新加坡住房制度的启示

摘 要：住房问题是重要的民生问题，是每个人基本生活保障的前提，也是家庭和睦，社会稳定的关键。但我国从2003年以来房价飞速增长，居高不下，买房成为许多人，特别是中低收入家庭的奢望。新加坡历史上也曾有过大部分国民“买不起房”的痛苦经历，但他们通过修建组屋形式，实现了为绝大多数国民提供经济适用住房的目标。文章分析了新加坡和我国的住房制度，进而给我们带来了一定的启示，以期对我国目前住房制度的改革和完善有一定的借鉴作用。

关键词：住房制度；启示

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2013）10-31 -03

一、新加坡目前的住房制度

新加坡的住房政策目标是“居者有其屋”，模式是政府以强大的财力建设组屋，从1960年起，经过40多年的努力，组屋覆盖人群由1959年的8.8%提高至2012年的85%，同时又以高效的机制进行管理。

目前的住房保障体系包括以下几层：

（一）出租组屋

组合房屋，简称组屋，是由新加坡建屋发展局承担建设的楼房，最小的是一房式，最大的是六房式。新加坡房产和发展委员会将“廉租房”分为两个档次，家庭月收入在800新元或以下的家庭，只需付总收入的10%作为房租；月收入在800-1500新元的家庭，用于房租的支出为收入的30%。这些房子与商品房混建，以平衡社区的人文居住环境。该委员会还将部分空置楼房中的多居室，改造成1居或2居室的小单元，这样就可以让更多的家庭有房可租，租金也更贴近他们的收入。

（二）出售组屋

新加坡建屋发展局根据普通老百姓4—6年的总收入确定组屋的售价。如果实际组屋的成本（市场土地价格+建筑成本+房地产商合理的利润）大于售价，超出部分由财政补贴。

卖组屋的政策：

按照不同收入水平确定住房政策。只有新加坡公民才能购买，一个核心家庭只能拥有一套政府组屋，购买第一套组屋五年后，可以购买第二套，原有的组屋必须在购买第二套组屋半年内从二手市场出售。退出机制对于保障分配公平至关重要。

购房资格：

1、直接从建屋局购买组屋（售价低）

2、转售市场购买组屋（售价高、有政府补贴）

条件：新加坡公民、至少21岁、组成一个核心家庭、家庭月收入不超过8000新元、没有私人住房。

买的房屋面积越小、家庭收入越低，政府的补贴越多。银行按揭购买组屋，每月的还贷金额往往会低于租住同面积房屋的租金。

3、转售市场购买组屋（不享受政府补贴）

条件：新加坡公民或永久居民、至少21岁、组成一个核心家庭、没有收入顶限、在一定条件下可以拥有私人房产。

对于弄虚作假骗购骗租者，当事人将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁，或者两者兼施。

（三）商品房

售价由供求关系决定，新加坡15%的高收入人群购买商品房，外国人也可以购买。

二、中国目前的住房制度

（一）我国目前的住房保障体系包括以下几层：

1、廉租房

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。廉租房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。

廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。

2、经济适用房

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，它是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的，是由国家统一下达计划、用地实行行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保本微利的原则确定，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。

3、单位集资建房

单位集资建房主要是单位利用自有的土地，为本单位职工解决住房问题。实行单位集资建房需要满足三个条件：一是单位有自有土地；二是要符合当地政府规划部门的规划要求；三是职工要自筹建设资金。该种方式只能解决部分职工的住房需求。

4、商品房

商品房主要按照市场规律进行运作，土地经过公开市场拍卖取得，房价由开发商按照供求关系自由定价。尽管政府经常采取行政手段进行干预，如一房一价报批；限购政策；提高贷款利率等等，实际效果并不明显。

（二）我国目前住房制度的弊端

1、廉租房和经济适用房具体实施过程中的弊端和腐败

具体表现在以下几个方面：

（1）保障对象覆盖率偏低，城乡一体化保障体制缺失

根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定，廉租住房主要解决最低收入家庭的住房困难。按照中国统计年鉴采用的城镇家庭收入分组方法，最低收入家庭占城镇家庭总户数的10%，廉租对象普遍被限定在城市低保户范围之内，这在一定程度上缩小了廉租住房保障对象的范围。农村的困难家庭未纳入保障体系。

（2）没有退出机制

对租住廉租房和购买经适房的困难家庭，将一劳永逸，即使以后脱贫脱困了，也一直占有廉租房和经适房，没有规定退出机制。

（3）地方政府没有积极性

目前地方政府的主要财政收入来源是土地出让收入，由于土地有限，多建廉租房和经适房，必然会减少商品房、高档别墅的高价土地出让收入，所以，地方政府对廉租房和经适房的建设没有积极性。

（4）的温床

由于廉租房和经适房的租金和房价较低，已变成某些人的温床。个别地方摇号购买经适房，出现七连号的现象；个别地方出现一人购买五套经适房的现象等等腐败的行为。

（5）开着高档轿车购买“经适房”

