“米老鼠”推涨上海川沙房价

随着迪士尼乐园落户上海消息的宣布，川沙房价应声而涨。专家表示，迪士尼项目会持续对周边楼市产生利好刺激，不过并不是所有与迪士尼沾边的房产都值得投资。

经过几年的等待，米老鼠终于来到上海川沙附近。这里的房价在最近几天里，也突然“发烧”了。迪士尼乐园“落沪”的消息宣布之后，最先受益的当然首先是附近区域的楼市，不管是新盘还是二手房，都开始忙着提价；开发商敢于高价拿地明显也是受此鼓舞。可以预见，未来这里将成为上海又一个热点板块。

开发商信心满满，房东信心爆棚，购房者充满期待，大家都想分享迪士尼乐园带来的好处。那么，它的到来到底对楼市会产生哪些影响?

川沙房价直奔两万元

“川沙的房价也能买到两万元?”得知川沙房价暴涨的消息之后，王先生连连惊呼“不可思议”。

虽然同处外环线附近，但地处浦东新区的川沙一直带着“落后”的帽子。因为远离市中心区域，这里的市政配套设施一直非常落后，不管交通、医疗还是商业等，与浦西的外环线附近根本无法相比，如闵行区的七宝、宝山的西城区等区域，都已经发展成为新兴的居住板块。但目前的川沙镇，依然与上海其他郊区城镇没有什么两样。

但这一切因为迪士尼乐园的到来却有可能得到彻底改变。近日上海宣布，上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。更有消息称，总的投资规模初步预算大约244亿元，将建在浦东新区的川沙赵行，并于2014年对外开放。可以预见，随着迪士尼乐园建设的推进，川沙也将随之产生变化，并最终产生质变。

不过目前改变最大的是房价，不管是新房还是二手房，都在“齐刷刷”地往上涨。一家中介公司的业务员小李表示，有房东一次性提价20％来试探市场反应。小李举例说，有卖家将一套出自界龙新世纪的二手房(两房)从原来的12500元/平方米挂牌价直接调到15000元/平方米。此外，据川沙镇上的其他中介介绍说，附近的房龄较长的工房价格也出现了上调，调整幅度基本上在2000元/平方米左右，涨幅也达到20％。

与二手房相比，新房的上涨速度毫不逊色。据了解，鼎鑫・名流苑的报价已经达到21000元/平方米，这与今年10月底的16000元/平方米均价相比，涨幅达31％。为了追求更高的利润，有些楼盘则干脆“捂盘”，当记者致电天和湖滨售楼处时，售楼人员明确表示现在已经“无房可售，要等到下一批”，但记者浏览上海“网上房地产”网站却发现该项目显示还有房可售。至于何时再开盘，开盘价是多少，工作人员守口如瓶。除此之外，别墅项目也将加入涨价大军，如位于唐镇的一个别墅项目棕榈泉花园，虽然目前还没有涨价，但售楼处的工作人员表示，未来会根据市场情况进行调整。

投资者已表现出相当高的热情。鼎鑫・名流苑近期准备推出40余套公寓，引来1800多人前来登记，其中不乏江浙一带的投资客。售楼人员表示，最近几天，来自浙江温州的炒家手里挥舞着支票，要求整幢收购。“这两天我们已经接待了大概三四十位大买家，支票金额可以开出3000万元。”这位工作人员表示。

房价上涨还引发新的纠纷。据中介介绍说，最近有三成左右的卖家准备毁约。“因为房价涨得太高，即使毁约还有利可图。”逸轩房产的龚先生如是说。此外，还有七成以上的房东选择暂时捂盘。

对楼市影响有多大

毫无疑问，川沙房价的上涨受益于迪士尼乐园的进驻。专家表示，这仅仅只是一个开端，在随后很长一段时间内，迪士尼还会持续对周边楼市形成影响。那么，其影响主要集中在哪几个方面呢?

