谁在管理这笔钱?

如果不是累计计算，很少人知道住宅专项维修资金已经达到万亿规模；如果不是各地住宅专项维修资金管理中心公布的一系列数据，业主们也不会了解到，这笔资金的使用率持续低位徘徊。

还有太多太多的问题不为业主所知。

谁来收取住宅专项维修资金，又是如何管理？

住宅专项维修资金为何使用率如此之低？

业主在这笔资金上的收益又有多少呢？

两种模式

590万元，137平方米。韩梅一家的第三次购房计划完成了。

这套位于北京望京地区的学区房，是韩梅为儿子今后上学购买的，她的儿子今年不到两岁。

在此之前，韩梅一家在燕郊买过一套房，将之卖掉后在北京望京地区购买了一套二手房，再将之卖掉后，选择了这套新开盘的学区房。事实上，她家只有这一套房。

前后三次买房、卖房，韩梅也算是老手了，可对于住宅专项维修资金她却了解甚少。毕竟，这只是众多款项中的一项，何况，这笔钱很少用到。

“从这套房开始，我们也关注专项维修资金了。”韩梅说，在房屋交易时，她还特意询问了售楼方住宅专项资金该怎么交，得到的回答是，待2015年交房时交存、每平方米200元，专项维修资金将交到政府指定单位进行代管。但更深入的问题，售楼方也没有给出准确回答。

实际上，目前商品房住宅专项维修资金管理主要分为两种情况，所在小区成立业主委员会（以下简称业委会）前和成立业委会之后。

韩梅将要入住的小区属于新开楼盘，没有成立业委会。按照《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）规定，她与同小区业主的住宅专项维修资金，由物业所在地建设（房地产）主管部门代管，也就是将由北京市住建委下设的北京住房资金管理中心代管。

自2009年1月1日起，北京地区商品住宅及售后公有住房住宅专项维修资金实施统一管理，商品住宅专项维修资金代管账户名称已变更为北京市住房资金管理中心。

这个资金管理中心负责北京市住宅专项维修资金的日常管理工作，包括资金归集、账务管理、资金支付、数据管理、档案管理等工作；北京市住房和城乡建设委员会负责监督指导、使用审核，并协调解决管理工作中的重大问题。此外，北京市各区县建委和相应的资金管理中心，也管理着所辖区域的住宅专项维修资金。

按照《办法》规定，北京市建委等主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。需要注意的是，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

也就是说，韩梅所在小区的住宅专项维修资金在交由资金管理中心代管后，将存入政府指定的商业银行，专户专储。

而在天津、上海等地，主管此项工作的为当地房管局，代管资金业务也均是交给了资金管理中心，模式、职责与北京地区大致相同。

当小区业主大会成立后，就应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。随后，专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金划转至业主大会开立的账户，并将有关账目等移交业委会。

北京市住建委物业管理处相关负责人也告诉记者，经业主大会决议授权，专项维修资金划转至业主大会开立的专用账户后，就可由业主大会通过建立住宅专项维修资金管理制度进行日常管理。

中国房地产学会副会长陈国强向记者强调，无论是由住房资金管理中心代管，还是将专项资金划转到业主大会账户，这笔钱始终是归业主所有的，受到当地主管部门的监督管理。

信息不对称

可以肯定的是，归业主所有的住宅专项维修资金得到了政府的监督，然而在日常管理、申请使用中却令业主颇不满意。

“别看我前后交易了三套房子，但是关于维修资金的信息，一点儿都不知道。”韩梅说，她从未接到过住宅专项维修资金的相关账单和使用情况。

但是根据《办法》规定 ，负责管理住宅专项维修资金的部门及业委会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；发生列支的项目、费用和分摊情况；业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

然而，在记者采访过的多数业主中，涉及北京、南京、广州等多个城市，他们当中定期接受过住宅专项维修资金使用明细账单的很少。此外，在一些使用过专项维修资金的小区中，业主们也没有得到过相关的详细公告。

几个月前，北京市丰台区慧时欣园小区刚刚完成30扇单元门的更新安装工程，这项工程便使用了业主的住宅专项维修资金，由于该小区没有成立业委会，整个工程则由物业公司主导。

据小区业主李先生介绍，物业公司在上门争取业主意见、填写表格后，只是在小区内张贴过一个简易公告，告知该工程取得了业主同意，然而当施工完成后，业主们却迟迟没有得到进一步的信息。

