有钱买房,没钱过户

少年时爱看金庸小说《碧血剑》，尤其喜欢男一号袁承志在南京跟人比武那段：他老哥一个，独斗一对师兄弟，人家拿剑，他空手。旁边很多人观战并打赌，赌注是一所大宅子，如果他赢，宅子归他，要是输了，任人宰割。结果呢？当然是他赢，既赢了打斗，又赢了房子――价值4300两的大功坊豪宅，不花一文钱，唾手而得。

成年以后，重读这段故事，感觉不对劲。袁承志一把房子赢到手，就带着女友夏青青兴冲冲地搬进去住了，并没有跟输家办理过户手续。您知道，房子最重要的是产权，一所房子归谁所有，关键不是看谁在里面住，而是要看产权证上写着谁的名字，袁承志不跟人过户，怎么能证明大功坊豪宅属于他呢？万一人家去衙门告他怎么办？万一闹起产权纠纷怎么办？您可千万不要以为古人就不重视产权，从北宋到清末，历朝历代都有严格规定，无论田产还是房子，只要涉及产权转移，就必须签合同，必须过户，必须得到有关部门的盖章确认，不然就属于非法交易，就得不到法律保护。您可能会说江湖儿女不拘小节，但是一所房子可不是小节，不然现在广大男丝也不会因为没有房子而被未来丈母娘拒之门外了。

研究了这么多年中国房产交易史，我觉得我可以给出解释：袁承志之所以不去过户，不是因为怕麻烦，而是因为怕花钱。因为过户需要缴纳契税，而在他那个时代（明朝末年），由于朝廷要同时对付李自成和满洲兵，国库紧张，收税很重：“房银一两，契钱六分”。他赢的那所房子价值4300两，照规定得付给政府258两税款，才有可能把产权过户到自己名下。鉴于那时候他还没有挖到建文帝留下来的宝藏，只是华山派一穷小子，囊中羞涩，一文不名，根本缴不起契税，所以只好不去过户啦！

《碧血剑》是小说，无需深究，但是以前的契税征收却是历史，必须深究。

民国时的契税很吓人。现在我们买房过户，契税税率一般只有2%，除非是买豪宅，或者买第二套、第三套房产，才需要缴纳4%甚至6%的重税。而且经验告诉我们，即使是买豪宅、买多套房，也可以按照2%的税率纳税，只要花点儿小钱摆平那些腐败透顶的基层官僚就行了。可是在民国时代，你要么不过户，只要过户就得缴税，缴完了契税，还得再缴五花八门的附加税。

以民国北京为例，“买契征税三分，学费三厘。”（《顺义县志》卷6《赋役志》，1933年初版，台湾成文出版社1968年影印，第360页，下同）无论房大房小，无论首套房还是多套房，税率一律3%，另有0.3%的教育附加，这是1914年初的政策。半年后，“买契增至六分，学费六厘。”契税涨到6%，教育附加涨到0.6%。到了1915年，“正税三分，加税二分二厘，学费八厘，地方教育费一分，参事会经费五厘，解厅自治费五厘，地方教育费九厘。”把正税和各种附加税加起来，占到房款的8.9%，假使你在那时候进京买房，房款1000万，光办房产证就得花89万。

上海的税收也很厉害。如果您回到上世纪二十年代末在上海买房，契税税率9%，过户费1%，建设特捐1%，市政经费5%，地保盖戳费2%，中证费3%，手数料照转移税2%，总计占到房款的23%（参见杨正礼《上海市办理地价税之研究》第四章，《民国二十年代中国大陆土地问题资料》第八十二册）。换句话说，每购置1000万的房产，得缴纳230万元重税！当年鲁迅和许广平迁居上海以后为什么一直不买房？政府收税太多就是其中一项重要原因。

再看看小城市是怎么向购房者收税的。从1912年到1914年，契税税率4%，附加税2%；从1915年到1923年，契税税率6%，附加税3%；从1924年到1928年，契税税率9%，附加税6%。这说明民国郑州房产交易税一度占到房款的15%，买1000万房产，得为政府做出150万元的直接贡献。

最近收藏民国房契，发现一个规律：大多白纸黑字，有签名有手印，就是没有政府盖章。不盖章的房契叫白契，白契证明买卖双方没有去过户。为什么不过户？自然还是因为收税太多，缴不起。