对享有购买经适房的人群审核、把关不严，公示流于形式，权力寻租等，常常出现开着高档轿车购买“经适房”的怪现象，自己并不居住，常常用于出租。

2、商品房价格奇高

目前商品房的平均价格是家庭平均年收入的20倍，远超发达国家5～6倍的正常值，出现购房成房奴，生活质量严重下降的现象。

商品房价格奇高的原因主要有以下几方面：

（1）城市化率逐年提高，住房刚性需求增加

随着城市化率的逐年提高，大量农村人口变成城市居民，使住房的刚性需求增加。

（2）土地供应紧缺

由于我国坚守18亿亩耕地的红线，保证13亿人口的吃饭问题，对商品房的用地是严格控制的，经常出现土地拍卖价格屡创新高，出现一个又一个地王，相应推高了商品房的价格。

（3）地方政府的纵容

由于土地出让收入是地方政府的主要收入来源，所以，地方政府希望高价拍卖土地，控制土地的上市量，相应推高了商品房的成本。

（4）居民投资渠道少

随着收入的增加，生活水平的提高，一些先富起来的人群和中产阶级有了积蓄，需要进行投资，而目前居民的投资渠道很少，只有股票、房产、贵金属和债券等。目前我国的股票市场很不成熟，一是重融资轻回报，大股东套现严重，不做实业，玩资本运作；二是内幕交易严重，变成散户的绞肉机；三是投资者不成熟，长线投资者少，短线投机者多，炒作严重。黄金和白银等贵金属只具有保值功能，不能使资产增值，还要支付相应的保管费用，不具有投资功能。债券虽然风险小，但收益低。房产不仅具有保值功能，而且随着物价的上涨，土地的稀缺，还能增值，在城市化进程未结束前，具备投资功能。所以，居民的储蓄大部分都投向房地产，相应推高了商品房的价格。

（5）国际热钱的涌入

由于金融危机的爆发，各国政府为了救市，实行宽松的货币政策，形成大量的热钱，随着热钱的涌入，部分热钱逐利房地产行业，也会推高商品房价格。

（6）买房结婚的传统观念

我国有买房结婚的传统观念，年轻人结婚不愿意租房，丈母娘也不愿意把女儿嫁给无房的女婿，故媒体出现“丈母娘推高了房价”的观点。该传统观念过早的产生了房屋的刚性需求，变相推高了房价。

虽然目前我国出台一系列政策控制房价，但收效甚微。

三、新加坡的住房制度给我们的启示

虽然新加坡是一个城市化国家，与我国不同，住房制度的一些做法值得借鉴。

（一）各级政府高度重视住房问题

新加坡能在短短四十年内解决住房问题，主要原因在于政府的高度重视和财政投入。

（二）新加坡的公积金制度

新加坡政府规定，顾主必须为雇员缴纳住房公积金，缴存比例根据经济的好坏随时做相应的调整，相应增加了公民的购房能力。

（三）加大对地方政府的监督力度，保证廉租房制度的实施

廉租房制度浓厚的保障色彩决定了政府在廉租房制度中的主体地位。其主体地位意味着两点：一是政府必须积极的参与，以解决低收入家庭的居住问题为己任，认真履行其主体地位。因此必须加强对地方政府的监督，将廉租房制度作为考核其地方政绩的一部分：二是出台解决廉租房问题的配套政策。允许地方政府一方面利用其对土地所有权的控制，通过优惠条件与开发商、其他金融机构合作共同完成廉租房建设，同时对廉租房地段进行控制，避免廉租房集中建设现象的出现：另一方面通过税收的形式实现对低收入家庭的住房补贴，防止贫富差距的拉大，实现社会公平。

（四）不断完善实物配租退出机制

各地政府要建立动态管理制度，特别是加强统计和调查工作，全面、准确掌握低收入住房困难家庭的基本情况，完善廉租住房申请、审核、公示、轮候制度和退出机制。对廉租房保障对象实行动态跟踪管理，用更加灵活多样的手段建立、完善廉租房租赁管理体系。要切实加大审核力度，联合社区、街道、民政部门等，每年对廉租房住户进行审核，对不再符合保障条件（下转第55页）（上接第32页）的家庭，可以考虑给予一定的过渡期。在过渡期内，政府给予一定的租金补贴，增加其造血功能，促使其到市场上去租房，打破在廉租房保障过程中的“终身制”现象。对确实不愿意搬出的住户，可以考虑将廉租住房市场化，以市场价格出售给租住户，政府可以利用这些售房资金继续修建廉租住房。同时，进一步发挥公众的监督作用，鼓励群众举报他人瞒报收入的行为，将个人收入纳入社会监督网络。建立有效的惩罚机制，一旦发现虚报收入，通过非法渠道租住廉租房的，要严厉惩罚，并与个人信用挂钩，记入个人档案。通过完善可行的退出机制，让更多真正有困难的家庭居有其所，从而确保廉租住房制度的顺利实施和国有资产的有序使用。

（五）加大政府主动介入力度，变需求保障为供应保障，逐步提高保障房的覆盖面

政府加强廉租房保障的途径简单说来有两种，即对需求方进行保障，或对供应方进行保障。对需求方进行保障就是对政府确定的廉租房保障对象发放补贴，但其有效前提应是有充沛的可租房源，否则在房源供应不足的情况下，会引发房价和租金的上涨，甚至会导致政府不得不再次调高补贴标准。因此，在当前房地产刚性需求日益加大的情况下，各地应普遍采取保障供应的政府介入方式。在对供应方进行保障供应上，主要是以实物配租为主。其一是政府直接组建保障性建设公司，以住宅生产者的身份直接从事廉租房生产，按特定的价格出租给保障对象。其二是在本级财政较为紧张的情况下，政府可有选择地吸纳社会资金进入廉租房建设领域。政府可制定政策为发展商提供补贴，由发展商为特殊主体提供廉租房源。

作者简介：

侯本阳，江苏省惠隆资产管理公司。