试论我国业主团体的法律地位

摘要：业主团体概念在我国立法中的缺失，为司法实践带了许多不便。因此有必要考察学理的解说和各地方的具体做法，力求从中了解业主团体在我国的现实处境，并寻求解决之道。

关键词：业主团体；非法人团体；诉讼主体资格

一、关于业主团体的主要争议

业主团体作为物业管理法律制度的一个重要概念，在我国立法中尚无明确的界定。

这首先体现在对其概念的理解上。《物业管理条例》颁布之前，一般都将业主委员会作为全体业主的代表机构。因而业主团体所指代的就是业主委员会。但这在理论上是有其逻辑缺陷的。因为它难以对业主委员会和每个业主个体之间的关系做出一个合理的解释。如全体业主内部在表决本区域内物业管理事项时，到底应该采用何种表决规则?是应该采取共有关系中的一致规则，还是应该采取法人组织中的多数规则?无疑，理论上的不足必然会为实践带来困惑。

于是，国务院后来修订《物业管理条例》时就在其第八条规定，“物业管理区域内全体业主组成业主大会”，从而使业主大会取代了业主委员会而成为全体业主的代表，在这种情况下，业主团体就包括了业主大会和业主委员会。这个规则在一定程度上能够解决之前的所遇到的问题，毕竟在其指引下，业主、业主大会和业主委员会之间的关系就显得顺畅和清晰许多。但这依然只是学理上的理解，业主团体并不因此而获得民事法律制度的承认，当然也就没有相应的法律地位。

所以，目前学界对业主团体的法律人格问题仍然存在着广泛的探讨，而这也是继概念理解问题之后亟待厘清的地方。对此，根据其他国家和地区的立法例，我国学界主要存在“法人说”和“非法人团体说”两种观点。

“法人说”主张，业主团体是具备独立法律人格的社团法人。因而，它便能以自己的名义独立实施民事行为，参加民事诉讼和承担民事责任。并且，它还拥有自己的独立财产(主要包括物业管理用房、公共设施专用基金、维修基金等)。采纳该学说的国家和地区主要以美国、法国、日本、新加坡以及香港为代表。如法国的《住宅分层所有权法》就规定，如果有两名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者，即应存在区分所有权人管理团体，该团体性质上属于享有法人人格的团体。

“非法人团体说”则认为，业主团体在经过法定程序设立之后就能成为民事主体，但其只具有非法人团体的身份。如德国《住宅所有权法》就规定“住宅所有权人共同体并不具有法人人格”，但在集会和管理上可以成为具有行为能力的组织体。所以，其性质就属于“具有部分权利能力之特别团体”。

就我国法律规定来看，也曾经有过采纳了“法人说”的立法实践，如1994年的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，其第十六条规定，“管委会经市政府社团登记部门依法核准登记后，取得社团法人资格。”而到1999年该条例修正时，则取消了对业主委员会法人主体资格的规定。这表明“立法者对业主委员会法律性质也把握不定、心存疑虑。”目前，由于《物业管理条例》第八条和第十五条、十六条分别规定了业主大会和业主委员会产生的条件以及法定程序，因而，基本上仅可以认定业主团体为合法设立的组织。不过，依据我国民法关于成就法人资格的规定而言，业主团体虽为依法成立且得通过业主大会的决议而形成独立意志，但对独立财产(其支配的财产实为区分所有权人所共同共有)以及责任能力的条件要求却并不具备。这样，业主团体也就不能成为法人组织。

二、业主团体法律地位的现实考察

由于国家立法层面并未对业主团体的法律地位做出明确的界定，故这一问题在实务中只能任由各地方性立法和司法实践自行处理。就各地方性立法和司法机关而言，多采取回避的态度，而没有直接做出明确的表示。他们更多的是在业主团体的诉讼地位问题上做文章。一方面，这当然是受限于自己的立法权；另一方面，这也是出于司法实践的客观需要。

(一)地方性法规

总的来看，各地方性法规基本上都赋予了业主团体以民事诉讼的主体资格。如《上海市居住物业管理条例》第五十四条就明确规定，对违反业主公约、住宅使用公约的，业主委员会可以向人民法院提起民事诉讼。而《武汉市住宅区物业管理条例》对该问题仅以“当事人”一笔带过，未做具体的细分。《重庆市物业管理条例》则是将“根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼”规定为业主委员会的一项职责。《天津市物业管条例》规定业主和业主会(即业主大会)都享有就物业管理引发的争议向人民法院的权利，使得业主团体拥有了与业主相同的诉讼地位。除此之外。广东、海南等地也都有类似的规定。

其实，地方立法的上述举措主要还是基于现实的需要而为的，以避免法院在审理物业管理争议过程中可能出现的混乱。另外。虽然地方性立法普遍承认了业主团体的民事诉讼主体资格，但在范围上却多有不同。如上海和武汉就差别明显。上海所规定的范围限于“业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约”的情况，而武汉则包括“物业服务和物业收费争议”。即上海主要认可的是业主团体在业主内部管理纠纷中的民事诉讼主体资格，这与《物业管理条例》的相关规定是一致的。而武汉市的立法要更具有一种创设性，大大拓宽了业主团体范围。

