房市:这个春天有点儿不真实

据说女皇武则天在代唐之后一度暗流潜涌，为了彰示天下民心所向，她在寒冷的冬天写了一首催花诗，结果次日长安城内百花齐放。如今的房地产开发商不甘先人专美于前，有样学样，在2009年春，联手打造了一个房市春天。

自2009年第一季度以来，关于房市重现小阳春行情的说法一度甚嚣尘上。房地产业是否成为了金融危机中第一个全面复苏的行业，房市眼下的回暖是否意味着已经触底反弹?让我们一起来解读。

开发商被指自我炒作

春展被称为房市的风向标，在一线城市举办的春展，其指向意义更是不言而喻。然而2009年4月中上旬以来，在北京和上海等地举办的春展(春交会)却引起非议一片，开发商被指自我炒作，造成房市回暖的假象。

重现卖方市场?

记者多次前往2009北京春季房地产展示交易会进行现场采访，感觉更像一个展示会，而不是交易会。参会的人很多，但基本上没有见到达成交易的场景。大家的普遍感受是，房价又涨了，不仅仅是房市的春天来了，而且很快就将回复到2006～2007年的酷暑中去。

优惠购房大卖场是2009年北京春展重点打造的理念，然而在现场，优惠折扣显得微乎其微，而且像2008年送礼品、送物业、送车位、送装修、送家电等促销手段，2009年也似乎退出了舞台。不管是四五环外的郊区房还是中心城区的高价房，现在的价格都比年初高出了一两千元不等，而且还供不应求，一扫2008年底金融危机袭来时的低迷和冷清。

远洋沁山水在年前开盘时的均价是1.1万元／平方米，春节后开盘的二期均价是1.2万元，平方米，在春季房展上，房价已经叫到1.4万元／平方米。同样情形在上海等地都有发生，闵行区古美罗阳板块的万源城D街坊，2月28日开盘价1.56万元／平方米，3月28日涨到1.63万元／平方米，4月6日已经涨到1.68万元／平方米。房市似乎又出现了高温的卖方市场。

实际成交廖廖

据主办方统计，本届北京房展会共有118个项目参展，意向成交总额31.7亿元，人流量突破15.5万人。其中北京项目意向成交1812套，意向成交金额达20.7亿元，比2008年增长4成。

然而，在实际成交量方面，主办方总是含糊其辞。有关人士对比了4月8～12日展会期间与前后几天期房和现房的网上认购和网上签约的数量，发现除4月11日当天网上签约量突破700套，比其他日子多出约100套之外，其他几日均反应平平。

开发商炒出来的假象?

在房展会现场，银发族和大学生占据了在展厅人群的一大部分。更有媒体曝光，开发商用每人每天50元、管一顿午饭的酬劳，雇人到售楼处或者房展会，为看房、签约当托儿。这使得许多人开始怀疑，房展会轰轰烈烈的意向成交，或许就是开发商自导自演的一出戏。另外，根据记者在现场所做的采访调查，绝大部分人表示目前报价偏高，还需继续观望。

时事评论家时寒冰则指出，北京的开发商、公司和房市炒家现在形成了一套完整的拉高房价、投机炒作、套取银行资金的非法产业链，有能力在短期内拉高房价，只要房价不跌20％，他们的行为就不容易暴露。

短暂回暖　不真实的春天

开发商应该为谁盖房?房市是否存在刚性需求?不久前房地产大佬任志强和房市专家戴建中曾经有过激烈对话，暂且不论谁是谁非，但任志强敢于隔空喊话并显得底气十太高容易引起怀疑，且难以持续，回报太低则无法吸引投资。他的策略是每年给投资者约10％左右的稳定回报，无论市场上涨或下跌，且持续数十年。一个不愿透露姓名的投资者说，“这个基金的投资回报真是好，数十年来，我们都非常相信它，任何时候我们想用钱时，我们总能在几天之内得到支票。当知道这个投资骗局时，我们都惊呆了。”

