增量房、存量房、保障房的联动关系研究

【内容摘要】自1998年中国开始实行房地产市场化以来，中国房地产市场经受了松-紧-松-紧的政策作用，逐步走向成熟，自2010年4月起，国家开始大力提倡兴建保障型住房，各地政府积极响应中央号召，贯彻政策，使得中国房地产市场逐步走向科学化、正规化。在保障性住房建设过程中，如何处理好商品房市场与保障型住房，增量房与存量房之间的关系，是维护我国房地产市场稳定发展的关键，也是构建和谐社会的必然要求，本文就商品房市场与保障型住房，增量房与存量房之间的关系，分析市场内的竞争机制和联系机制，分析了增量商品房的自然垄断，开发商的行为约束，并对中国保障型住房建设提出了两个阶段和重点措施的建议。对我国房地产市场的规范有相当的指导意义。

【关 键 词】商品房 保障房 存量房 房产泡沫

增量房，即指在某一研究的时间区间内新开发的商品房和保障房，本文将新开发的商品房称为I类增量房，将新开发的保障型住房称为II类增量房。存量房，即在研究的时间区间以前就已经开发完毕，且预计在研究的时间区间以内不会发生形态变化的房屋。本文将存量房划分为两个大类，一类是将普通存量房改造成的保障型住房，称为II类存量房，一类是其他的存量房，称为I类存量房。为了研究方便，本文所涉及的房屋均为房地产市场中用于居住用途或者有居住的使用价值但被用来投资或者投机的住房，不涉及商铺等形态的房产，因为只有在用于居住的房地产市场中，才涉及商品房和保障房并存的现象。商品房与保障房、存量房与增量房的关系问题，是我国出台保障性住房鼓励措施以后非常值得探讨的话题，处理好商品房与保障房，增量房与存量房之间的关系，对我国房地产市场的稳定和发展又十分重大的意义。

一、商品房市场I类存量房与I类增量房的关系

在商品房市场上，I类存量房与I类增量房存在的关系，不是纯粹的替代品的关系，在现代经济学的经典理论中，某种商品的价格上升必然导致其替代品的价格上升，而改商品价格下降，必然导致替代品价格下降，但是，有些时候，有些地区，I类增量房和I类存量房并不符合这条规律，其表现主要有三点，一是在I类增量房的定价的某一邻域内，人们更倾向于购买I类增量房，这就在某种程度上使得I类增量房有自然垄断的优势；二是在经济不景气的时候，开发商可以比较大幅度地降价，而I类存量房持有者由于在单套住房上的成本远高于开发商，所以降价空间有限，其持有者往往会选择等待而不是急于出售，第三点是，区域因素对房地产的影响非常大，不同地区的I类增量房和I类存量房的价格甚至会呈现相反的运动形态，但是，在同一地区，增量房与存量房的价格的运动趋势基本相同。下图反映了天津地区2010年1-8月I类增量房与I类存量房价格的变化趋势。我们可以清楚地发现，I类增量房与I类存量房价格线中间有一块“真空地带”，及前文所说的I类增量房的自然垄断。同时，我们还发现，I类增量房的价格波动较大，而I类存量房的价格波动较小，符合上文论述的开发商与存量房持有者的行为差异。

图1 天津市2010年I类存量房与I类增量房价格关系

*本图根据天津市国土资源与房屋管理局网站每日数据绘制

根据上图中的266日的I类存量房与I类增量房的532个价格数据进行统计，可以得出如下表格

表1 I类增量房与I类存量房统计数据表

对表格数据进行分析，I类存量房与I类增量房存在中等程度的正线性相关关系，总体来说，I类存量房的波动较小，而I类增量房的波动较大，波动幅度相差约7倍，6727元至9149元的区间是I类增量房的自然垄断区间。自6727元/平方米开始，然们会变的倾向于接受价格更高的I类增量房。但这并不意味着I类增量房的开发商可以肆无忌惮地抬高价格，从收入效应与替代效应角度分析，如图2，假设基期人们在处理如何在I类存量房与I类增量房之间分配自己的资金方面达到了均衡，无差异曲线I与预算线L2相切于A点，如果I类增量房涨价，那么根据收入效应，为保持福利不变，人们会倾向于多买I类存量房，少买I类增量房，A点沿I运动到与新预算线L1相切的B点，而实际上，由于替代效应和I类增量房的自然垄断优势，消费者们会更倾向于接受I类增量房，而不会接受I类存量房，L1会平行移动到L3的位置，这时候构成的消费集（X1，Y3）会导致实际的需求量损失比开发商料想的还要多很多。因此，合理的定价对于I类增量房开发商至关重要。

