宁波市城市地下空间开发模式探究

摘要：由于地下空间开发缺乏竖向层次的规划，导致一部分设施开发不合理，地下设施空间占用的冲突矛盾屡见不鲜，严重影响了地下空间开发的正常进行。文章结合宁波市工程地质条件、地下空间开发利用现状及存在的问题，以宁波轻轨交通建设工程为契机，探究宁波市地下空间平面分区和竖向分层。在此基础上，科学合理地提出了城市地下空间的分层开发模式，可使地下空间的开发遵照有序、有理、有利的原则进行，节省建设投资，提高地下空间的有效利用。

Abstract： The lack of vertical stratification planning of underground space has lead to the unreasonable development of part of facilities， the frequently conflicts of space occupancy between underground facilities and these seriously affect the normal development of underground space. The paper analyzes engineering geological conditions in Ningbo， current situation and problems of underground space development， takes light rail transit construction in Ningbo as an opportunity， and then probes plane partitions and vertical stratifications of underground space in Ningbo. Based on these， put forward the scientific and reasonable delamination development model of urban underground space， to make the development obey orderly， rational， favorable principle， to save construction investment and improve the efficiency of the use of underground space.

关键词： 地下空间；轨道交通；平面分区；竖向分层

Key words： underground space；rail transit；plane partitions；vertical stratifications

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）26-0102-04

0 引言

城市化进程加快，空间区域扩展的困难性，飞涨的房地价，暴涨的人口等城市问题使得地下空间的开发成为人们的共识[1]。欧洲历史悠久，其特点规模大，类型多，结构复杂的综合体；北美国家点线面方式结合地下交通构件庞大网络，综合性较高，据统计，加拿大蒙特利尔地下城拥有60多个建筑群面积达360万平方[2]；亚洲以日本为典型，大力发展地下能源交通仓储设施，分层开发。国外发达国家的地下空间规划起步早，技术较成熟，相关法律法规较完善，这对我国地下空间开发有借鉴意义。

我国城市地下空间开发利用源于上个世纪50年代的人防工程。近年来一线城市例如北京、上海、深圳地下空间规划已初具规模，上海市地下空间的开发总量已超过1000万平米，开发深度也已向30米以下的空间挺进[3]。我国地下空间开发态势积极，但仍存在规划合理性时性不佳，开发技术落后，上下协调性差等问题，对今后城市的集约化可持续发展极为不利。由于城市地下空间开发具有不可逆性，特定性，必需探究适合城市地质环境条件的地下空间开发模式。本文结合宁波市工程地质条件，结合宁波市地下空间开发现现状及存在的问题，初步提出宁波市地下空间开发利用建议和实施方案。

1 宁波市地下空间开发现状及存在问题

1.1 工程地质条件 地下空间开发工程与地质环境联系密切，受环境影响很大，应先进行地质分析。宁波位于滨海平原，地势低，深厚软土地层分布广泛，地质构造复杂。宁波平原第四纪地层发育，厚度较大，且层位较稳定，厚度从60～120m不等，从中更新世至全新世地层发育齐全。主要成因类型有河流相、河湖相及海相等，从老到新是由一套陆相堆积～海陆交替堆积～海相堆积地层组成，上部软土层厚14.1～24.6m。

1.2 现状及存在的问题

1.2.1 工程量小、功能单一、分布散、公用性差 宁波市鄞州中心、骆驼新区、火车站等地区的地下空间的开发利用仅限于建筑区域下的地下车库及战时防空所用，且部分小区中的地下空间的开发在小区之内分隔，且仅在单独建筑物之下。公共地下停车场涉及不多，而地下通道、地下商业街更是少有涉及。现今宁波地下通及商场到发开利用较好的为海曙城隍庙区域。宁波市现有地下工程主要分布在海曙区和江东区，除人防工程外，地下空间开发利用主要随近几年的房地产开发而建设，这些地下工程功能也比较单一，停车库占到了绝大多数，其次是建筑的设备机房，作为公建使用的仅占总面积的2%，仓储则占总面积的3.6%。

1.2.2 资金供应不足，技术不够完善导致众多后遗症。

宁波市对地下空间开发起步相对较晚，针对地下空间的规划主要从2005年开始，比建设部颁布的文件迟9年。由于国内建筑业粗放的建设模式，地下空间开发研究不足、重视程度低，国内外交流不足等情况，我国的地下空间开发的“后遗症”严重。而宁波也不例外，加之历史因素，地下空间开发几年来，宁波市出现了地面沉降，道路开裂等一系列问题。随着城市化建设规模的扩大，进程的加快，工程性地面沉降逐渐加而宁波也不例外，加之历史因素，地下空间开发几年来，宁波市出现了地面沉降，道路开裂等一系列问题。剧，市区地面沉降继续发展，沉降漏斗不断向外扩展。至2005年，江东和江北城区累计沉降量200～500mm，海曙城区累计地面沉降量为100～200mm，江东、江北沉降中心区累计沉降量大380mm。