麦道夫吸引投资者的手法也非常高明。他很了解庞氏骗局的关键是尽可能减少投资者赎回投资。因为基金账面价值少于它的真实价值时，投资者赎回投资，基金必然破产。因此，麦道夫锁定的是那些很少会赎回投资的慈善机构。美国规定慈善机构每年必须从基金中支取5％。而慈善基金一般是永久基金，如果有稳定的超过5％的回报率，慈善基金一般不会赎回投资。按这―规定，麦道夫的基金即便不产生任何回报，也能维持慈善基金支取20年。为了吸引慈善基金，麦道夫利用自己前纳斯达克主席的身份，参与各种各样的慈善活动。麦道夫本人是―个著名犹太人慈善机构的发起者，同时还兼任其他慈善机构的要职。

麦道夫以慈善家的形象出现在公众场合，这为他吸收客户带来有利条件。不过，他从不过于张扬自己的基金表现而吸引客户。他有选择地挑选，客户群一般是口口相传而来。这样，对他极其信任，会长期跟随他。对于那些看好他的基金的一般投资人，他都会拒绝接受。曾经有一个纽约的房地产投资商，用几乎祈求的口吻想要麦道夫接受投资，但遭到了他的拒绝。麦道夫选择的都是坚定不移地相信他并追随他的投资者，他们一般把所有的投资都交给他管理且很少撤资转换到其他基金。这种不分散化的投资，损失可想而知。

走道夫金融骗局的几个要点：

有一个看似能够产生超过正常回报的投资策略；

以商业秘密为由对自己的投资策略秘而不宣；

基金“业绩”既平稳，又高于正常回报：

以慈善家的形象吸引客户，使客户忠诚地追随他投资，从而减少了赎回投资的机会；

总能按时支付投资者赎回申请；

有意隐瞒投资基金的真实价值。

投资理财防骗两三招

现实中，多有类似麦道夫和庞氏骗局的情形发生，避免上当的唯一办法是勤观察，多研究。

警惕不透明宣传

如果有人宣称能够获得超过平均水平以上的回报，或者有个千载难逢的投资机会且不增加风险，就值得怀疑。特别是他的投资策略以商业秘密为由秘而不宣，那么更应多加小心。在市场和信息非常发达的今天，天上掉馅饼的机会几乎是不存在的。如果有人向投资者推销这种机会，要么它背后潜藏风险，要么是一个金融骗局。

对于难以获得充分信息的基金，投资者要特别小心。一定要了解基金所持有的证券投资组合是否公开，基金的财务状态是否公开，基金是否有专业审计，基金的真实价值与账面价值是否相符等。

破除投资中的迷信

有许多投资者愿意去追捧所谓股神或投资天才，或者有意神化一些掌握投资诀窍的人，把这些人视做救世主。投资者的迷信给了制造金融骗局的人以可乘之机。这些救世主们往往会乔装打扮，如庞氏曾经被宣传为“投资天才”，麦道夫也有着著名慈善家的形象。救世主们往往会利用自己的所谓“业绩”，来证明自己的投资天才。庞氏的“业绩”是90天翻一番，麦道夫的“业绩”是超常稳定的10％的年回报率，而且数十年如一日，这类“业绩”的确不俗。所以，破除对他们的迷信尤其很难。

投资迷信与贪婪密切相关。投资者不切实际地追求高额回报，同时又不愿意承担高回报背后的高风险。一些金融骗子利用投资者的贪婪心理，制造高回报、低风险的假象，使投资者误以为是―个难得的投资机会，宁愿相信天上会掉下馅饼。所以，对于超正常回报，风险又很低的投资机会，应三思而行，问一问自己，如此好事，怎么会落在自己的头上，会不会是一场骗局。

了解基金风格　其实一般投资者的知识非常有限，政府出于金融安全角度，加强监管是防止金融骗局的重要保障。互惠基金受到政府严格监管，投资组合全部公开，要受到严格的财务审计，而且投资的证券由第三方信托机构保管，从而保证互惠基金的账面价值与真实价值相符。因此，互惠基金很难产生庞氏骗局。

相比之下，私募基金和对冲基金属于合伙型公司，投资方法策略及投资组合可以不公开，这样很难审计其财务状况，容易为金融骗子所利用，麦道夫的基金就是这类基金。麦道夫事件之后，美国政府如何加强对对冲基金的监管，相信会有一些举措。