圣凯·摩登城――“馅饼”还是“陷阱”

售后包租重现济南

在济南圣凯・摩登城的广告中，开发商对投资商铺的“钱”景进行了展望。广告中称，购买首层建筑面积5.04平方米的商铺，总价11.97万元，首期付款四成4.97万元，按揭款7万元，按贷款10年计算，月供为791元。按照圣凯置业的推算，10年供楼期内，前三年按投资回报率8％核算预计月租金将达到798元，月租可以抵月供；预计后7年商场经营进入成熟期，以现有泺源大街地下商城“韩国城”日租金约8元／平方米为测算基数，预计月租金将达1210元，月租抵月供绰绰有余。用别人的钱供自己的铺！

更诱人的还在后面。按圣凯置业的说法，“十年供楼期满后，剩余38年预计租金总收益将达55.16万元，足足将你的钱翻上11倍。”其广告上声称，这还是保守估计收益，如果按乐观估计收益，随着城市经济的全面发展，剩余38年租金也将水涨船高，租金总收益也将更为可观。

在整个广告中，“小投入，低风险；大收益，高成长。”类似这样具有蛊惑性的词语比比皆是。

记者在位于泺源大街的圣凯・摩登城工地看到，被广告牌包围的工地目前还只是一个大坑。在圣凯・摩登城售楼处，售楼员向记者表示，整个建筑地下2层，地上6层，地下一层、一层和二层作为商场运营。每一层的建筑面积在7000―8000平方米之间，一层商铺的销售价格最贵，其他两层相对便宜一点。

售楼员说，开发商定8％的收益率实际上是比较保守的，圣凯・摩登城是目前泺源大街唯一在售的商铺，按目前银座商城的收益率水平，圣凯・摩登城未来的租金收入肯定每年都会增长。

在记者与售楼员交谈过程中，不断有人前来咨询商铺情况，而8％收益率回报、以租金付月供也无一例外是售楼人员宣传的重点。记者在登记手册上看到，前来咨询并留下联系方式的意向购房人不在少数。

预期收益难有保证

虽然售楼员一再解释，但记者心中的顾虑依旧。租赁合同签三年，如果三年后经营不善商场运营方不肯续签合同，投资人去哪里收租金呢？在竞争激烈的环境下，谁又能保证商场运营成功呢？

而且针对一些开发商以售后包租的形式拆零销售未竣工的商品房屋，并在媒体上大量刊登相关广告的现象，建设部此前曾发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重。山东省建设厅房产处刘处长也表示，采用售后包租方式销售房地产项目是禁止的，建设部此前有明确规定。

济南圣凯・摩登城是否涉嫌售后包租呢？在记者简要描述了圣凯・摩登城广告所登的销售模式之后，济南市建委房地产开发处殷光伟副处长告诉记者，这种销售确属售后包租形式，是不允许的。对于不允许的原因，他表示，“主要是害怕误导购房者，开发商答应的事情很可能办不了。”他强调，开发商承诺回报率这都属于广告性质，并不具有实质约束力，能否达到预计的收益率很难说。至于该怎么查处，他表示这归工商局管理。

济南市工商局商标广告管理处王立修副处长表示，房地产开发商在广告中承诺收益率是明令禁止的，必须进行查处，要进行罚款。他表示，圣凯・摩登城的广告刊登后，历下区工商局已经找到相关单位，并且要立案查处。

而据记者了解，采用售后包租模式销售房地产的在济南并不止圣凯・摩登城一处，采用的手段也多种多样。

这些销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或为滚动开发提供资金支持。表现形式常以提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资等，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。

而在建设部发出的风险提示指出，售后包租等销售形式存在五大风险隐患：

一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿；

二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂；

三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；

四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证；

五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。

如此看来，售后包租绝不是如某些开发商所言，是所谓的“零风险”，是一种可以高枕无忧、按时回收“租金”的投资方式，恰恰相反，它是十足的高风险，是有可能使投资者今后欲哭无泪的“糖衣炮弹”。

新闻回放：泉城路万达广场租户大逃亡

大连万达集团携手世界第一零售大鳄进军泉城路建起万达购物广场后，开业不过两个多月，位置最好的一楼大厅里的众多租赁户纷纷退租，让当初从万达公司购买店铺40年使用权的众多业主始料不及。

据悉，万达广场的铺位最少要100多万元一个，多的四五百万元甚至上千万元，一平方米(建筑面积)卖到2至5万元……

那么，当初是什么促使众多业主卖下这些商铺的呢？业主们称：“一是看中了沃尔玛的牌子，二是万达当时做的广告实在太诱人了，三是其带租销售的方式让人一算就知道会赚大钱……”

直到现在，许多业主手里还保留着当初的广告――济南万达商业广场商铺投资计划，上面写着：“买铺养三代，投资经营两相宜。”记者在“万达商业广场一层商铺投资利益分析”中看到――面积是30.60平方米的商铺，总价为76.5万元，年收益率是14.4%，第五年末净资产余值为1689215.40元。