首先是人口的聚集，将会形成巨大的住宅市场需求。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，迪士尼乐园是一个巨大的娱乐项目，它将对周边产业格局产生聚集效应，从而带动人口、消费的增长，从而使得区域需求增加，住宅产品的档次得到提升。由此可以预见，未来迪士尼乐园周边板块将会不断推出新的地块用于商品住宅的开发，而且住宅品质也会大幅提高。

其次是促使周边配套设施得到改善。中国房地产指数研究院副院长陈晟表示，但凡大型项目的投资建设，与之相应的市政建设也会同步进行，这会使得周边的道路等配套设施得到进一步完善。因此他认为，随着迪士尼乐园项目建设的推进，未来川沙等周边区域的交通、景观设施等都会得到改善，城市化进程速度大大加快。

那么，其影响力到底有多大?只是影响迪士尼乐园周边少数几个板块，还是整个上海?对此，专家认为迪士尼的影响有限，不会扩大到整个上海。

上海五合智库总经理邹毅表示，迪士尼乐园落户上海，虽然能够拉动上海的旅游业、酒店业等产业，并带动商业消费，但对上海的房地产市场需求却不会形成直接影响，因此从这个角度来说，它对整个上海楼市来说，作用有限。不过对川沙、唐镇等周边板块来说，其影响则不一样，这些板块将直接受益于迪士尼项目的建设。

陈晟也持有相同的观点。在他看来，迪士尼乐园进驻之后，势必引起地价的溢价，进而传导到房价方面，最终引起房价的上涨。此外，市政投入，环境、景观等的改善，使得区域更为宜居，这些也会促使房价的上涨。而他特别指出，这些变化仅仅只是发生在迪士尼乐园周边板块上，其他区域却与之无关，更谈不上受益。

四大板块值得关注

根据专家意见，本刊认为最为靠近迪士尼乐园的川沙、唐镇、张江、周康等四大板块值得购房者关注。

据了解，目前迪士尼乐园的具置尚未公布，但大体方位可定，即位于A1公里以北、A2公路以东的川沙赵行，川沙、唐镇、张江以及周康等四大板块就聚集在周边，因此我们将重点介绍这四大板块。

川沙：近水楼台先得月

此前迪士尼传闻一直与川沙纠缠在一起。此次正式“落沪”的消息一经宣布，受益最大的无疑是川沙板块。

川沙也是浦东新区重点规划发展的区块之一。川沙功能区域(新镇)位于浦东新区东南，指原川沙镇、机场镇行政辖区范围及浦东国际机场范围，行政区域面积139.73平方公里，常住人口32.74万。轨道交通2号线东延伸段的建设，将大大提升板块的交通便捷程度，据了解，轨道交通在板块周边设有夏东路站、川沙站、川沙东站；此外，市、区级几条快速干道(迎宾大道、华东路、川沙路)纵横穿越腹地，直接和沪杭、沪宁高速公路连接。

受迪士尼乐园进驻的影响。目前川沙房价出现大幅上涨迹象。记者实地探访结果显示，板块内房龄较短的二手公寓，如永达城市公寓、界龙新世纪、水景豪园等，近期单价上涨了2500元／平方米，房龄较长的工房单价也提高了2000元/平方米左右，如京都小区、青夏小区等。不过据附近中介介绍，即使是价格大幅提高，但仍然有七成左右的房东选择暂时性“捂房”，等待

房价进一步上涨。

新房价格同样也出现大幅上涨迹象。迪士尼进驻消息宣布之后，周边在售楼盘纷纷调整销售策略，如鼎鑫・名流苑一次性提价三成，并表示以后会分批推出房源，而且价格还会持续上调；天和湖滨目前没有开盘的打算。此外，东方城市绿苑、御景豪园等楼盘有少量房源出售，不过目前尚未公布最新售价。

唐镇：别墅借力“米老鼠”

