基于DEA模型的上海市土地储备经济效率分析

【摘要】土地储备是政府为筹集城市建设资金和加强宏观调控，主动进行的制度创新。本文采用数据包络分析（DEA）模型对上海市，在2003年2014年期间的土地储备经济效率进行定量分析，发现上海市土地储备经济效率在逐渐的提高，但是还有改进的空间。为了提高上海市的土地储备经济效率，应该解决土地储备中心资金短缺问题和收益分配问题。在土地储备时，还应兼顾社会和生态效益，提高土地储备整体的效益。

【关键词】土地储备经济效率；DEA；上海市

土地储备制度作为我国土地使用制度改革的一项创新，是在各级政府针对城市化、工业化进程中土地市场失灵现象而采取的积极干预市场的一种重要手段，实现了调控土地市场、促进土地资源合理利用等目标，对我国土地交易市场、房地产开发市场以及城市整体规划建设都产生了重大影响。公正、客观地评价土地储备效率，可以为土地储备工作的政府管理和政府决策提供参考价值。

1.DEA方法的模型构建

数据包络分析（data envelopment analysis，DEA）是由著名的运筹学家Charnes和Rhodes在1978年最先提出的一种效率评价方法。它是一种基于线性规划理论的模型，可以将多输入指标和多输出指标综合成为单个评价指标。在不断地被改进和完善之后，DEA方法在刻画生产函数、经济效率评价、区域经济研究、绩效评估、物流与供应链管理、银行评价、风险评估等方面都发挥着重要的作用。

DEA线性规划的模型如下：

Minθ

s.t.nj=1xijλj+s-i=θx0，i=（1，2，3…m）

nj=1yrjλj-s+r=yr0，i=（1，2，3…s）

s-i≥0，s+r≥0

λj=1

上式中为被评价决策单元DMU0的有效值，即投入相对于产出的有效利用程度。θ越大说明资源配置的效率越高越合理。λj是各评价单元投入和产出的权向量，且定义λj≥0。s-i是与投入相对应的剩余变量组成的松弛向量，s+r是与产出相对应的剩余变量组成的松弛向量，分别表示第i种资源的无效投入量和第r种产出的不足量。

2.指标体系构建及模型结果

2.1 模型指标体系及数据来源

基于指标设计的科学性、客观性、同质可比性、可获取性、合目的性等原则，本文拟选取输入指标包括：招标出让面积（X1，hm2）、拍卖出让面积（X2，hm2）、挂牌出让面积（X3，hm2）、新增土地面积（X4，hm2）、固定资产投资（X5，亿元）。政府的储备决策的目标是合理配置城市土地资源，达到土地市场的稳定以及经济的增长，因此拟选取输出指标包括：地区生产总值（X1，亿元）、招拍挂土地出让净收益

（Y2，亿元）、城市土地利用系数（Y3，%）、土地闲置面积（Y4，hm2）。城市土地利用系数为城市己利用土地与城市土地总面积的比值，可以反映城市土地储备经营对土地利用的促进作用；土地闲置面积是已征用土地的闲置面积，反映了土地储备经营对土地供应量的调控能力。

本文以2003年―2014年上海市城市政府为研究对象，数据来源于：（1）土地市场数据来源于各年《中国国土资源年鉴》；（2）固定资产投资、地区生产总值来源于各年《上海市统计年鉴》。

2.2 模型结果

将2003年――2014年的数据分别输入DEAP，根据CCR原理得到政府土地储备经济效率评价的综合效率（TE），主要运算结果见图1。效率值在0―1之间变化，数值越接近1表明土地储备经济效率越高。相反，数值越接近0，说明在土地储备经济效率方面存在问题，需要进一步的改善。

根据计算结果20032014年度期间，上海的DEA计算的平均值为0.713，每年的DEA依次为0.527，0.613，0.682，0.652，0.721，0.686，0.742，0.781，0.841，0.881，0.885，0.886。由此可见，总体来说，上海市的土地储备经济效率基本上是逐年增加，取得了比较好的经济效益。

3.上海市土地储备的经验借鉴和建议

3.1 上海市土地储备的经验借鉴

本文主要从土地储备的历史沿革来分析上海市土地储备的经验：

在19962005年期间，为解决房地产市场土地超量供应问题，上海于1996年成立了全国第一家土地储备专业机构（上海市土地发展中心），从事土地收购储备工作，并承担全市土地整理项目的管理职能。但是由于上海市土地发展中心收储土地不具强制性，与一般房地产开发商买地行为差别不大，运行效率低，难以满足调控市场的初衷。为改进这种困境，2002年6月，成立了上海地产（集团）有限公司。它作为上海市政府土地储备运作载体，将政府与开发商的“竞争”转变为“竞合”。再加上《上海市土地储备办法》、《上海市土地储备办法实施细则》等政策的先后施行，推进了土地储备法制建设，使得土地储备决策效率有了很大的提升。

在2006年2014年期间，为了满足重大工程建设、黄浦江两岸开发建设和新一轮旧区改造工作，上海市明确以建立“市区联手郊区增量土地储备机制”作为该阶段的土地储备战略重点，并推动郊区城市化进程。至此，上海市按照“联合、联手、分责、共享”的原则，建立了“政府主导、市场运作”的市、区合作的土地储备工作机制。总的来讲，市场化的机制运作加上政策的合理引导是上海市土地储备成功的关键所在。

3.2 上海市土地储备存在的问题及建议

尽管上海市土地储备的效率较高，但是仍存在诸如资金短缺、收益分配不合理等一些问题。因此，建议政府建立多元化的融资机制，减低土地融资成本，进行中长期土地开发、储备。健全土地收益分配机制，使土地收益在市区政府、土地储备机构、原土地使用人等利益主体之间的分配更加合理、公正。同时在土地储备过程中也应该注意同时兼顾社会、经济、生态效益各个方面，提高土地储备整体的效益。

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