(二)司法实践

如上所述的业主团体的法律地位(包括诉讼地位)问题在理论和立法上的缺失与不足，也确实影响到了司法实践层面的具体操作，以至于不同法院在认定其诉讼主体资格过程中有时会判若云泥。

如在广西的“南宁平等商厦物业管理委员会诉南宁达胜房地产开发有限公司物业管理纠纷案”、广东的“深圳景洲大厦业主委员会诉深圳振业地产开发公司更换电梯和划拨公共设施专用基金纠纷案”，以及福建“融侨花园业主委员会诉融侨物业管理有限公司及元洪房地产有限公司案”，法院就都做出了业主团体不具备诉讼主体资格的裁定。

不过，法院在这些案件中做出如上裁定的理由却也是五花八门。如福建“融侨花园业主委员会诉融侨物业管理有限公司及元洪房地产有限公司案”，法院认为，本案原告作为一个业主委员会，在成立后未补办相关登记、备案手续，且在三年任期届满后仍未进行换届选举及报备登记，程序不合规定，系未经合法程序成立，故该业主委员会不具备民事诉讼法规定的民事诉讼主体资格；又因该业主委员会未经业主大会做出决议并授权，从程序上未能反映广大业主的真实意见，故也不具有原告所应当具有的诉讼主体资格。

而在浙江“温州银都花园业主委员会诉温州市建设房地产开发公司案”中，原告经该物业业主委托。针对被告不兑现广告中宣称的全封闭管理、配套措施、小区绿化率等条件，并将本应归业主使用的康乐设施出租做商业经营等欺诈行为提起了诉讼。浙江省高院一审裁定驳回，认为和

开发商签订协议的是业主，不是业主委员会，故后者不是合同当事人，根据合同相对性原则，该案原、被告之间不存在合同关系；同时从《物业管理条例》来看，业主委员会是业主大会的执行机构，其主要职责是针对物业管理、服务等事项进行监督，不能行使业主的合同权利，代表业主提出诉讼，因此业主委员会的原告主体不适格。

对于业主团体的诉讼主体地位，既然有过不予认可的判例，也就同样出现过认为其适格的案件。如在上海“虹古小区业主管理委员会诉中国联通上海分公司设置的通讯站电磁辐射损害居民健康案”、“长宁区仙霞别墅(785弄)业主管理委员会不服上海市房屋土地管理局房屋确权决定案”、江苏“南京鼓楼区星汉城市花园小区业主委员会诉星汉置业有限公司地下车库权属纠纷案”、广东“广州越秀区北秀花园业主委员会诉广建物业管理公司物业管理纠纷案”等案件中。法院均认定了业主团体的诉讼主体资格。并依其诉求做出判决。

三、解决业主团体法律地位的初步尝试

综上可知，无论是地方性立法抑或是司法实践。对业主团体的法律地位的认识都存在着一定的混乱。因此，为了解决这些实务中难以回避的问题，从而扭转这种混乱状况，司法系统也进行了初步的尝试。其中，最高法院2003年《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》(以下简称《复函》)中，就试图厘清业主团体的诉讼主体资格问题给出了一个较为明确的认定。

《复函》指出：“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用

最高法院认为，只要所诉的案件范围在该《复函》范围之内的，就可以业主委员会的名义提讼。而这也给出了一个较为客观、明晰的判断标准。在此情况下，《复函》所体现的立场也就成为了各地审判实践中最具权威性的法律依据，即在一定范围内承认业主团体可独立为当事人。

而对业主团体被告地位做出了具体规定的是重庆市高级法院。其在2004年11月也制定了《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》(以下简称《意见》)。该《意见》规定，业主委员会的诉讼主体资格限于在物业管理活动中，为维护业主的公共利益而产生的民事诉讼，且应当是依法成立的业主委员会。业主委员会在下列情形中也可能成被告，如拒绝或拖延与业主大会聘请的物管企业签订物业服务合同、履行物业服务合同不符合约定、其他涉及业主共同利益的事项而发生的物管纠纷。并且，诉讼风险及后果由业主委员会及全体业主共同承担。其中，如果是判定业主委员会依法履行职责的，应由业主委员会承担；如果是涉及财产支付责任时，则由全体业主共同承担。相应地，为防止业主委员会及其成员，其在提讼或作为被告参加诉讼时，需召开业主大会或业主代表大会，涉及的，还要向法院提交表决同意的书面材料。

四、结束语

随着《物业管理条例》的出台，行政机关对建筑物住宅小区的行政管理已经在逐渐的淡化。面对越来越多的小区物业管理纠纷，业主们和物业管理公司一般都倾向于通过业主团体或针对业主团体来寻求法院的解决。因此，如果不尽快通过立法明确业主团体的法律地位，就无法彻底解决由此问题带来的不便，以致在增加司法成本的同时却无法提高其效率，对业主利益的保护则更无从谈起。卡多佐曾经说过：“在某种程度上必须创新，因为一旦出现了一些新条件，就必须有一些新的规则。”