层次分析法在房地产项目销售定价中的运用

摘要：层次分析法（AHP）运用在住宅类项目销售定价中，将增加决策的准确性和科学性，现就近期我公司项目住宅类产品定价案例作如下探讨。

关键词：房地产层次分析法

中图分类号：F713.3文献标识码：A文章编码：

前因：房地产底价方法中应用最为广泛的是市场比较定价法，按照常规的市场比较定价法，寻遵循以下步骤：1、确立竞品楼盘，依据竞品楼盘与项目的竞争强弱程度设立参考权重系数；2、确立价格影响因素，设定各因素对价格影响的权重，常规较为严谨权重确立方法是成立定价小组，小组成员各至依据经验值设立各因素权重，再采用算数平均数确定具体权重；3、拟定价项目与竞品项目各价格指标对比打分，定价小组各成员分别按自身经验打分，再采用算数平均数确定各因素具体分值；4、打分汇总加权，得出拟定价项目相对竞品楼盘售价；5、再参照竞争关系权重得出项目价格建议。再采用以上定价方法时，人的主观因素决定了价格的走势，最终定价主观因素比重较大，如何最大限度降低人主观或经验值判断对定价体系的影响，制定出相对客观科学的价格体系，一直是困扰我的难题，层次分析法（AHP）给了我很大的启示，我尝试将其应用于定价中，现将其提出：

基本情况：

我公司的首创鸿恩国际生活区项目位于江北区大石坝，于2012年10月推出7号楼王部分产品，项目高层类物业直接竞争对手为东原D7区、保利江上明珠馨园、保利香雪、华润中央公园，以上竞品楼盘分布情况如下图：

各竞品楼盘当期销售价格如下表：

住宅类物业定价考虑因素大致为下图所列：

解决方法：

1、定价影响因素有8个，两两比较得判断矩阵如下：

2、采用几何平均数，各指标权重归一化

企业品牌：a1=8=0.59

√1*2/3*1/2*1/2*2/3*2/3*1/2*2/5

区位价值：a2=8=0.89

√1.5*1*3/4*3/4*1*1*3/4*3/5

商业配套：a3=8=1.18

√2*4/3*1*1*4/3*4/3*1*4/5

交通便捷度：a4=8=1.18

√2*4/3*1*1*4/3*4/3*1*4/5

外部景观：a5=8 =0.89

√1.5*1*3/4*3/4*1*1*3/4*3/5

园林景观：a6=8=0.89

√1.5*1*3/4*3/4*1*1*3/4*3/5

楼栋位置：a7=8=1.18

√2*4/3*1*1*4/3*4/3*1*4/5

户型：a8=8 =1.48

√2.5*5/3*5/4*5/4*5/3*5/3*5/4*1

3、确立各项因素影响权重

企业品牌：a1/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.07

区位价值：a2/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.11

商业配套：a3/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.14

交通便捷度：a4/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.14

外部景观：a5/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.11

园林景观：a6/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.11

楼栋位置：a7/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0,14

户型：a8/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.18

特征向量（0.07，0.11，0.14，0.14，0.11，0.11，0.14，0.18）

4、各楼盘相对每一定价因素判断矩阵

5、采用几何平均数，各指标权重归一化，确立特征得分

对企业品牌，5项目得分(0.18，0.2，0.21，0.21，0.2)

对区位价值，5项目得分(0.22，0.22，0.22，0.17，0.17)

对商业配套，5项目得分(0.22，0.24，0.20，0.18，0.16)

对交通便捷度，5项目得分(0.22，0.22，0.20，0.20，0.16)

对外部景观，5项目得分(0.21，0.19，0.23，0.17，0.20)

对园林景观，5项目得分(0.19，0.21，0.20，0.17，0.23)

对楼栋位置，5项目得分(0.22，0.20，0.20，0.18，0.20)

对户型，5项目得分(0.18，0.21，0.21，0.21，0.19)

6、经计算5项目相对于价格的特征向量为：

（0.20，0.21，0.21，0.19，0.19）

7、对比各项目现行售价，得出相对价格，再根据竞争关系加权得出本项目销售价格：

相对价格=首创项目分值/对比项目分值*对比项目售价

加权价格=相对价格1*对应权重1+相对价格2*对应权重2+相对价格3*对应权重3+相对价格4*对应权重4

以上为我的浅见。