“地王”再起·珠海“松绑”

“地王”再起

最近几个月来，一些城市“地王”频现，使并不平静的楼市更添波澜。在这个调控的关键时期，每一个“地王”的诞生，无不牵动着业界甚至社会的最敏感神经。

今年5月，成都高新区一地块被台湾远雄集团以7080元/平方米楼面价格竞得，从而刷新了今年以来成都土地最高拍卖单价。就在人们惊诧中，上海市在拍卖嘉定区一宗住宅用地时，上海万卓投资以楼面地价16063元/平方米、溢价435%的纪录竞得。紧随其后，6月18日，沉寂许久的广州土地市场被再次引爆，恒大地产以13. 22亿元、楼面地价32968元/平方米拿下一地块。

就在上海、广州“地王”事件余波未平之际，北京“万柳地王”的出现，则将整个地产行业关注的目光全数吸引。7月10日，经过46轮竞价和326轮回购面积的竞拍后，北京海淀万柳一块面积为3. 9万平方米的土地，最终以26. 3亿元的价格被中赫集团名下的子公司中赫置地拍得。据测算，扣除海淀区政府回购的面积之后，该地块可售商品房楼面地价约为4. 29万元/平方米，因此摘下北京今年“双料地王”。

事实上，近期土地溢价成交现象并非个案。7月12日，中国指数研究院2012年第二季度的住宅用地价格报告。该报告对全国100个重点城市监测观察，这些城市在2012年第二季度出让地块楼面均价同比环比皆出现上涨。其中，住宅楼面均价为1474元/平方米，同比上涨18. 6%，比一季度增加24个。出台限购政策的城市平均价格上涨1. 1%，而非限购城市上涨为 49. 7%。

在这个对地价的关注胜过房价的时期，“地王”频现值得格外警惕。虽然面包价不全部由面粉来决定，但对面包价的影响却至关重要。到底是什么原因，导致近期地价疯狂呢？

近期楼市的局部回暖，使开发商重拾信心，对未来房地产市场持乐观态度。敢于竞购“地王”的开发商通常认为，虽然在当时的市场价格下或许难以操作，但只要捂上一段时间，以时间换价格空间，“地王”依然有不菲回报。事实果真如此吗？昔日“地王”沦为“烫手山芋”的事实，只有怀抱“地王”的开发商冷暖自知。南京单价地王成为菜地，北京19个“地王”项目难以解套等现象让人触目惊心。

目前各大城市出现的“地王”，多位于一座城市最成熟区域，地块区位优势明显，升值前景可观。正是难以抗拒优质地块的诱惑，开发商才纷纷“下狠手”，却不知疯狂的背后，是否预示着冲动的惩罚。宏观调控并未放松，未来房价走势不可能出现报复性疯涨，而且在未来一段时间内政策的放松也只会针对刚性需求。不难预见，当下以高价竞得的“地王”项目仍然是调控的主要对象。如果没有高房价的支撑，天价“地王”就成了悬在这些开发商头上的达摩克利斯之剑。

就在“万柳地王”诞生之前，《人民日报》刊发的《央企应推动楼市健康发展》中称：“如今参加万柳地块争夺的央企，虽然都被允许将房地产作为主业，但调控关键期，央企参与‘地王’争夺恐怕并不合时宜”。而且，国资委给央企传达不要拿“地王”的命令，如果拿“地王”，国资委将严格审查央企的资产负债比例，如果负债率过高，将控制其贷款。于是，在整个竞拍过程中，五家央企都成了走过场的配角。随后，国务院要求新华社上报“万柳地王”拍卖细节，供高层审阅。7月19日，国土资源部与住房和城乡建设部联合下发了《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，防止出现高价地。这充分表明了中央调控的决心。

因此，在当下复杂的房地产市场形势下，开发商更应谨慎拿地，淡定理性才是王道。否则，“地王”不仅会成为“烫手山芋”，甚至有可能断送企业前程。

珠海“松绑”

近日，珠海掀起“双限松绑”风波，从最初的传言，到最后的辟谣，历时仅不过5个小时。

7月13日19时，珠海某广告公司负责人在微博透露，“下午珠海市政府会议决定全市取消限价，前山河以西取消限购”。此消息一出，立即引起业内的强烈反应，该微博迅速被疯狂转发。

随后，有官方媒体表示已证实此事。同日晚间20时，某媒体在其微博上内容，“仅仅执行252天，珠海楼市的双限令夭折。记者刚刚从相关渠道独家证实，珠海市政府下午召开会议，决定全市取消限价，前山河以西取消限购”。

对此，珠海市政府相关人士于22时回应媒体求证表示，当天下午珠海市住房和城乡规划建设局的确召开了会议，分析了当前珠海市的楼市情况，会议内容主要是珠海市将按照国家和省的要求坚持房地产调控。回应中还指出，珠海市进一步明确了主城区限购范围，以前限购的范围是香洲主城区，这次明确限购范围是东起梅花路与情侣路交界处、北到中珠交界线、西到前山河、南到海岸线。珠海市限价已经达到效果，限价不作为调控的主要手段。

到7月14日凌晨，事情起了变化。0时30分，珠海市住规建局主要负责人表示，“双限令”松绑措施虽然不违反楼市调控的原则，但因种种原因，已被紧急叫停，珠海楼市双限政策维持不变。

至此，这一场从取消“双限令”到恢复“双限令”的漩涡就此结束，前后仅持续了5个小时。7月14日下午，珠海市住房和城乡规划建设局专门就此事召开新闻会，该局相关负责人表示，目前，珠海市房地产市场调控的具体措施没有任何调整，相关措施如果要进一步精细化，必须经珠海市委市政府批准。

在经历过这场限购“松绑”5小时被紧急叫停的风波之后，珠海再次成为市场关注的焦点。

去年11月1日，珠海突然出台“双限令”，成为了全国首个既限购又限价的“双限”城市。虽然只是在珠海的主城区香洲区实施“双限令”，但是11285元/平方米的限价标准，已足够使当时火爆的珠海楼市即时降温。有资料显示，珠海实行“双限令”的当月网签量仅345套，环比减少了65套，降幅为15.9%。12月份的数据更少，只有272套，环比降幅为20.23%。珠海楼市实施“双限”的半年多来，网签最低值出现在今年1月，仅为231套，比双限之前(去年10月)下降了43.7%。事实证明，“双限令”的实施对房地产市场降温、促使房价回归理性起到了不可替代的作用。而此次珠海对“双限令”做出调整，无非是地方政府在经济增长放缓、地方财政压力加大的情况下采取的试探，但因中央调控房价的态度坚决，所以该政策迅速夭折。

今年以来，陆续有城市打各种“球”对调控松绑，但是这些政策一般都在公布一天或两天后就被叫停，或是当地政府出面澄清说是媒体误读。有媒体甚至戏称，这些松绑政策都是“一日游”政策。对此，中央三令五申楼市调控政策不能打折，对明显放松调控、扰乱政策预期的地方政策一律叫停。同时多次强调，今年中国楼市调控不会放松，限购、差别化的信贷政策仍将严格执行。

当下正处在房地产调控的最关键时期，只要调控政策一有变动，就会牵动市场的每一根神经。这一次，拨动人们神经的珠海“松绑”虽被叫停了，但楼市博弈还远未停止。