老旧住宅区物业工作计划

一、指导思想

坚持以党的十七大和全会精神为指导，按照科学发展观和构建社会主义和谐社会的总体要求，以便民、利民、为民为宗旨，以构建与经济社会发展水平相适应的老旧住宅区物业服务模式和长效管理机制为标准，继续大力推进老旧住宅区整治改造，着力形成条块结合、以块为主、属地管理、多方协调的老旧住宅区管理体制，基本建立行政部门职能管理强化、公用事业单位专业服务到位、业主自我管理服务规范的长效管理机制，不断稳定和完善物业服务，进一步改善人民群众的居住生活环境。

二、总体目标

遵循“政府引导，社会参与，政策扶持，市场运作，立足社区，长效管理”的工作方针，以“稳定覆盖率，扩大参与率，提高收费率，提升满意率”（简称“四率”）为目标，在全区老旧住宅区继续推进“路面平、管道畅、楼道亮、环境美”整治工程，扩大社会各界参与面，引导市民群众转变物业消费观念，逐步推进市场化有偿物业服务，改进服务方式，完善服务措施，基本实现“有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有绿化养护、有设施维护”（简称“五有”），促进服务质量和收费率稳步提高，努力提升社会和市民对物业服务的满意度，实现老旧住宅区物业服务的可持续健康发展。

三、工作标准及内容

为实现上述总体目标，制定“四率”、“五有”两项工作标准，明确所需完成的工作内容。

（一）“四率”工作标准

1、稳定覆盖率。全区45个社区老旧住宅区物业服务覆盖率保持100%。

2、扩大参与率。推动物业服务企业参与社区物业服务结对帮扶共建，企业对口支持非专业化物业服务模式的社区帮扶面达50%。

3、提高收费率。全区45个社区老旧住宅区100%启动物业服务收费，其中有50%以上的社区物业服务收费率超过30%。

4、提升满意率。社区群众对物业服务的满意率不得低于60%。

（二）“五有”工作标准

1、每个社区要按不低于20平方米的标准配置物业服务用房，暂时不能配置或配置面积未达标的可临时采取租赁、借用或与社区服务中心共用等方法过渡；

2、针对公共保洁、秩序维护、绿化养护、设施维护等基础服务完善服务标准、操作规范和考核方法，建立管理无空档、服务有标准、办事有时限、投诉有反馈的物业服务运作机制，使内部管理制度化、科学化。

（三）工作内容

1、继续开展社区环境综合整治。围绕“路面平，管道畅，楼道亮，环境美”的整治目标，继续在尚未完成综合整治的老旧住宅区，有计划、分阶段实施道路整修、排水管网改造、绿化补植、违章建筑拆除、楼道粉刷、管线序化等环境改造工程。

2、配建和完善物业服务必备的设施设备。落实物业服务用房，添置消防设施和器材，配建值班岗亭（房），增设拦车器，增建和改造停车场所，设置交通标识，添置维修工具，逐步改造老旧电梯和二次供水设施。

3、筹备成立业主大会和选举业主委员会。在条件成熟的物业服务区域筹备成立业主大会，引导业主选举知法守法、热心公益事业、责任心强、公正廉洁并有一定组织能力的业主担任业主委员会成员，逐步规范业主自我管理行为，健全业主自我管理、自我约束机制。

4、规范物业服务行为。根据老旧住宅区实际和业主（居民）需求，加强制度建设，完善服务标准和管理规范，严格履行物业服务合同和各项服务承诺，实行“四公开一监督”制度，即公开服务人员姓名和照片、公开服务内容和标准、公开物业服务收费价格、公开报修和投诉监督电话，接受广大业主（居民）监督；落实负责人接待制度，每周定期接待业主（居民）来访，及时了解业主（居民）需求，从细节入手，改进日常服务，促进收费率稳步上升，提高业主（居民）对物业服务的满意度。

5、完善应急维修保障机制。在资金投入、业务指导、设施设备添置等方面，加大对区应急维修服务中心的保障力度；完善区、街、社区三级报修平台，建立健全全天侯、全覆盖的应急维修服务网络。各相关职能部门和专业管理单位对应工作职责，成立应急抢修队伍，实行24小时值守工作制，方便居民报修，解决突发问题。

四、保障措施

（一）保持资金稳定投入

1、整治资金按市、区两级财政拨款为主，相关部门专项资金支持、社会单位自愿捐助、受益业主（居民）合理承担的原则分担。根据市人民政府年度财政预算配比安排要求，区人民政府按每社区10万元标准在区年度财政预算中配比对应安排；按照“谁投资、谁受益”的原则，引导、鼓励社会单位采取自愿方式捐助部分资金支持社区环境改造；按照“一事一议”原则，发动受益业主自行筹集资金，用于房屋共用部位及共用设施设备的改造完善，把政府支持、社会参与和业主自主投入紧密结合，调动各方积极性，形成互为补充、有机结合的多途径资金筹集渠道。

