拿下白云区,更新广州城

珠江新城，一座在广州猎德、冼村、杨箕村等城中村环绕中建起的中央商务区（CBD），在短短十几年间发展成广州新城市中心。在这里，昔日城中村乱象消失殆尽，取而代之的是鳞次栉比的多座地标建筑，房价则长期占据“广州地王”之位。

距此地仅10公里，位于西北的白云区棠涌片区，辖区内如小坪村、棠涌村等多个历史逾千年的古村，也同样做着CBD梦。

眼下，梦的轮廓已经显现。

根据广州市白云区政府官网的最新消息，计划将棠涌片区打造成下一个“珠江新城”的改造方案，已经获得广州市长陈建华的肯定，并被市政府寄予厚望。作为2015年广州市城中村连片改造的试点，“白云新城”正式被提上政府议程。

距离小坪村村民委员会门口的不远处，生活垃圾堆积成山，散发着刺鼻的恶臭。村内多家服装代工厂也已开工，主干道上大小车辆驶过，尘土飞扬。依然有住户在对自家建筑“修修补补”。

本刊记者来到棠涌村时已是正午，但见狭窄而阴暗的握手楼间，各家店铺纷纷亮起了照明灯，泥泞的路面上污水横流，头顶杂织的电线搭起黑网。

在此之前，白云区城中村长达5年的改造效果并不理想。

密密麻麻的城市“集中营”

2014年底，白云区内一处当年加盖至六层高的危楼倒塌，造成2死7伤。事发后不久，国务院总理到访白云区永泰村，考察危旧楼的改造进程。

“不怕改善少，就怕不改善”，永泰村的围墙上，居民写下迫切心愿。如今，这块总占地面积92.02公顷的永泰片区改造项目，被列为白云区“三旧”改造试点之一，并与附近陈田片区实现“连片改造”。

近20年来，广州市内的大小城中村中，由村民自建、加盖的多层建筑，陆续拔地而起。由于占地面积有限，楼间距过窄，“握手楼”连片。广州上百个被称作“城中村”的旧村，早已失掉原貌，成为一处处密密麻麻的城市“集中营”。

棠涌片区“三旧”改造项目的一位负责人告诉《t望东方周刊》，村民大肆盖楼的主要动力，来自租售房屋的高额利润。

自1995年起，现年52岁的陈平生就在小坪村出租一栋100多平方米的私宅，而后又加盖至5层，房租收入成为全家的主要经济来源。陈生告诉本刊记者，这笔收入在20年间翻了20倍。

他说：“一直想找机会再建，但被政府明文禁止。”

“包租公”、“包租婆”遍布城中村，而且有“年轻化”的趋势。

本刊记者走访了解到，棠涌片区内多数老年人依靠退休金、社会保险或者配股分红，能满足日常生活。因此，祖宅成为最值钱的传家宝。

作为小坪村的“90后”，黄义军从技校毕业后待业在家，靠收租为生。他说，村里的年轻人多数情况相同：文化程度低、无技术、无经验，常年蜗居在村里。

无功而返的改造大军

想要改变城中村的，不光是村民，还有蜂拥而至的改造大军。

在小坪村经营诊所20年的黄殿桢，保存着近5年里由小坪村民委员会统一下发的2本《小坪村城中村改造方案》，以及1本来自开发商佳兆业的改造设计图。

本刊记者发现，这3份文件中，方案拟定人、时间，项目拟建周期等均未被提及。

根据黄殿桢回忆，最近一份材料下发于2014年初，所提到的改造方案在小坪村中曾产生热议。该方案计划在小坪村与在建的广州地铁8号线北延段之间，先建起一处“新小坪村”作为临时安置区。至于小坪村原址如何改造，方案并未提及。

因征地拆迁补偿办法被认为“很不合理”，半年之后，该方案在村民会议上遭到多数反对，随即被搁置。

一位小坪村村委会负责人告诉本刊记者，“同意的村民占七成，现在根本拿不出能超过九成同意的方案来，众口难调。”

除村委会外，开发商也在努力。黄殿桢介绍说，开发商曾多次组织部分村民去深圳、珠海、粤北等地“旅游”。

一村民告诉本刊记者：“去的地方，都是佳兆业的楼盘。”他说，开发商组织“旅游”的主要目的，是想鼓动村民在改造方案上签名，但最终并未实现。

开发商走后不久，村委会与经济联合社也曾数次下到基层，为改造方案宣讲动员。一位负责人还在最近某次会议上，与广州市城市更新局的相关人员“偶遇”。

“听说更新局的人来了，我想去反映情况，结果上前一看，还是‘三旧’办那些人，就算了。”这名负责人说。

僵局为何难打破

根据广州市“三旧”改造的相关规定，城中村改造区域内，村民必须经过两轮集体表决，同意改造户数达90%以上，才能启动改造。

有内部人士分析，多个城中村改造的实际案例表明，由于前期征地拆迁补偿的利益诉求尚未完全解决，直接进入村民集体表决环节，最终导致诸多改造方案付之东流。

自广州市2010年组建“三旧”改造工作办公室以来，针对旧厂房改造的成功案例最多，而面向城中村的改造工作却举步维艰。

据广州市城市更新局公布的信息，截至2014年10月，广州全市业主申请“三旧”改造项目已批复253个，其中旧城改造方案1个、城中村改造方案31个、旧厂房改造方案221个。

利益主体过多、众口难调是城中村改造艰困的主因。以率先启动改造的杨箕村为例，由于部分“钉子户”抗争，拒绝拆迁，谈判一度陷入僵局，耗时三年之久才全部达成。

自2009年广州市加快开展“城中村”改造以来，白云区辖内含14条街、4个镇，共有170条村，其中城中村52条，旧村118条，依次分批被纳入广州市“三旧”改造的重点区域。然而，白云区“半城半乡”的区域特征，以及近乎涵盖城中村改造全部难点的现实情况，让这处改造重镇颗粒无收。

截至目前，走在白云区最前列的，是位置最佳、发展最快的三元里村。而相关负责人表示，即便支持人数最多，三元里村改造方案的支持率也仅过80%，仍未达到90%的要求。

早在2010年，包括白云区三元里村、萧岗村、棠下村等多个城中村的改造方案已获正式批复，但方案批复不等于最终执行。

广州市社科院高级研究员彭澎表示，城中村是城镇化发展过于迅速的畸形产物，加之巨大的市场需求和土地的区位价值，使得城中村村民的利益诉求急剧增加，利益纠纷难以调和，直接导致广州市城中村改造的进程缓慢，举步维艰。

会从白云起步吗

在广州5大老城区中，白云区的城中村数量最多。

2015年，广州加大对城中村安全隐患的整治力度，在官方公布的整治名单中，白云区有25个城中村上榜，列广州首位。

另一方面，2015年“城市更新”的大风向，也给拥有大面积存量土地的白云区，插上了重点改造的旗帜。

据官方公布的数据，此前白云区“三旧”改造的总面积为132平方公里，而全区建设用地总量仅有263平方公里。也就是说，白云区“三旧”改造的用地量占全区建设用地总量的50%

截至目前，白云区已按照“三旧”改造的方案要求，完善部分用地的审核手续，共计38平方公里。这一数字，不仅占白云区“三旧”改造总面积的29%，在广州市“三旧”改造总面积中占比也达到26%。

有分析人士认为，未来解决白云区的“三旧”改造问题，可为广州市提供大量宝贵的建设用地。换句话说，广州的“城市更新”大计，或将从白云区起步，全面重启。（文中部分受访对象为化名）