1.2.3 地下空间总体规划缺少整体性、长远性和战略性，且实际开发建设情况与规划同步性差 尽管，2005年宁波市便制定“城市地下空间及人民防空规划”。当前，对宁波市来讲，城市中心区最为缺乏的地下公共停车场、公共市政设施的开发。2005的规划就述内容存在明显的不足，且该项内容大部分尚未实施，规模和数量也法满足宁波城市建设和快速增长的机动车保有量的需求。例如根据东部新城的规划，地下空间利用包括在地下建设地铁站、公交终点站、停车场、步行网络、地下街、道路等。就实地调查的情况来看，以上设施并没有与总体建设同步实施。若在后期将建筑物的地下空间相连，建立地下网络，不管是在技术还是资金方面都会出现较大的困难。

1.2.4 地下空间开发管理机制不完善，管理机构条块分割，针对性法律法规缺乏 2001年11月建设部颁布《建设部关于修改的决定》，但由于长期以来对城市地下空间资源管理的空白，仍缺乏特定的管理机构来协调地下空间开发过程中地下工程项目之间、地下工程同地表建筑物之间的矛盾。

宁波市现有涉及城市地下空间利用的地方法规存在一些模糊之处。主要表现在：地下空间使用权主体不明确；对已转让土地使用权的土地地下空间的权属界定不明确；有关地下空间利用的地方法规体系不健全。上述权属问题会影响投资者的积极性。各类地下空间之间缺乏连通，影响了其整体效益和使用价值。此外，没有建设标准、技术，使工程质量问题不易杜绝，一旦出了问题无法明确责任。

2 宁波市地下空间开发利用建议

地下空间规划地下空间开发的指导性文件。地下空间规划的难点是解决好即地上与地下，当前与未来，效益与环境三个关系；关键是处理好地上地下空间一体化。规划不能偏离建设的需要，尤其是详细规划，应以指导地块开发实施为宗旨，结合社会经济发展实际需要提出切实可行的指标体系。宁波市地下空间开发建设过程中若不考虑这些问题，将来会影响城市地下空间的可持续发展。

2.1 地下空间规划的指导思想必须有明确目标 2012年宁波市提出建设智慧城市理念，打造智慧宁波。故而宁波市地下空间规划应将智慧理念贯彻其中，同时坚持可持续发展原则，对地下空间进行分层次、分阶段的合理开发，注重以人为本。现今地下空间开发多是后期开发，故宁波城市地下空间规划要与城市现状结合，如利用轻轨交通将原有（新建）的地下空间形成点、线、面相结合的地下空间形态，增强城市功能，改善城市环境，为宁波市智慧城市建设出力。

2.2 将地下空间规划纳入城市总体规划，点线面结合综合开发 城市地下空间资源不可再生，单独另行制定的地下空间规划往往和城市的总体规划往往协调性差，合理性，效用性不高，且后期编制成本来看不经济。将地下空间开发纳入城市总体规划是解决上述问题的有效办法，也有利于城市空间整体三维开发。通过平面布局与纵向布置进行统一规划、综合安排，使宁波市地下空间逐步形成以地铁为骨架，以交通节点及地下综合体为枢纽，以中心区为主体的城市地下空间系统。地下空间的开发与利用对于发挥宁波市的城市聚集效应，促进经济发展，改善城市环境，提高城市抗灾能力将起到积极作用。

2.3 加强研究与实践，进行合理预测 由于宁波市地质地貌特点特殊，且目前宁波地下空间开发的研究和实践不足，宁波市地下空间开发模式还要在探索学习中形成与完善。城市地下空间开发深度的选择和确定直接影响到地下空间开发利用的成本和效果。目前，宁波市地下空间开发与规划的深度限于浅层。然而，随着城市发展，为满足合理有效利用城市空间、完善城市功能等要求，必须对地下空间的开发规划深度做出预测和规定。城市地下空间可作为多种用途，但空间有限，特别黄金地段的，如宁波市中心区具有的商业吸引力，而基础设施建设则缺乏吸引力，应通过政策引导地下交通、市政管网系统等基础设施作为城市地下空间开发的重点层次，而与城市职能相协调的地下空间开发是中间层次，将城市功能的三维延伸入地下，改善城市环境，为城市建设扩容提供条件。

2.4 拓宽渠道，吸纳资金 由于地下空间的开发难度和工艺水平要求远比地面要高，所以地下空间开发需要大量资金投入，单纯依靠政府财政投入难以满足资金需求，而且也不利于在地下空间开发中引入竞争机制以及提高资金使用效率、优化资源配置。因此，拓宽投融资渠道，广泛吸纳资金是城市开发利用地下空间。除一般的政府出让地下空间地块机制外，宁波市还可以将工程建设中的BOT模式，“国”“民”合办的融资模式、“国”有“民”办的融资模式应用于地下空间开发。

