以“迪拜神话”为镜鉴促进房地产业健康发展

曾经闻名一时的迪拜原只是一个沙漠城市,几乎没有实业,却是“免税天堂”,炒楼的回报率极高,于是乎吸引了世界各地的投资者和投机者沓至而来。2001年时当地一幢独立别墅每平方米只要8000元,可是,到了金融海啸前,房价涨至最高峰每平方米竟达4万元。就是一般性的普通公寓的最高价格每平方米在2―3万元。更有甚者一栋楼还在打地基交10%做首付,过三五个月再交10%,投机者一转手卖掉竟有2倍的钱赚到手,回报率可达100%之多。

沉浸在一片欣欣向荣的景象之中的人们从迪拜楼市的童话般故事中还没来得及回味时,却传来了迪拜负债总额高达590亿美元,迪拜政府的全部债务约800亿美元,然而,其国内生产总值只有大约750亿美元,饱受美国次贷危机的经济还没有来得及喘过气来,又蒙上了新的阴霾,这真是雪上加霜。

迪拜债务危机犹如潮水退去的一片浪沙的经济泡影破灭了,留下的烂尾工程在未来的十几年内却难以消化,剩下的是永久性的“纪念碑”。如今的迪拜大量的房屋已闲置,原先人丁兴旺的迪拜瞬间却成了黑灯瞎火的“鬼城”。迪拜的困局留给世人所思考的问题太多,太多了!美国金融系统刺激次级还贷人们去购买住房,严重地违背了道德规范,导致了金融系统栽了大跟头,并引发了全世界范围内的金融风暴,至今尚未“理疗”好。由美国的次贷危机到迪拜沙漠的海市蛰楼的起因都是从房地产的问题上衍生的。由此,我们回眸2009年,展望2010年的我国房价市场,真是“高处不胜寒”,令人心里忐忑不安。

一、中国房地产市价上涨的因素

第一,我国人均可耕地面积只有美国的1/9,而人口是美国的4倍之多。我国仅有的40%平地中的18亿亩作耕地的底线是万万动不得的,它是人民生存的命根子,平地少,势必带来房产业开发的困难,这是一个极其重要的因素。

第二,实行改革开放以后,国家对土地实行了有偿使用的批租地块政策,有些地方政府参与炒卖地皮,导致地王频出。每当一片商品房拔地而起的背后,那些将公权转为私权的官员必然与之沆瀣一气,内外勾结。有的握有地皮者因为有政府官员的庇护,囤积大量地皮待高价抛出,再转到房产开发商的手中,势必加价于房价上。

第三,房地产市场与银行、和国民经济形成三位一体。只要其中有一家开了“无轨车”,那么危机的种子就会深深地埋下了根基,所以,国民经济的发展和GDP的增长绝不可将房产业作为支柱产业,它不符合我国的国情。

第四,由于房产开发商购买土地的价格过高,必然加码在房屋的出售上,因而房价一路飙升。特别是有些人见到房产业利润颇高,成片的购置地皮,待炒高价后抛出,再则,开发商购地造房看价涨捂盘不售,囤积房源进行投机交易。

二、促进房产业健康地发展

2009年11月底温总理在上海、江苏实地考察指出:要把保障性住房建设放在房地产发展的重要位置,在财政、金融和土地政策上给予大力支持,让城市广大中低收入者安居乐业,同时要抑制投机性购房,促进房地产业健康发展。中国的国情决定了住房必须坚持安全、经济、适用和省地的原则。

2009年12月初中央召开的经济工作会议,把改善民生作为保增长的出发点和落脚点。提出了增加保障性住房的供给,对危房加以改造,保证城乡居民的住宅安业。早在2008年经济会议就决定,从2009年至2011年的三年间投资9000亿元建造经济适用房。在未来三年通过廉价房制度解决747万户低收入家庭的住房困难。它展示了中央关注民生办事的决心,与此同时,国务院的常务会议上又提出,增加有效的供给、加强市场监管、完善相关制度的原则,综合运用土地、金融、税收等手段,维护房产市场秩序,打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为;鼓励居民购买自住房和改善性的用房,采取措施抑制投机行为,加强和改善对房地产市场的调控,遏制部分城市房价过快上涨的势头,针对一些城市和工矿区、林区和垦区1000万户家庭住房的棚户区,用5年时间基本把解决,力争3年解决,尤其是至2012年末,基本解决1540万户低收入困难家庭的住房问题。

在中央经济会议和国务院常务会议精神指导下,全国各地政府和有关部门针对当地的实际情况纷纷出台了相关的政策和措施,完善住房消费和调控,稳定房价市场受到了一定的成效。北京市提出以50%供地用于建设居民自住型、改善型等各类政策性房,总计建房13.4万套,其中廉租房4000套,公共租赁房8000套;上海在闵行、徐汇等地建造各类保障性住房,建立起包括廉租房、经济适用房、旧区改造动迁房、租赁房在内的保障性体系,加强房产市场的监管,特别是加快推进大型居民区和旧区改造,着力解决普通居民的住房问题。

三、中低收入者应从房产市场中抽出来

第一,政府出台的各类政策和法规,对低收入家庭要以经济适用房解决住房问题,同样针对年轻人,特别是婚龄青年建造各类廉租房解决燃眉之急。当今发达国家的政府通过银行信贷和国家税收等形式达到自动调节,以抑制投机购房者。譬如美国50个州都征收不动产税,对二手房转让须缴纳交易税、遗产税和所得税,且税率极高,最高可达39.9%,拥有产权超过一年以上者卖方时必须缴付20%左右的税。值得我们可以借鉴的,从而严厉打击投机性的购房行为。

第二,在已过去的较长年代里,原住在大城市里的绝大数家庭居室都是租用国家的公房,每月缴纳租金,直到改革开放后才有所改观。近年来人们在住房理念中产生了误区,以为解决住房只有依靠商品房的购置,而且是产权房。特别是大学生毕业工作后就一定要购房方可;还有的刚成为新一代的城里人,不从自身的财力、物力出发,就着手购房成为“房奴”。

第三,我国是以农业为主的国家,要使人民生活共同富裕,就必须扩大城镇化。党的十七届四中全会和中央经济工作会议都提出了新的城镇人户籍管理的新政策。然而,由农民转为城里人,住房问题是最为棘手的事。因此,这些新城里人月薪近千元,何时能有属于自己的住房,只能由政府动用款项来建造廉价租房使之安居乐业,别无它法。

从“迪拜神话”的破灭中,使我们较清醒的反思我国的房产业的现状。曾记得,在上个世纪的九十年代初,由于制定的政策不够全面,致使当时我国的国民经济出现了通货膨胀率高态势,党中央适时地将民生放在重中之重的位置,下令停止楼堂馆所的建造,缓解了经济建设中出现的漏洞,充分显示了社会主义能集中力量办大事的优越性。

(徐阿根,1954年生,上海人,上海电机学院文理系副教授。研究方向:政治经济学)