银根再度紧缩 “金九银十”冷暖莫测

央行宣布，从8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0．27个百分点，一年期存款基准利率由2．25％提高至2．52％；一年期贷款基准利率由5．85％提高至6．12％。而就在此前的8月16日，银监会公布关于进一步加强房地产信贷管理的通知，以九条新规督促银行业金融机构加强和改进房地产信贷管理。

这是继“九部委意见”之后，房地产所遭遇的又一次金融调控，银根再度紧缩让房地产走势增添了不少变数，在即将到来的“金九银十”，开发商、买房人将如何面对?市场行情是否依旧火爆?

开发商加速资金回笼

“近期各银行对开发贷款的审核比较严，现在又进一步加息，我们的资金压力直接加大，而对于其他一些小开发公司来说，融资渠道受限也许将产生致命影响。”一位中等规模房地产开发公司负责人表示。

无论银监会的“九条新规”还是央行决定再次加息，其核心矛头都指向了开发商的资金实力。

银监会新规强调，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35％等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。

据统计，今年前7个月，全国房地产开发投资9411亿元，同比增长24％！依赖银行贷款仍是房地产开发的典型特征，而房地产市场发展中的一些突出问题还没有得到根本解决，不少房地产项目开发中的巨大风险转嫁给了商业银行。

因此，银监会选择了从风险源头上加以控制，严格审查开发商的贷款资质。而加息，对于有巨额贷款的开发商来说，无疑又要增加一笔巨大开支！在REITs等其他融资渠道进展缓慢的情况下，开发商的融资渠道减少，贷款成本增加，众多资金实力不足的企业将被“踢出”行业之外或者被挡在门外无法进入。

“在这样的情况下，我们只能尽快推出项目回笼资金。”朝青板块一项目开发商表示。他表示，要快速回收资金，已经开盘的项目就会加快销售速度，采取一系列推广活动。优惠措施等吸引购房者；而那些还没有正式开盘的项目也不敢再观望。等待，都在积极备战。相关统计数据显示，8月份北京共有60多个新项目上市，业内人士预计9月份的新盘数量大概在50个左右，并且多数开发商都会选择给购房人一些优惠。

投资客如履薄冰

“现在要投资房地产是越来越难喽！”加息政策出台之后．投资者秦先生感慨道。

且不论房产再次转手交易所面临的一系列税收政策，也不论之前出台的诸多打击投资客的政策，银监会新规以及央行加息政策更让投资者感到很大的压力，“现在搞房地产投资有一种如履薄冰的感觉。”秦先生说道。

银监会“九条新规”明确指出，各银行要积极开展个人首套自住房贷款，首付款比例当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。

而央行的加息政策则可以灵活地对投资者实行限制。香港太平洋国际集团投资顾问(中国)有限公司首席执行官贾卧龙指出，央行加息新政体现了两点：第一，基准利率提高，贷款整体水平提高；第二，本次加息还强调了“进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化。商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0．9倍扩大为0．85倍，其他商业性贷款利率下限保持0．9倍不变。”这也就是说银行在发放贷款时自更多，可以选择优质客户，并且对于投资型客户严格执行基准利率，这就给投资者形成了资金障碍。

事实上，某房地产专业机构经过计算告诉《楼市》记者，加息给一般中小投资者增加的实际还贷额并不是很多，但是连续出台的政策对投资者的心理影响非常大，已经投资的人有不少从短线投资转向了长线投资；还有部分投资房地产的人则把目光转向了其他领域。

自住型买家有惊无险

“虽然银监会和央行通过金融监管和调整利率的手段降低银行金融风险，实施对房地产的调控。但是其对个人购买首套自住房的支持态度是没有改变的，新政在调控房地产市场的同时，照顾到了自住型买家。”中国社会科学院一位专家指出。

从央行加息的同时对个人住房贷款利率下限进行调整就可见一斑。以5年以上的贷款为例，虽然贷款基准利率由6．39％提高至6．84％，但调整前的个人住房贷款利率下限为基准利率的0．9倍，而现在扩大到0．85倍，也就是目前的5年期以上房贷利率为5．814％，只比调整前的房贷利率高0．063％，上涨幅度非常小。“央行加息是由多方面因素决定的，并非只针对房地产一个领域，但其对个人住房贷款的特殊规定正体现了对个人购买自住房的支持。”上述这位专家表示。

以贷款50万元，期限为20年的一起房贷案例来说，如果按照基准利率0．85倍执行优惠利率，调整后，每月比调整前仅多还款18元；只有在执行基准利率时，每月多还款额才相对加大，为133元，详见下表。

由于各银行在房贷业务方面竞争激烈，对于优质客户，各商业银行都会选择贷款下限，因此，利率调整之后，自住型个人购房者每月的还贷额增加微乎其微。

“自第一次加息，我就在为自己的月供担心，幸好国家在加息时考虑到普通购房者的利益。”在城市出品置业的购房人张先生表示。

此外，对普通购房人来说还有一个好消息，那就是申请公积金贷款的个人，其贷款利率仍然保持不变。而个人住房公积金存款利率却从8月19日起由1．71％上调为1．80％。可以说这一调整也为很多购房人带来了福音，并且将提高个人购买住房公积金的使用率。

而业内专家还指出，政策对投资性购房的打击和限制，将减少商品房买家，使供需关系得到缓和，但房价不会受到恶意炒作，或将平稳发展。

因此，虽然调控政策一个接一个，但新政实施对自住型买家来说却是有惊无险，直接还贷压力增加了一点点，间接利好较为明显。

传统旺季冷暖难测

政策落定之前已有太多预言，因此银监会和央行在八月中旬出台新政可以说既在人们的意料之中，又在意料之外。而这两个新政的出台，将直接影响9、10月份的房地产市场，传统销售旺季能否旺销还很难说。

北京市房地产交易管理网统计数据显示，日月14日一8月20日一周内，北京期房日均成交390套，比此前一周日均成交量减少1套，比此前两周日均成交量减少了34套。而14日一20日这一周内，期房的认购比此前一周减少了471套，购房者的观望心态似表现得非常明显。

不过，值得注意的是，与整个房地产市场交易的低迷状态相反，本刊市场研究部监测发现，京城高档楼盘呈现逆市热销之景象，8月份热点板块住宅单价已上探至8898．5元／平方米，交易活跃，从7月31日－8月15日的两周时间内，各热点板块8000元／平方米以上的高档住宅平均成交45套，尤其是保利蔷薇等新上市楼盘，受到众多购房者的热捧。

虽然目前的市场行情有几分混沌，但业内人士指出，银监会和央行两重新规的出台虽对自住型购房者并无直接的实质性负面影响，但对他们的心理影响将持续一段时间。在弄不清市场未来走向时，购房者通常都选择等待一段时间。

同时，为9、10月份楼盘交易旺盛“拖后腿”的还有另外两个因素――

第一，九部委提出“70％・90m2”的规定之后，北京市的细则迟迟未出。这也被一些业内人士称之为“没有落下的另一只靴子”，而这一不确定因素也让购房人持续观望。

第二，限价房的“犹抱琵琶半遮面”。“九部委意见”出台之后，政府很快开始落实限价房政策，并第一次推出了六块限价房用地。虽然业界有诸多质疑，但市场上很快又传出了关于第二批限价房的消息。但到记者截稿时止，又有消息传出限价房将推迟入市，或许又将让购房人再度陷入迷茫之中。

因此，对9、10月份房地产的走势不能简单地一概而论，分析人士认为，新政之下，高档房和中低档房或将有不同的市场表现。