镇江市安置房需求预测研究

摘要：以家庭人口、收入情况、现有住房情况为指标，分析了镇江市拆迁安置户的现状；以安置房户型、安置房面积、期望楼层、安置房区委、安置房价格、安置房周边配套设施为指标，分析了镇江市拆迁安置户对安置房的需求差异；单因变量单因素方差分析和多元回归分析，得出镇江市安置房总需求预测公式、镇江市老城区安置房需求预测公式、镇江市城乡结合部需求预测公式。

关键词：城市化　安置房建设　需求预测

1　概述

城市化是一个地区的人口向城镇和城市相对集中的过程。中华人民共和国国家标准城市规划术语对“城市化”的定义是：城市化是“人类生产和生活方式由农村型向城市型转化的历史过程，主要表现为农村人口转化为城市人口及城市不断完善的过程”[1]。其重要表现是：城镇人口在国家或者地区总人口的比重逐步上升、城镇用地规模不断扩大和旧城区再规划。城镇用地规模不断扩大造成了城郊结合部的拆迁安置现象；旧城区再规划造成了“老城区”和“城中村”的拆迁现象。

从经济学来看，城市化的本质是城市资本更新[2]。我国城市化发展较快，各个城市间的竞争也愈加激烈，长三角地区城市间的竞争尤为激烈，重新规划原有老城区城市建筑功能、改造城中村、统筹城乡结合部的发展是城市资本更新的重要内容。城乡结合部的拆迁、老城区的拆迁、城中村的拆迁是城市资本更新的重要体现[3]。但从我国城中村改造、老城区改造、城乡结合部的规划建设实际情况来看，拆迁安置工作进展并不顺利，开发商强行断电、断水、断暖、切断交通和通信等方式逼迫拆迁户拆迁，拆迁户以自焚、服毒、各种形式的暴力对抗拆迁的现象呈上升趋势[4]。

在这样一个理论背景和现实背景下，本文以“镇江市交通投资建设发展公司”（以下简称“交司”）的一个项目为平台，通过对镇江市拆迁安置户的基本现状（家庭人口数量和结构、可支配收入、原有住房面积等等）、拆迁安置户的心理预期（对安置房的户型预期、楼层预期、地段预期、补偿价格预期等等）分析，探索拆迁户安置房需求的影响因素，进一步探寻出影响因素和安置房需求之间的关系，最终得出一个关于安置房需求预测的数学公式，以指导镇江市安置房建设工作，并且希望能够对我国其它城市的安置房建设工作提供借鉴。

2　镇江市安置房需求状况分析

本节通过对镇江市交司负责的老城区、城中村和城郊结合部拆迁片区进行调查以获取相关研究数据，并分析了镇江拆迁安置房需求状况，发放问卷500份，获得问卷336份，其中有效问卷299份。其中，老城区改造问卷72份，占24.1%；城中村改造问卷92份，占30.8%；城郊结合部问卷135份，占45.2%。

调查结果显示，调查样本中现有人口是3人的家庭达34.4%，其次是5人及以上家庭人口占32.4%，4口之家和2口之家分别占18.1%和11.7%。家庭年可支配收入总额集中在1.5～3万的家庭约占40%，超过50%的家庭年可支配收入总额主要分布在1.5万以下和3～6万中，因此可以看出拆迁安置户的可支配收入不高。在现有住房面积上，有37.5%的家庭现有住房面积达到140m2以上，拥有80～110m2的家庭占23.1%。在现房套数上，近70%的家庭拥有一套房产，另有25.1%的家庭拥有两套房。

老城区家庭需求面积主要集中在80～110m2，城郊结合部家庭需求面积主要集中在110～140m2，而城中村家庭的需求面积主要集中140m2以上。

超过85%的家庭都想住在离原居住距离1000米以内，超过90%的家庭希望新住房距离商业中心在1500米以内。一方面是由于这些居民对当地环境比较熟悉，而不愿意搬迁太远；另一方面便于购物和商业便利。

超过70%的老城区和城郊结合部家庭能承受的房价为3000元/m2，而56%的城中村家庭能承受的房价集中在3000～5000元/m2；关于被拆房屋与回迁房屋之间的差价，大多老城区与城中村能接受100～-100的差价，而近40%的城郊结合部家庭则要求-300以上。

从调查统计和访谈中可知，安置拆迁户对社区配套设施要求主要是能给自身基本的日常生活带来便利，配套设施主要集中在花园、学校、商业、餐饮、超市等，另外很多老城区家庭，主要是老年人提出在社区内配套医院，以便自己看病。

3　镇江市安置房需求预测模型构建

针对不同的拆迁项目，安置房在户型、面积、楼层、承受价格等方面呈现出显著差异。由于安置房户型和面积高度相关，本研究通过多元回归方法着重从安置房需求面积方面重点探测影响其差异性的因素及权重。

