说，在自行贷款的情况下，房地产开发成本是25 200万元，在垫资施工的情况下，房地产开发成本是27 400万元，多了2 200万元，系房地产开发企业对施工单位的让利，从而使得房地产开发企业在计算其应交纳的土地增值税时，可以多抵扣2 860万元（2 200×1.30）（其中房地产开发成本可以多抵扣2 200万元，房地产开发费用可以多抵扣220万元，加计20%扣除项目中可以多抵扣440万元），起到1.3倍的抵扣效应，使得垫资方案比房地产公司自行贷款方案少缴土地增值税1 227.60万元。由于垫资方案下房地产的施工成本比自行贷款方案高2 200万元，而垫资方案比自行贷款方案财务费用少2 000万元，所以，垫资方案比自行贷款方案利润总额多1 027.60万元，再加上所得税的因素，导致垫资方案比自行贷款方案净利润多770.70万元（1 027.60万元×25%）。

对施工单位而言，收入由原来的25 200万元变为27 400万元，增加了2 200万元，相应的会增加营业税金及附加73.92万元（2 200×3.36%），增加融资成本

2 000万元（暂假定利率为10%），最终能够增加净利润94.56万元（（2 200-2 000-73.92）×（1-25%））。

三、案例启示

从上述计算和分析中可以得出以下启示：

第一，在目前国家对房地产的宏观调控政策越来越紧的情况下，房地产开发企业从银行融资的难度在加大、门槛在提高、融资成本在上升，在房地产公司的融资成为亟待解决的难题时，变房地产公司的融资为施工单位的融资，可以避开当前国家对房地产开发企业的融资约束，不失为当前环境下解决房地产公司融资难的一个现实良策。

第二，房地产开发企业对施工单位进行垫资让利，是一种双赢行为。对房地产开发公司来说，既解决了融资问题，又可以增加净利润；对施工单位来说，通过采用垫资让利，既拓宽了其业务范围，又增加了收益。就本例而言，施工单位至少增加净利润94.56万元，实务中，同样的贷款金额，施工单位贷款的成本会低于房地产开发企业贷款的成本。

第三，在其他条件不变的情况下，房地产开发企业对垫资施工单位让利达3 884万元时，房地产开发企业的自行贷款方案与施工单位的垫资方案所获得的净利润是一样的。只要让利的金额低于3 884万元，垫资方案的净利润都比自行贷款方案下的净利润高，让施工单位垫资，房地产开发企业让利的方案是可取的。

第四，如果日升公司开发的是普通标准住宅，容积率在1.0以上，在其他条件不变的情况下，预计售价在6 300元/平方米左右，则垫资方案还可以利用国家的税收优惠政策，比自行贷款方案的净利润多3 271.44万元。此时，房地产公司对施工单位的让利空间更大，为6 563万元。

第五，在其他条件不变的情况下，房屋的售价越高，通过垫资扩大房地产开发成本方案的抵税效应越大。当售价为8 200元/平方米时，垫资方案比自行贷款方案少缴土地增值税1 287万元，垫资方案比自行贷款方案净利润多815.25万元；当售价为12 000元/平方米时，垫资方案比自行贷款方案少缴土地增值税1 859万元，垫资方案比自行贷款方案净利润多1 244.25万元；当售价为18 000元/平方米时，垫资方案比自行贷款方案少缴土地增值税2 717万元，垫资方案比自行贷款方案净利润多

1 887.75万元。

【参考文献】

[1] 王晓敏.利用税收优惠政策进行垫资让利决策[J].财务与会计，2011（9）.