集资房转让协议效力研究

【前言】集资房转让协议效力研究由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。集资房采用的是先集资后建房的一种形式，主要是为了解决单位和社会团体组织中中低收入家庭住房问题而出现的，是我国特殊时期所采用的一种特殊方式，它属于非商品房，不存在买卖与经营的关系。一般商品房和集资房最大的区别是土地使用权的区别，集资房的土地主要是通过...

摘 要：近年来，集资房转让纠纷案件不断增多，出现的问题大致一样，依据的法律法规一样，但审理的法院和法官不一样，在法律的适用中没有统一的指导，导致结果大相径庭。笔者将从集资房的性质、特征和相关的法律法规入手，通过对法律的一些解读，对单位集资建房转让中出现的纠纷如何解决提出一些自己的看法。

关键词：集资房；转让效力；解决对策

2008年西安市长安区人民法院对李娟丽诉张波案2审理认定《集资房转让协议》有效，一审与二审相同；同年，在重庆合州李良勇诉彭中树案中，法院认定《集资房转让协议》无效。集资房的案件出现的越来越多，但判决总是没有统一，要么有效，要么无效，出现了截然相反的情况。出现的问题一样，依据的法律一样，审理的法院和法官不同，最后导致了这样的结果。

一、集资房的性质和特征

集资房是我国上世纪90年代从计划经济到市场经济转变过程中出现的一种新的产物。2004年5月13日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。该《办法》首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。2006年8月18日，建设部、监察部、国土资源部三部委联合《关于制止违规集资合作建房的通知》。通知的出台，对于以后的集资建房有了明确的规定，但此前建设的单位集资房，还存在这样那样的问题，特别是对集资房的产权及转让效力没有统一的标准，在司法实务中有时甚至出现截然不同的判决结果。2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中第十二条规定，加强单位集资合作建房管理。单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，并利用自用土地组织实施。这些规定的出台，让集资房的定性有了比较明晰的判断，对于我们分析集资房转让协议效力问题提供了大量的依据。

集资房采用的是先集资后建房的一种形式，主要是为了解决单位和社会团体组织中中低收入家庭住房问题而出现的，是我国特殊时期所采用的一种特殊方式，它属于非商品房，不存在买卖与经营的关系。一般商品房和集资房最大的区别是土地使用权的区别，集资房的土地主要是通过政府划拨，并减免了相关税费，因此，集资房的建设在申办手续的过程中，各种手续的办理不同于一般商品房开发经营的办理过程。一般商品房取得的是出让土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权。

二、集资房转让协议的性质

《集资房转让协议》是指单位外个人与单位职工之间订立的集资房转让协议，在这种转让过程中，单位转让的是集资房的指标，而与买受人签订《集资房转让协议书》时，大多数都附有一定的条件，但由于这是我国在经济转型过程中出现的特殊情况，受到政策和地方规章的限制。在房屋转让的过程中，由于签署协议时到房屋的实际交付时一般都持续较长的时间，收到房价持续飞涨的影响，使得转让方利益有了较大的差别，转让方反悔，不交付房屋，从而产生纠纷。

在集资房转让纠纷中的焦点问题就是《集资房转让协议》的效力认定。集资房转让协议作为一种民事活动，应当用民事法律规则来对其进行约束。民事活动完全遵循意思自治的原则，法无明文规定即自由。我们判定协议的效力时应以法律、法规为依据，在集资房的转让协议过程中不违反法律的禁止性规定，双方签订协议时具备相应的主体资格，意思表示真实，没有侵害国家利益、社会公共利益和他人的利益。同时，集资房转让协议应当属于合同的一种，它仅仅是对房屋资格的转让而并不是对房屋的转让，因此，这种合同的生效并不以登记为要件。因此，我们对于集资房转让协议进行性质认定的时候，应当以民法原则和合同法及其相关法律法规的规定对其进行定性。

三、集资房转让协议效力研究

(一)认定集资房转让协议有效

1、双方签署房屋转让协议，是双方自由意思的体现出于双方真实的意思表示。在民事活动中，我们应当充分尊重当事人，遵守意思自治和诚实信用的基本原则。签订协议的主体双方作为完全民事行为能力人，在签订合同时，完全可以预见其行使民事权利所产生的法律后果，不能因追求利益的下降，而对约定反悔，否则势必会助长一种违背诚实信用、随意悔约的不良社会风气，这和我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的相悖，也有悖于诚实信用原则。

2、对于集资房转让中协议签订时仅仅是一种集资房“资格”或“指标”转让。对于这种资格，在法理上可归为一种可期待物权，属债权，而债权作为典型的民法范畴，完全遵守私法的原则，在法律没有强制限制的时候可依法转让。由此协议的性质可定性为权利义务的概括转让，受私法原则的调整，在私法领域，并没有对此明确限制，因此应认定转让协议有效。［1］

