造价控制在房地产项目中的应用研究

【摘要】造价控制是影响房地产价格最主要的因素之一，造价的控制贯穿于整个房地产开发全过程。本文根据笔者多年从事房地产工作的经验，分别从工程造价的含义、特点以及造价控制全过程在房地产开发中的实例做了如下简要阐述，并提出了一系列具体措施。

【关键词】造价控制；房地产项目；应用

引言

工程造价通俗讲就是建筑工程的建造价格，目前中国建筑工程界对工程造价的定义有两种：①工程造价就是工程价格。就是建成一项建筑工程，实际或预计在技术劳务市场、设备市场、土地市场，以及承包市场等交易活动中所形成的建设工程总价格和建筑安装工程的价格。它以工程这种特定的商品形式作为交易对象，通过招投标、承发包或其他交易方式，在进行多次特性预估的基础上，最终形成的价格。②从业主和投资者的角度来定义的话，工程造价是指建设一项工程实际开支或预期开支的全部固定资产投资费用。

1 工程造价构成及特点

1.1 我国工程造价的构成

从定义上讲，“工程造价”里的“工程”包括各类的工程项目，但是笔者所讨论的“工程”主要是指建设类的工程。工程造价的定义是从不同角度理解事物的本质。对于建设工程的投资者，市场条件下工程造价就是建设工程项目投资，是获得项目要付出的价格；同时也是投资者在作为市场供给主体出售建设项目时定价的基础。

1.2 工程造价的特点

房地产工程造价有个别性、层次性、大额性、动态性以及差异性等等特征，这是由房地产建设工程的特点决定的。工程造价的范围较广，涉及到国民经济各部门、各行业，涉及到社会再生产的各个具体环节，也直接关系到人们的生活和居民的居住标准，所以工程造价的作用和影响都很大 [1]。

1.3 我国房地产控制的现状

我国的房地产业起步较晚，直到 1994年我国政府宣布实行市场经济体制之后才真正形成我国的房地产业及我国的房地产市场，虽然只经过短短十几年的发展历程，房地产业己经成为拉动我国经济增长的重要力量。据统计1997年以来每年房地产业拉动增长都在一个百分点以上，房地产业己经成为我国经济发展的一大支柱产业，我国房地产业在一年的投资及其在固定资产投资中所占比重的情况如表1.1

尽管房地产行业制度、规范等正不断趋于完善，但由于其作用和影响之大主要存在如下问题：

1.2.1 缺乏规范的成本管理制度和体系；

1.2.2 设计变更、现场签证难以有效控制；

1.2.3 超合同付款时有发生；

1.2.4 无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本；

1.2.5 难以实时了解大量工程合同的执行进度；

1.2.6 难以精确制定资金计划；

1.2.7 缺乏对成本历史数据的积累和分析；

1.2.8 缺乏对合作厂商的全面跟踪管理。

2 工程造价在房地产开发项目中的全过程控制

2.1 设计是有效控制开发项目工程造价的前提

房地产工程设计是指工程项目的建设提供技术依据的设计文件以及图纸的整个活动过程，工程设计是对开发建设项目的实施意图和全面规划的具体描述，是房地产开发项目开发建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。研究表明：初步设计阶段，影响工程造价的可能性在75％-95％指尖 ；技术设计阶段，影响工程造价的可能性在35％-75％指尖 ；施工图设计阶段，影响工程造价的可能性在25％-35％指尖 ；而到了施工阶段，影响工程造价的可能性只有10％作用。由此我们可以看到，控制工程造价，设计阶段起着重要并且关键的作用。

2.2 工程招投标是有效控制开发项目工程造价的核心

通过招投标的形式来引进竞争机制，在降低工程造价、确保工程质量、缩短建设工期等等许多方面都有明显作用，也有效地保障了招标人以及投标人的合法权益。房地产开发企业对施工单位的选择尤其要慎重，因为施工队伍的施工质量的优劣关系到房地产开发建设单位工程造价控制的成败。在选择施工队伍时主要考察施工企业的技术装备、资信情况以及建设业绩等。我们要优先考虑近期建设业绩和建项目相同或相似的施工企业，而且特别要求创此项目建设业绩的有着丰富经验项目经理来出任项目经理。

2.3 施工管理是有效控制开发项目工程造价的重要环节

施工阶段成本控制的关键，一是做好材料的定货，二是要严格的审查承包商的索赔要求，三是合理控制工程签证。由房地产开发企业引起的变更主是进度计划变更、施工条件变更、设计变更和工程项目变更等等。控制变更的关键在于开发商，应该建立工程签证管理制度，明确工程、预算等等相关部门、相关人员的分工和职权，我们要确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生[2]。

2.4 竣工结算是有效控制房地产开发项目工程造价的关键

工程造价管理的重要环节之一就是工程造价的合理确定，在确定房地产项目工程造价时，我们坚持以现行的工程造价管理规定做为依据，根据甲乙双方在施工合同中的合约，按照竣工图结合设计变更、现场签证和隐蔽签证进行项目审核计算，审查是否有丢、拉项工程，是否按图纸及合同规定全部完成工作。我们要认真核实每一项工程变更是否真正实施。应建立工程量清单核对备案制度和内部复核制度，定期跟踪检查、监督管理，加强从业人员的素质教育，杜绝违法违规行为并且减少工程量清单中的差错率。在进行房地产工程竣工结算时，必须到开发项目工地现场核对，严格审查工程量计算是否准确，材料调价是否有依据等，使工程造价结算确切、合理[3]。