另一张宣传单也非常诱人，标题是“下一个富翁就是你”、“加入超级富翁行列，从加盟万达购物广场开始，没有风险的投资，强大的财团支持，让你在家中坐享其成，静等收钱”。

一份服务承诺的宣传单上写道――万达商业物管提供全面的经营管理服务，实现万达与您同在40年的承诺。卓越的商业物业管理，专业的商场经营与全国性品牌引进，保证了“一铺养三代”，真正实现今日投资、代代受益。

面对如此广告宣传，众多业主说，我们算了一笔账，虽然投的钱比较多，可几年就能回来啊，要是能经营40年，那不赚大了吗？大家在知道了自己要购买的商铺已经租出，而且签了好几年的租赁合同后，开始纷纷抢购商铺。

业主代表李女士说，最初看到万达广场在报纸上打出广告，说可以带租销售，并了解到万达公司售房前已和许多租赁户签订了三年合同，每月租金高达三四万元。而如果购买了店铺40年使用权，租赁户的租金将由万达公司转交给购买者。他粗略算了一下，光租金三年就可以收回30多万元，以后再出租还有利可图，于是他花了120多万元买了一间40多平方米的店铺。不料，租赁户交给他一个月租金后，第二个月便不知去向，三年回收30万元的愿望成了泡影。

记者了解到，众多业主绝大多数是采取类似李女士这种“带租销售”形式购买的商铺，还有一小部分业主选择了自主经营。

李女士告诉记者，万达广场一楼开业一个月后，就有两家租赁户退出；两个月后，又有近20户退出，现在还有一些正打算从一楼撤出，这让李女士等许多业主措手不及。

“买房子的时候就是看好上面的沃尔玛以及万达公司先期承诺的四楼百脑汇商场能带来巨大的人气，商场规模越大，对我们经营越有利。百脑汇商场没有开业，换成了家具城，电梯、楼梯又给封了，上下无法贯通，上面的人下不到一层，顾客上楼可以不经过一楼的多数商铺。这样，一楼的客流量就更少了，规模小了，就没有竞争力。我们都是贷款买的商铺，现在连贷款都还不上。”一位业主代表说。

专家提醒――防范风险有对策

关于售后包租有何风险以及如何防范风险，记者就此专门采访了房地产专家以及资深经纪人，他们为分门别类地总结了目前市场上常见的几种售后包租的风险防范方法。

酒店式公寓

酒店式公寓的目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需要。其中，欧美人占到65％，其他是港台人、日本人和华裔等。

风险提示

酒店式公寓的风险在于租赁空置期过长，导致租金收益不稳定，另外，公寓的定位也存在风险，定位太高，公寓难以出租，定位太低，租金收益受影响。但是，相对于其他的售后包租形式，投资酒店式公寓的风险是较小的。

风险防范

投资酒店式公寓需要具有一定的投资实力，同时投资酒店式公寓需要特别关注公寓所在的地理位置，目前北京酒店式公寓的市场需求是比较旺盛的，多集中在中关村、CBD、金融街等商圈及其辐射区域，因为在这些区域，酒店式公寓需求客户较集中，能够保证租金的收益，因此，投资者在选择酒店式公寓前，务必考察公寓所在的区域是否有充足的租客。

分时度假酒店

拥有度假区的别墅是普通人度假的梦想，而富豪们拥有的郊外别墅，常常在一年中空置期很长，而分时度假酒店的客户群就是这部分对假期居住条件要求较高而不想购买别墅的人群。

风险提示

分时度假产品具有长期性。其合同少则10年，多则30年或者更长，而且每年要交纳一定的客房维护费用，进行交换还要向交换公司交纳一定的会员费用。这对于消费者来说，无疑是一笔长期的支出。同时国内分时度假市场还存在一些不规范的操作，这些都是消费者需要面对的风险。

风险防范

期限较长，在购买前一定要考虑好自身的实际情况，并适当考虑未来可能出现的支付危机，慎重决定。同时，由于分时度假酒店依托的是旅游资源，所以必须关注区域旅游资源是否具备较长的延续性。

产权式商铺

因为产权式商铺能分割成较小的单位，因此投资总金额较低，而且开发商往往承诺一定年限内进行包租并给予稳定的投资回报。因此，产权式商铺面对的客户群体是非常广泛的，一方面，门槛较低，投资者众多，但同时可能产生盲目投资行为，投入大量资金，收益却遥遥无期。

风险提示

产权式商铺的诱惑很大，同时风险也是很大的。首先是商铺本身是否具有商业价值，“售后包租”是否能吸引商户，决定于商业氛围、市场、人流、适宜经营的业态等，其次是经营者的风险，投资回报的基础是经营者的商业运作实力，一旦经营出现困境，投资者只能无可奈何。

风险防范

投资商铺首先应到市政规划部门去了解一下该商铺所在区域的市政规划内容，商铺的价值是由现有的或潜在的有利于经商的各种因素来决定的。其次，最好投资现铺。投资现铺，就省去很多不必要的担心和忧虑。第三，综合考虑开发商以及经营者的实力，不要被开发商许诺的高回报率所诱惑，最好能得到银行或者其他担保公司的担保。