目前唐镇开发的住宅项目主要是别墅，板块也有望借助造士尼的进驻而获得更大的上涨空间。

唐镇也是浦东新区重点发展的新市镇之一。唐镇新市镇是张江功能区域的核心区域，也是浦东国际机场通往中心城区的重要节点，具有发展高端国际型生活配套服务功能的独特区位优势。唐镇新市镇规划区范围为龙东大道以南、外环线以东、川杨河以北、浦东运河以西的地区，总面积18.17平方公里。现有的交通线路除了龙东大道、龙东二大道以及外环线等主要交通干线外，轨道交通2号线东延伸段在板块内设有唐镇站、唐镇东路站两个站。

作为浦东区内高档住宅重点发展区域之一，最近几年建成了棕榈泉、白金瀚宫、圣马力诺桥等一批高档别墅区，目前在售的别墅项目有棕榈泉、张江名流豪庭等，棕榈泉为独栋别墅，售价在2000万～4000万元，栋之间，张江名流豪庭为联排别墅，售价约25000元／平方米。在售的公寓项目有天歌华庭等，售价约14500元／平方米。

张江：借迪士尼锦上添花

相对来说，迪士尼对张江板块的影响没有川沙、唐镇那么大，但该板块地处乐园周边，多少还是会受到一些影响。

背靠上海张江产业高科技园区，这里云集众多高收入者，张江板块“不差钱”，购买力较为旺盛。出于发展产业需要，园区内部主要为办公场所，而其住宅配套主要集中在周边区域，且开发量也不大。张江板块的住宅主要集中在张江镇上，一是张江镇以北的香楠地区，主要为联体和叠加式别墅，另一块是以市政动迁配套工程为主、少量商品房为辅的大众居住区。

目前板块内新房开发已近尾声，市场多见二手房。在售的一手新房为广兰丽园，售价约21000元／平方米。据附近中介介绍，近期是别墅抛盘高峰期，售价在几百万上千万不等。二手次新房的价格接近20000元／平方米，如城市经典等，此外还有一些年限较长一点的二手房，售价在15000元／平方米，如香樟小区的二手房。

周康：房价更上一层楼

因为紧靠迪士尼乐园，周康板块将会得到更多购房者的关注。

此前，周康板块仅仅作为陆家嘴金融区生活配套的形象出现，因为随着陆家嘴金融区规模的扩大，越来越多的工作人员需要南下寻找居住场所，配套越来越成熟的周康板块成为不二选择。但随着迪士尼乐园选址赵行，有了“米老鼠”这个小精灵做邻居，相信未来这里会成为更多人的选择。

目前在售一手新房项目有绿地香颂、绿洲康城、保利林语溪等楼盘，售价在14000元/平方米到20000元/平方米不等。

并非沾边都能受益

专家提醒说，迪士尼落户上海，肯定会使得周边区域部分板块受益。但需要注意的是，人流并不等于钱流，并不是所有跟迪士尼沾边的都能投资，因此还需要注意投资风险。

邹毅表示，迪士尼乐园建成并对外开放之后，对周边商业项目的影响更大。在他看来，届时迪士尼乐园将带来大量的游客，这些游客会选择在周边停留，因此会带动周边的酒店、餐饮业等。因此在他看来，未来周边区域商业项目更有成长空间。

但邹毅提醒说，并不是随便某个地区建造的酒店或者商铺都能够得到游客的青睐，因为有些交通状况一般的区域，可能就无人光顾。因此他建议投资者尽量要挑选那些方便人流停留的区域来进行考察。而有些虽然与之沾边，但如果无法吸引到人流，则毫无投资价值。

蔡为民表示，迪士尼对周边楼市的影响是多方面的。就迪士尼乐园本身来说，因为大量的工作人员居住问题，会使得周边的租赁市场得到发展。不过他表示，如果准备把自己的房产出租给迪士尼乐园的工组人员，则必须考察所在板块与乐园之间通行状况。

还有就是尽量避免房价泡沫。蔡为民表示，随着迪士尼乐园建设的深入，房价逐步会被推高。因此他建议投资者应该密切关注市场变化，如果出现非理性暴涨情形，建议不要跟进，以避免高位套牢。