3.1　回归计算　根据上述经过预处理的数据，使用统计软件，以“安置房面积”为被解释变量，以家庭人口、可支配收入、现有住房面积、住房套数等为解释变量，通过单因变量单因素方差分析（One-way　ANOVA、Uni-variate）分析，最终得到家庭人口、年可支配收入、现房面积、家庭结构、现房套数、现房年龄、现房户型、安置房户型、多层楼层、高层楼层、承贷总额、承受房价、住房差价等解释变量与“安置房面积”有显著性差异。下面主要采用强迫进入法对所选取的自变量进行多元线性回归，模型汇总和回归结果分别见表3-1和表3-2所示。

从表3-1和表3-2可以看出，调整的R2=0.532，Durbin-Watson=1.868，F=18.949，可见模型的拟合优度非常好，且方程的显著程度也比较高。但是，其中年可支配收入、现房面积、家庭结构、现房套数、安置房户型、承贷总额、承受房价等7个解释变量的t值均不到1.6，它们对被解释变量的影响很小，且各变量的偏相关系数几乎全部在0.1之下。因此，考虑剔除这些变量，重新进行计算，得到修正后的回归模型方程，回归结果见表3-3所示。

由表3-3可得，安置房总需求面积=0.774+0.123*家庭人口+0.542*安置房户型+0.124*承贷总额-0.087*现房年龄。

3.2　模型检验

3.2.1　统计检验。在本方程中，复相关系数R和R2判定系数分别达到了0.734和0.538，自变量和因变量之间的线性关系非常强。为消除自变量个数及样本量的大小对判定系数的影响，引进了校正R2，它的值依然达到了0.531，说明拟合优度非常高。

显然有F＝77.852，伴随概率Sig.为0.000，即模型的线性关系在95%的水平上显著成立。从表3-3可以看出，由SPSS计算出所有的t值，包括常数项在内的4个解释变量都在95%的水平下显著，并都通过了变量显著性检验，如表3-4所示。

前面所用的t和F检验都要求残差遵循正态分布，否则在小样本中检验程序将是无效的。为此，进行如下的正态检验，即作残差的P—P图，如图3-1所示。从图3-1可以看到，观测数据的残差曲线围绕在假设的正态分布直线周围，因此可以判断样本的残差分布近似于正态分布。

3.2.2　计量经济学检验

①异方差检验。所谓异方差性，是指随机变量服从不同方差的正态分布。为检验模型的直线性和方差的齐性，用SPSS软件作散点图分析，如图3-2所示。

从安置房面积与其学生化残值散点图中可以看到绝大部分观测量随机地落在垂直围绕±3的范围内，所以回归方程应该满足线性和方差齐性的假设且拟合效果较好。

②序列相关性检验。检验相关性最具应用价值的是Durbin-Watson，考察计算得到的D.W.值，1.54

=1.738

③多重共线性检验。共线性诊断的指标有容差（Tolerance）和方差膨胀因子（VIF），所有变量的VIF都不大，也就是说所有变量的容差都较大，可以看出变量之间不存在共线问题，对模型不会产生影响。

3.2.3　经济意义检验。通过对全体被访者的线性模型估计，得出安置房面积与家庭人口、安置房户型和承贷总额成正比，与现房年龄成反比，这符合经济学意义，检验通过。

3.3　预测结果　通过构建安置房需求预测模型，得出以下结论：①安置房总需求面积=0.774+0.123*家庭人口+0.542*安置房户型+0.124*承贷总额-0.087*现房年龄。②老城区安置房需求预测：按照上述思路，同理可以计算出：老城区安置房需求面积=1.298+0.633*安置房户型-0.075*住房差价。③城中村安置房需求预测：按照上述思路，同理可以计算出：城中村安置房需求面积=0.440+0.274*现房面积+0.475*安置房户型+0.138*住房差价。④城郊结合部安置房需求预测：按照上述思路，同理可以计算出：城郊结合部安置房需求面积=1.557+0.389*现房套数0.130*现房年龄+0.528*安置房户型。

4　镇江市安置工作建议

通过对镇江市拆迁安置工作现状分析和调研问卷的处理，由上述安置房总需求面积模型中，在不考虑拆迁项目时，安置房需求面积与家庭人口、安置房户型、承贷总额、现房年龄等四个变量密切相关。以下分别对镇江市不同拆迁项目的安置工作提出建议如下：

4.1　老城区安置工作建议　调查显示，超过65%的家庭对改善住房表现出高的意愿，仅有5.6%的家庭对改善住房表现出低的意愿；超过66%的家庭对原住房拆迁表现出支持态度，仅有8.5%的家庭表现出反对态度。因此调查预测数据能满足大多数老城区拆迁安置户的需求。