(二)认定集资房转让协议无效

1、对于房屋转让，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定了七项禁止转让的情形，其中第六项“未依法登记领取权属证书的”禁止性条款对集资房转让效力给出了法律依据。未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。这里明确强调了房屋的买卖收到严格的限制。与此同时，对于《物权法》中提到的“未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，仍然存在“法律另有规定或者合同另有约定”条件的限制。［2］集资房作为商品适用房的一种，理应收到其限制。

2、转让集资房时应当经过所有权人同意。我国合同法对所有权的行使有着明确的规定，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”对于集资房而言，职工享有的只是有限的产权，他并不是房屋的所有权人，如果职工在转让集资房时未经所在单位的同意，应认定该转让无效。同时，《中华人民共和国合同法》第七十九条第(一)款规定“根据合同性质不得转让”，而七部委于2007年通过的《经济适用住房管理办法》中也将集资建房纳人当地经济适用住房建设计划和用地计划管理，并对参加集资建房的对象做了不同于商品房买卖的严格规定，这些都说明了集资房的特殊性及其与职工身份相联性，决定了集资房的转让属无效行为。［3］集资房是政策为了符合社会发展的需求而产生的，在特定的社会条件下，受到国家政策的调整。国家通过不断出台相关的政策对其引导和管理。在这种情况下，单位在集资房的建设中有着不可替代的作用，单位职工私下将房屋转让，没有经过单位的同意，其明显是无效的。

四、集资房转让协议应当有效

根据目前我国法律的规定集资房转让合同是有效合同。我国合同法上明确规定合同无效的情形有：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家的利益，（二）恶意串通，损害国家、集体、第三人的利益，（三）以合法形式掩盖非法目的，（四）损害社会公共利益，（五）违反法律、行政法规的强制性规定。而集资房转让协议的签订，是平等主体双方真实意思表示，同时没有损害到他人的利益，也没有其他第三人对争议提出异议，由此表明协议并不存在无效的情形。集资房虽然没有房地产权证，但这并不影响集资房转让合同的效力，根据法律和司法解释的规定，不动产的等级完善与否都不影响不动产买卖合同的效力。我国在《物权法》第十五条中规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第九条关于“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，都可以证明集资房转让合同是有效合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二） 第十四条中规定的合同无效必须是指法律及行政法规明确规定的违反了禁止性规定将导致合同无效。因此，从我国目前的法律法规的规定来看，集资房转让协议应当认定为有效的。从上面这几个部门法的相关规定中我们可以明确的看到，对于合同的效力规定是非常清晰的，同时，与房屋管理方面也做出了一定的规定。集资房转让协议属于合同的一种，在适用合同规则对其分析的同时我们也要从房屋物权的角度来论证。

对于集资房转让协议效力的认定中，在签订转让协议是双方对于所签订的协议的内容和签订协议后的法律后果应当会有一个明确的认识。因此，当转让人不履行协议的约定是可以看作是一种不履行违约，而这种不履行违约并不是履行不能的问题，而是不愿履行的问题。这就完全违反了平等双方在签订时的意思表示，如果我们认定协议无效的话，对买受人造成很大的不公平。同时，如果认定协议无效的话，买受人就得不到任何的其在签订协议时所预期的利益。买受人在签订协议的时候所预期的利益，是出于双方平等、自愿的基础上产生的，我们没有理由认为这种利益是非法的，在私法领域，其理应受到法律的保护。从合同法的目的出发来看，其目的的核心便是履行约定，或保护合理的预期。合同法推动和鼓励自由和自愿交易，通过认定这些交易有法律效力来保护这种交易，集资房转让协议作为合同的一种，应当属于合同法调整的范畴，合同法的目的功能也应当对其进行保护。

通过以上的分析，我们可以明确的看到，在分析法律适用的问题当中，我们应当从法律的基本立场出发，维护法律的尊严，让法律成为公民维权的利剑。我国当前对集资房的规定还是处于没有明文清晰的状态，从民事法律的基本立场，遵循意思自治原则，应当尊重当事人的意思表示；从有利于交易安全的角度出发，同时让更多的人能够引以为戒，充分发挥法律的指引作用。在集资房纠纷案件的实务处理中，运用公平原则和诚实信用原则应当谨慎。对合同效力的认定应当依照《合同法》的规定来处理，同时加以《民法通则》和《物权法》的相关规定就可以解决，大力引用民法的原则，使得制定的法律从根本上保证其应有的价值，对法律的权威性将是一种极大的维护，让制定法的出发点和价值追求与实际的结果出现我们预期的目的，使得法律的功能得到真正的发挥。

参考文献

［1］ 姜海霞，集资房转让协议效力探究［J］，新乡学报，2009年12月第23卷第6期。

［2］ 裘小薇，集资房买卖法律纠纷与风险防范［J］，广西政法管理干部学院学报，2010年1月第25卷第1期。

［3］佚 名，集资建房资格转让纠纷案例［EB/OL］ .www.省略/c-news.asp? id=209 ,2009-2-20。

作者简介：巩福强（1985―），男，甘肃兰州人，甘肃政法学院2009级民商法专业研究生。