3 工程实例

某市ZW地产是该市一个从事房地产开发、物业管理等业务的大型房地产集团公司，在该市已开发了众多项目。本章所阐述的项目位于该市东郊，规划总用地面积46700m2，总建筑面积约14万m2。项目临近主干道旁，可通往火车站、批发市场、医院等地，且依托高速公路，对外交通便捷畅达。项目所处的东郊虽然商业档次不高，但个体工商业较为发达，周边学校、医院、农贸市场、超市、幼儿园、餐饮、银行等生活配套一应俱全，十分方便。而且该项目绿化面积较大，游泳池、会所等社区配套设施较为完善，这在某路附近的楼盘中亦是品质较高的。项目总建筑面积约14万m2，也算规模较大的楼盘，容易产生规模效应。项目功能定位:大众精品楼盘某市东郊的房地产业发展相对滞后，物业档次较低，整个地区的物业形态大都为单体楼，缺乏品质好、环境优美、服务到位的小区物业。居民居住的房屋多为安居房和单位宿舍，居住环境和舒适性较差，建筑没有特色。随着经济条件的逐步改善，居民对生活观念的改变，他们也想尽自己的能力去进一步改善生活，首先就要有一个好的居住环境和温暖、舒适的家。再者，因政府为加快本地区的开发力度，改善本地区的投资环境，征用大量土地用于市政建设，许多居民的房屋被征用拆迁，他们更是急需房屋居住。而从调查中可以看到，尽管他们都对房屋有较高的需求，从面积、价格以及其他购房所看重的因素来看，经济适用房更容易让他们接受。但不能走纯粹的经济适用房路线，这样将很容易掉入价格竞争的泥潭，也不利于二期的上档次、上台阶和吸引更大区域范围内的消费者置业。应在合理控制面积和总价的同时，积极致力于规模、景观、建筑风格、物业管理等方面的品质的挖掘和彰显，努力打造一个新的“大众精品楼盘”，唯其如此，才能与市场上的经济适用房拉开差距。

综合前述分析，项目从三大方面的利益点整合:(l)区域发展前景良好，房地产升值潜力巨大。(2)片区内为数不多的大型现代生活社区，为中青年大众阶层量身打造，品质生活由此开启。(3)毗邻名校，不可多得的教育资源，开启美好生活未来。

根据成本构成，进行此项目的经济效益评价:

3.1 项目总投资:35193.16227万元

3.1.1 土地费用:5412.3281万元

3.1.2 前期费用:1263.0495万元

3.1.3 前期报建费用 :2341.8231万元

3.1.4 前期工程费:475万元

3.1.5 建安成本:16952.7397万元

3.1.6 基础设施费:2142.18万元

3.1.7 不可预见费:381.8984万元

3.1.8 利息:894. 6016万元

3.1.9 间接费用:5329.5451万元

3.2 资金筹措

3.2.1 自筹资金:35193.16227万元x50%=17596.58114万元

3.2.2 贷款资金:35193.16227万元x50%=17596.58114万元

3.3 销售收入

此房地产项目共n栋，有多层、小高层、高层。14万m2的建筑面积，其中包括商业用途的2万m2，办公用途的1万m2，其余11万m2为住宅。(此建筑面积为大致约数，只为做此经济效益分析)按当时的销售情况做以下经济效益分析:商品住宅:建筑面积ll万m2，因为不同的销售时期单价会有一定的调整，所以拟定平均售价3200元/ m2

3.3.1 住宅销售收入:11万m2x2900元/m2=31900万元

3.3.2 商业门面销售收入:2万m2x4800元/m2=9600万元

3.3.3 写字楼销售收入:1万m2x4000元/m2=4000万元

另:配套及其它用房面积:17万m2不能销售，故不计入经济效益分析。

3.4 销售利润

3.4.1 销售总收入:45500万元

3.4.2 总成本:35193万元

3.4.3 销售利润:10307万元

3.4.4 所得税:10307万元x33%=3401.31元

3.4.5 税后利润:6905.69元

3.4.6 投资利润率:税前:293%，税后:19.6%

3.5 盈亏平衡点分析

3.5.1 销售面积盈亏平衡点一总成本/[平均销售单价x(1一税率)= 11.86m2，占计划销售量的84.7%。

3.5.2 销售价格盈亏平衡点=总成本/[销售量x (l一税率)=2753.3元/m2，占计划均价的85%。盈亏分析表明:当项目销售面积达到 11.86万m2，或平均销售价格达到2753.3元/m2，可达到盈亏平衡。

4 结语

综上所述，房地产开发过程中的工程造价管理是一个动态管理的全过程，房地产企业在对工程造价的控制与管理上始终应贯穿于项目建设的全过程。房地产建设工程的造价确定与投资控制的实质就是运用科学原理和经济以及法律等手段，解决工程房地产开发项目建设活动中的经济和技术、管理和经营等实际问题，只有在房地产项目建设的各个阶段，采用切合实际的计价依据和科学合理的计价方法，合理确定项目投资估算、初步设计概算和施工图预算，才能提高投资的效益。因此在推行房地产开发项目全过程全面造价管理中，注重研究和分析建设管理中各个环节和建设投资中各种影响因素，将有效地控制房地产建设项目的投资。对房地产开发项目工程造价进行全过程动态管理不仅是工程造价行业今后发展的必由之路，同时也是整个房地产行业更好发展的必然趋势。

参考文献

[1]齐斌《浅析降低建筑工程造价的措施[J]》建筑经济，2000，(5)23-25．

[2]赵燕玲，张仕廉《房地产开发项目的成本管理[J]》重庆建筑大学学报，2004，(5)45-56．

[3]王忠伟，《房地产开发项目的成本优化控制[J]》中国房地产，2006，(2)67-69．