2.5 明确地下空间规划、开发建设管理与使用权责

2.5.1 通过法律明确地下空间使用权 我国依法实行国有地下空间有偿使用与无偿使用相结合和有期限的制度。对经营性地下空间，宁波市政府可参照地面土地使用权的出让方式，如协议、招标、拍卖等。依法对地下空间使用权的产权登记，包括取得、转让、抵押、继承、赠予等要做出明确的规定。此外，对于建成后地下空间的出售、出租，应有明确的管理办法，规范其流转。

2.5.2 明确地下空间开发利用主管部门，建立监督机制 建议成立宁波市地下空间管理委员会，在市政府的领导下，可由宁波市国土、规划、法制办、人防等部门统筹规划，明确各部职责，全面考虑地下空间的相关事宜，实现系统开发。考虑地下空间平战结合居多，市、区人民防空主管部门应有一套完整的人员、机构、编制和开发利用的管理系统，充分发挥其作用。此外，还应充分利用政府宏观调控和市场调节结合，建立规范政府行政行为的规则和监督机制，防止在土地一级市场中资源分配的“黑箱操作”，增加土地及规划管理的透明度。

2.5.3 制定《宁波市地下空间开发利用管理办法》 针对地下空间投资中违背规划初衷的情况，建议将地下赋予规划相应的法律地位，作为规划管理的操作依据。为此，建议宁波市应尽快制定《宁波市地下空间开发利用管理办法》，主包括：目的依据、适用范围、供地方式、用地审批、使用年限、面积分摊，登记等。《办法》应明确指出，结建地下工程的使用年限相同；地上业主对其物业垂直下的地下空间有优先开发权，其他投资者有行使无害通过的权利；同一宗地下建设项目有两种以上供地方式、用途或两个以上使用权人的，使用权面积分摊办法。

3 宁波市地下空间开发实施方案

当前，地下空间的规划工作面临着两个任务：一是在对城市地表进行规划的同时，应重视对地下空间进行长期综合性的规划；二是对已投入大量资金所建成的地下室工程特别是相对集聚的片区应进行再开发利用规划，整合资源，以发挥应有效益和为日后提供示范性实例[4]。

根据规划，宁波市将于现在的宁波市轨道交通线网以主城区为核心，以跨三江（姚江、甬江、奉化江）、连三片（三江片、镇海片、北仑片）、沿三轴（商业轴、水轴、公建轴）为指导思想构成主体骨架，形成三主、三辅、六条线、双模式的城市轨道交通线网。地铁在交通上具有两大优势：一是实现人群行为实现的“点—点”直接快捷交通，相比地面交通更能体现直线交通优势；二是地铁交通具速度上的优势，轨道交通速度能达到80km/h[5]。轻轨交通的建设为宁波地下空间开发带来良好的契机。

宁波市应按中心联结模式进行规划建设，通过轨道交通将城市各个区域连接，将分散的地下空间串联成线，各线路的纵横交错使得地下空间进一步连成网。本文结合宁波市轻轨交通建设和城市规划，考虑区块经济，人口，原有地下建筑等情况，将多核心紧凑型城市空间布局理念用到地下空间开发，形成有“点线面—地上地下”协调发展模式，坚持可持续理念发展理念。由点到线，由线到面，上下一体，实现地下空间开发规模化、规范化、专业化和效益化，如图1所示。

3.1 平面分区 宁波市地处滨海平原，地势低平，属软土土质，海积软土层分布广泛，厚度不均，物理力学性质差。特殊地形地貌和地质结构，决定其地质环境比较脆弱，故其地下空间开发需慎重。平面分区着重考虑城市规划、轨道交通分布，人口分布和特殊地质情况。

3.1.1 城市规划 地下空间开发必须立足于宁波城市总体规划和经济状况。宁波市规划在15年内完成以下7个地下空间开发重要节点：三区，东部新城，鄞州中心区，天一商业区，南部商务区等。外加7个次重点开发区。地面经济开发重点区域主要是东部新城，三区，鄞州中心区，北仑区片等。规划主要地下工程为地下商业街、停车场，地下通道，人防隐蔽工程等。近几年宁波市经济迅速发展，势头良好。2011-2012年，全市实现生产总值GDP 6010.5上升到6524.7亿元，同比上涨8.5个百分点。