2、我区按照不低于50万元标准的房屋应急维修专项资金以及年底考评达标的社区物业服务机构按2—3万元标准奖励的资金调度，纳入区财政年度预算安排。

（二）落实各项扶持政策

1、启动税收减免和财政专项补助政策。地税、财政部门要按照市有关对从事老旧住宅区物业服务的单位和机构给予税收减免及财政专项补助的要求，全面落实优惠政策措施，指导各社区物业服务机构了解、掌握政策的适用范围以及相关办理程序，帮助社区物业服务机构解决好收费票据和税收优惠问题，实现物业服务费用“取之于民，用之于民”。

2、建立完善物业服务收费机制。房管、物价部门要加强对社区物业机构收费工作的指导，规范其收费行为。区物价局会同区房管局根据物业服务基本标准，结合我区实际、物业综合管理服务内容以及业主（居民）经济承受能力等因素分等分类制定指导标准，以方便社区物业服务机构和业主（居民）以“菜单式”方式选择相应的服务内容和具体收费标准，建立起平等协商、按价付费的物业服务收费新机制。

（三）建立协作共管机制

1、发挥各相关部门的协调共管作用。区物业管理工作领导小组各成员单位要按照工作责任分工，切实履行职责，密切配合，共同做好老旧住宅区物业服务的相关工作，形成良好的协作共管机制。

充分发挥区物业管理工作领导小组的综合协调作用，坚持定期例会、信息和检查督导制度，及时研究解决工作中出现的新情况、新问题；以全面贯彻《市物业管理条例》为契机，发挥区直各部门、单位的职能作用，协调各相关部门、单位加大老旧住宅区综合管理工作力度，发挥专业优势，整合力量和管理资源，深入社区做好指导和服务，合力维护老旧住宅区物业服务发展。

2、强化街道办事处及社区居委会的基础职能作用。《市物业管理条例》对街道办事处、社区居委会在物业管理中的职责和作用作出了明确规定，各街道要尽快明确负责物业管理的专职机构，并在人员编制和经费上给予保障，为正常开展老旧住宅区物业服务工作提供基础条件。区房管局会同街道办事处、社区居委会做好老旧住宅区业主大会成立工作，完善老旧住宅区业主自治管理机制，促进业主有序参与、民主管理。建立健全物业管理联席会议制度和诉求畅通机制，协调解决好老旧住宅区物业服务工作中的各类问题。

3、调动行业协会的指导帮扶作用。针对老旧住宅区物业服务水平和人员整体素质偏低的问题，区房管局要积极加强与市物业管理协会分会的联动，启动项目负责人和操作层员工分类培训工作，采取集中授课、统一培训的方式，从法律法规、专业知识、服务理念和服务规范等方面进行系统培训，提高从业人员素质能力和专业服务技能。在年试行物业服务企业与社区结对帮扶的基础上，全面发动协会会员企业主动联系社区，扩大帮扶面，由物业服务企业根据老旧住宅区的特点和物业服务实际，帮助编制工作规划，拟定服务方案，制定管理制度，设计运作模式，并组织到专业物业管理项目进行“一对一”跟班实习，以提高老旧住宅区整体物业服务水平。

五、工作要求

（一）强化工作责任，严格实施奖惩。建立区、街道、社区三级联动工作责任机制。区人民政府以签订目标责任书的方式明确各街道办事处、各相关部门和单位的职责、任务和要求，并将其纳入年度绩效目标考核、文明单位评选、社会治安综合治理考核范围。区物业管理工作领导小组根据本工作方案制订考核验收表彰办法，年底组织考核验收，对完成目标任务的街道办事处、部门和单位及先进个人给予表彰和奖励；对未完成目标任务的单位和个人，予以通报批评并追究相应责任人的责任。

（二）抓好资金筹措，强化监督管理。区财政部门要于年第一季度前将资金拨付到位。区物业管理工作领导小组负责统筹安排使用资金，建立资金专户，编制资金预算项目和拨付计划，按期上报资金拨付额度，及时将资金下拨各实施单位。各实施单位应本着严格管理、精打细算的原则，建立健全各项资金管理制度，资金使用要坚持群众路线，在确定整治方案和资金预算前，应组织调查，广泛征求群众意见，并公示整治方案，按照《区政府采购管理办法》等规定保障用实用好资金。在资金使用过程中，实行全程工程监理，纪检、审计全程跟踪、实时监督，确保资金规范使用。

（三）加大宣传力度，营造良好氛围。继续通过各种宣传媒体和舆论工具，采取多种形式大力宣传，一方面引导物业服务机构树立以人为本的服务理念，为居民提供高质量的物业服务，从而为自身赢得生存和发展的空间；另一方面，转变住户传统福利性住房的消费理念，增强物业有偿服务的消费意识，使群众从理解、认可到支持，从而自觉缴费，努力营造一个有利于物业服务健康发展的良好氛围。