图2 I类存量房与I类增量房的收入效应与替代效应分析

二、II类增量房对房产市场的影响

在不考虑寻租行为的情况下，保障型住房对商品房市场的影响是有限的，但是，也并不是说保障型住房不会对商品房市场产生影响。由于保障型住房是稀缺资源，所以当人们拿到购买保障型住房的政策或者批准以后，无疑，他们一定会选择购买保障型住房。由于保障型住房是政策补助形式的，这就使得消费者的预算线发生了变化。如图3，Q’为保障型住房的补给条件，Q*为市场可以达到的房屋饱和状态。当消费者收入达到最低补助标准时，政策作用下，他们的预算线会立即移动到住房的饱和位置，此时，无论他们如何处置剩余的财产，住房将不再会增加供给。如果市场的无差异曲线与预算线相切的于E，即无差异曲线在位于I0位置，那么就说保障房市场与商品房市场是分离的，而当无差异曲线与预算线相切于D，同时又过C点，那么，以其他用处为计价物的收入在（QD，Q’）区间的人们会觉得政策对他们是不公平的，换句话说，政策作用破坏了帕累托均衡。通常来讲，为了达到更高的福利水平，他们往往会选择降低自己的收入，这样会使得社会的经济效率降低。因此，政府在考虑保障型住房分配的问题时，有两种选择，一种是将保障房标准下调。使得保障房脱离于商品房市场，二是尽可能缩小Q’和QD的差距。前者适用于保障型住房的开始阶段，后者适合于高福利的社会。另外，值得注意的一点是，兴建保障型住房并不会缩小市场供给，虽然可以使得不同人群都有住房可住，但是这种做法最大的风险是，虽然它缓解了社会矛盾，但是会吹大房产泡沫，甚至增大房产泡沫崩溃的可能性。因此，将I类存量房转化为II类增量房的做法是可取的，因为这样既能缓解商品房市场泡沫化，同时也可以普及保障型住房。

图3 保障房对消费决策的影响

结论

1.在商品房市场上，I类增量房和I类存量房之间的关系不是简单的替代品的关系，在价格上的体现是，I类增量房与I类存量房之间有一段“价格真空区”，这一价格区间可能形成I类增量房的自然垄断。

2.一般而言，I类增量房价格受市场波动影响较大，而I类存量房价格相对稳定。I类存量房与I类增量房之间存在着中等程度的正线性相关关系。

3.在商品房市场上，受I类存量房的制约，I类增量房的开发商不能肆意提高价格，因为那将会造成相当数量的客户流失。

4.在普及保障型住房过程中，政府在严格规范，避免寻租行为的同时，应该确定分两步走的路线，在初期应该严格限制保障住房的准购标准，当社会福利水平提高以后，适当放松准购标准，但要注意社会公平的实现。在具体操作过程中，更应鼓励将I类存量房转化为II类增量房的做法。

参考文献：

[1]高鸿业.西方经济学[M].北京：人民大学出版社：288-319

[2]盛骤等.概率论与数理统计[M].北京：高等教育出版社，90-113

[3]约瑟夫·E·斯蒂格利茨卡尔·E·沃尔什.经济学（上册）[M].北京：中国人民大学出版社，99-127 311-330

[4]哈尔·R.范里安著.费方域等译.微观经济学[M].上海，上海人民出版社、格致出版社，016-071、368-435

[5]曹振良.曹振良经济理论选集[M].天津.天津科学技术出版社，2009.

[6]魏勋，蔡继明，刘欣.现代西方经济学教程[M].南开大学出版社，273-289.

[7][美]David R.Anderson Dennis J.Sweeney Thomas A Williams Kipp Martin，数据、模型与决策（中译本），机械工业出版社，151-159.

[8]罗伯·S·平狄克 丹尼尔·L·鲁宾菲尔德，微观经济学 （中译本）[M].中国人民大学出版社：446-473

[9]保罗·萨缪尔森.威廉·诺德豪斯.经济学（十八版中译本）[M].人民邮电出版社，185-191.

[10]刘景辉.房地产经济学基础（房地产类专业适用）[M].中国建筑工业出版社，2006.

[11]张晓峒.计量经济学基础（第三版）[M].南开大学出版社，2007.