3.1.2 轨道交通 轨道交通像地下空间的血管，贯穿较为分散的核心区块，结合地面交通，串联各个次要分散小区块，形成点线面一体的平面布局。轨道交通综合体地下空间规划是城市地下空间规划体系中的一项重要内容，尤其实在地下空间总体规划层面中的地下交通分享和近期建设规划，以及地下空间详细规划层面中的重要节点规划中占有重要地位[6]。例如：1、2交汇于东部新城，北仑片区并与4号路线于三片区汇合（两处皆配合有地下通道），3、5号线于鄞州中心区汇合并与6号线于高教园区北区及周边区域汇合等。如图2所示，利用轨道交通将各组团联系起来，发展区域尤其是轻轨交汇处，商业发达地区进行重点规划，进行规模性综合开发，如图2所示。

3.1.3 人口状况 地下空间的开发应充分考虑人口因素，分析供需情况，以发挥地下空间利用效率，节约资金。其次应考虑地区产业状况，因地制宜。据最新人口统计，宁波市常住人口达596.33万人，平均人口密度达636人每平方公里，最高达11572人每平方公里，且呈增长趋势。可见对地下空间开发需求较大，也是宁波市发展的必然要求。

3.2 竖向分层 竖向分层要分为浅层和深层开发，宁波市现今主要是浅层开发阶段。地下空间应用方向，结合各区域重点发展方向，进行功能互补、辅助或需求满足；结合交通人口等状况进行开发类型组合；结合地质水文状况对组合进行合理分层。在竖向分层中还应注意深度与功能的适应和构造要求。竖向上将城市地上、地下空间作为一个整体，根据土地和经济的适宜性，实行最大深度的立体开发，最大限度地发挥其功能[7]。

地下空间的综合开发则要求根据平面竖向划分选择适宜的地下空间开发类型。达到地上地下空间协调。通过查阅资料，总结出地下空间开发的五种主要类型：

①地下交通设施包括地铁，地下通道，地下停车场等。②地下商业娱乐文化设施包括地下商场，地下图书馆，影剧院等。③城市地下基础设施，比如地下的过街通道地下的停车场、地下综合管廊等[8]。④地下人防设施包括各类人员掩蔽工程、地下军事工程等。⑤地下生产仓储设施。不同功能形态的地下工程合理埋置深度不同，竖向如何布置很重要。宁波市竖向开发从上至下可分为以下4个层次：

综上，可将地下空间开发注意点归纳为以下几点：首先，注意适应性。地下空间的开发应充分考虑地下空间开发的需求程度及资金供给状况，根据自身情况确定适合的开发模式。其次，可持续性。应关注地下工程实施建设技术问题的解决，避免或减轻项目后期对周边环境的不利影响。贯彻人本理念。地下工程在规划应注重以人为本、创造舒适地下活动空间与环境的原则，践行“低碳”“以人为本”理念。再者，注意谨慎性。地下空间资源具有不可再生性和不可逆性，因此对城市地下空间的开发利用应慎重[9]。注意地上与地下，当前与未来，效益与环境关系，地下空间规划关键是处理好地上地下空间一体化。最后，注意规范性。政府对地下空间开发的法律法规的建立健全，规范其审批，开发，管理流程，并加强监督。并将分散的地下工程项目于城市地下综合开发结合。

4 结语

由于地下空间开发具有不可逆性，技术性，影响因素多等特点，且与自然环境关系密切，故而其开发必须因地制宜，结合城市自身特点和先有条件，合理规划和预测。通过轻轨结合，平面分区，竖向分层结合综合体开发模式，因地制宜的进行地下空间开发，有利于缓解城市用地紧张，环境恶化等问题，提高城市空间利用率，对城市集约化、可持续发展作用重大。地下空间开发是未来城市发展的必由之路。

参考文献：

[1]G.s.格兰尼（美），城市地下空间设计[M].中国建筑工业出版社，2005.

[2]代朋著.城市地下空间开发利用与规划设计[M].中国水利水电出版社，2012.

[3]李春.城市地下空间分层开发模式研究[D].同济大学，2007：20-21.

[4]梁小略，席广会.城市地下工程集聚区的再开发规划和资源整合—以湛江市霞山区商贸中心片区为例[J].地下空间与工程学报，2008，04（02）：215-221.

[5]徐德新.城市轨道交通车辆最高运行速度的选择[J].铁道工程学报，2008（02）：97-99.

[6]束昱，赫磊，路姗等.城市轨道交通综合体地下空间规划理论研究[J].时代建筑，2009（05）：22-26.

[7]陈志龙，伏海艳.城市地下空间布局与形态探讨[J].地下空间与工程学报，2005（02）：29-30.

[8]郝珺.城市轨道交通地下车站与地下空间统一规划模式的探讨[J].城市轨道交通研究，2010（02）：9-13.

[9]张建峰，杨木壮.广州城市地下空间开发利用模式与发展策略[J].现代城市研究，2009（01）：67-72.