在安置户型上，建议设计三室一厅和两室一厅的户型，这既能满足老城区拆迁安置户对两室一厅安置房户的心理预期，又能改善大部分老城区拆迁户改善现有的住房条件。

在安置面积上，建议将户型面积设计为80～110m2，因为大部分老城区拆迁安置户现有住房面积小于80　m2，且普遍倾向于选择80～110m2的面积选项。

老城区中老年人较多，爬楼行动不方便。若为多层安置房，建议将他们安置在三层以下的楼层位置；若为高层安置房，建议将其安置在7～10层。同时需要在社区周边配套医院。

老城区家庭可支配收入不高，他们能承受的房价大多在3000元/m2以下；承受的还款总额在10万以下；能承受的被拆迁房屋与回迁房屋差价（安置房单价—被拆房单价）在100～-100之间。建议根据以上数据合理安排建造成本。

根据老城区安置房需求预测模型，其拆迁安置工作应重点考虑安置房户型以及住房差价两个因素。

4.2　城中村安置工作建议　调查显示，超过18.5%的家庭对改善住房表现出高的意愿，有20.7%的家庭对改善住房表现出低的意愿；超过24.2%的家庭对原住房拆迁表现出支持态度，仅有12.1%的家庭表现出反对态度，近50%的家庭持无所谓态度，可以看出仍有一部分城中村家庭不愿改善住房，对拆迁持反对态度。

在安置户型上，城中村现有主流户型基本在三室两厅以上。建议设计三室两厅及以上户型，保证现拥有三室两厅的拆迁安置户不对拆迁工作造成阻碍；设计一部分三室一厅户型，以满足城中村一部分拆迁安置户改善现有住房的意愿。

在安置面积上，城中村目前现有住房面积多在140m2以上，建议安置房主流面积与之对等。

在安置楼层上，若多层安置房，城中村家庭更多地选择3～4楼；若为高层安置房，则更多的选择7～10层；也有一部分居民选择11～19层。

城中村家庭可支配收入比老城区家庭高，他们能承受的房价大多选择在3000-5000元/m2，并能承受的被拆迁房屋与回迁房屋差价（安置房单价—被拆房单价）

在100～-100之间。建议根据以上数据酌情安排建造成

本。

根据城中村安置房需求预测模型，城中村安置房工作应重点考虑现房面积、安置房户型以及住房差价三个因素。

4.3　城郊结合部安置工作建议　调查显示，39.2%的家庭对改善住房表现出高的意愿，仅有7.4%的家庭对改善住房表现出低的意愿；39.5%的家庭对原住房拆迁表现出支持态度，有11.9%的家庭表现出反对态度；50%左右的家庭持无所谓态度，可以看出仍有一部分城郊结合部家庭不愿改善住房，对拆迁持反对态度。

在安置户型上，可设计三室一厅和三室两厅的户型，这可有效应对城郊结合部三室一厅主流户型的现状，同时又可满足一部分城郊结合部拆迁户改善现有住房的意愿。

在安置面积上，建议城郊结合部安置房主流面积设计为110～140m2。目前城郊结合部的现有住房面积均衡分布于50m2～80m2，80m2～110m2，110m2～140m2，140m2以上四个面积区间，因此，安置房设计面积为110～140m2可有效满足城郊结合部拆迁安置户的需求。

在安置楼层上，城郊结合部和城中村家庭一样：若为多层安置房，以3～4楼为主；若为高层安置房，以7～10层居多，也有一部分居民选择11～19层。

城郊结合部家庭可支配收入不高，能承受的房价大多在3000元/m2以下，承受的还款总额在10万以下，能承受的被拆迁房屋与回迁房屋差价（安置房单价—被拆房单价）在-100以上。建议根据以上数据，合理安排建造成本。

根据城郊结合部安置房需求预测模型，城郊结合部安置工作应重点考虑现房套数、现房年龄以及安置房户型三个因素。

5　结束语

随着城市化进程的不断加剧，安置房的需求日益增加，目前安置房建设工作存在诸多问题，作为民生之需的住房是政府工作的重中之重。本文从理论上分析了影响安置房需求的几大因素，并通过数理统计方法计算出其权重，为镇江市安置房建设工作提供几点建议，希望能够对我国其它城市的安置房建设工作提供借鉴。

参考文献：

[1]冯玉玉.《基于代建制城市公益性房屋拆迁项目管理模式研究》（硕士论文）.武汉科技大学.2009，11.

[2]高鉴国.新马克思主义城市理论[M].北京：商务印书馆，2006，

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[3]陈映芳.城市开发的正当性危机与合理性空间[J].社会学研究.2008（3）：29-55.

[4]何舒文.城市空间的资本改造——基于新马克思主义分析视角[J].国际城市规划.2009（3）：50-53.