“整个工程花了我们多少钱，用什么牌子的产品，我们都不知道”，李先生说，对此情况业主们也很无奈。

记者在对慧时欣园小区物业公司进行采访时，对方称相关领导不在，无法接受采访。

很明显，住宅专项维修资金的信息不对称，不仅令业主没有享有到应有的知情权，也成为专项资金监督管理的软肋。

随着二手房交易市场的火热，更加剧了住宅专项维修资金信息不对称现象的上演，在韩梅进行过的两次二手房交易中，均未将住宅专项维修资金进行过户，她也从未收到过任何经手单位的提醒。

事实上，按照相关规定，当房屋过户交易时，住宅专项维修资金也应过户，否则将影响新业主对专项资金的使用。可记者从多个房地产中介处了解到，由于住宅专项维修资金只是房屋首次出售时需要交存，二手房交易时无需交存，业主并不关心，房地产中介也很少提及此事。

主体缺失

韩梅至今仍不了解的是，到底该怎么使用住宅专项维修资金。其实，还有更多的业主不知如何使用这笔钱。

住宅专项维修资金实际执行中最大的症结在于，主体缺失和程序繁琐，使得申请使用住宅专项维修资金的过程非常难，这也被认为是导致资金使用率低的主要原因。

“一般住宅房屋投入使用5年后就会逐步进入维修周期。结合房屋建造使用实际情况，一般情况下，屋面防水中大修应在10年-15年进行一次，电梯中大修应5年-8年进行一次，其他共用部位、共用设施设备应结合房屋实际使用情况制定相应的维修计划。”北京市住建委房屋安全和设备管理处相关负责人说。

但是，目前专项维修资金的申请主体为业委会或物业企业，部分没有物业服务企业且尚未成立业委会的小区由街道办事处作为申请主体申请使用专项维修资金。

“由于申请使用维修资金需要组织实施维修工程、进行资金分摊等工作，作为业主个人无法操作，因此目前业主个人不能作为专项维修资金使用申请主体。”北京市建委房屋安全处负责人说。

对此，记者询问了北京多个社区居委会主任，他们告诉记者，想要成立业委会确实非常困难，不仅需要得到街道、社区、物业公司和业主的多方支持，还要有一批有才干、肯干的业主出面主持业委会日常工作，否则，即使业委会成立了，也很难运行，反而会更糟糕。

韩梅所生活过的三个小区中，没有一个成立过业委会；慧时欣园小区的李先生和业主们曾一直想成立业委会，但多次推进后还是没有成立，一是业主自身不知如何操作，二是各方意见没有形成统一。

那么，在确定专项资金申请、使用主体的过程中，业委会的可能性就极小。

如果把使用主体交由街道办事处这类政府部门更是下策，一来这类部门没有专业物业知识，二是政府部门本职工作较多无太多精力代办此项工作，三是由于政府的特殊身份，不方便主导这笔属于业主的钱。

最后，只剩下物业公司成为主体，但在业主与物业公司多年共处之后，二者之间也产生了诸多难以解决的纠纷，业主对物业公司的认可度不高，甚至形成了一种社会现象、社会话题。

因此，使用住宅专项维修资金的主体就很难确立并得到广大业主的认可，主体缺失，又何谈申请使用住宅专项维修资金？

另外，在各地执行的《办法》和条例中都有一个硬指标，那就是，小区使用资金前需达到住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议，不能达到这项硬指标的小区，申请使用资金就没有可能。单此一项规定，就把很多小区挡在了门外。

北京市幸福指针业主大会辅导中心副理事长孟宪生告诉记者，由于申请使用专项资金需要大量文案资料，并且要多个部门审核，很多小区无法成功使用这笔资金，一方面是一些小区的确有不符合条件的地方甚至没有“主体”，另一方面则是主体操作过程中没有吃透政策规定、缺乏专业知识。

陈国强也认为，审批程序过于繁琐，加之这笔资金和维修工程涉及每一户业主，致使一些确实需要使用这笔资金的小区的维修项目一拖再拖，有的申请一年了都没有结果。

一句话，住宅专项维修资金“用得难”。这样一来，大量专项资金只能在银行专有账户中沉睡。

深层的担忧还在于，专项资金“沉睡”在银行，其中绝大多数没有划转到业主大会账户上，只能由资金管理中心代管，不能做储蓄选择，每年生成的利息少之又少，甚至面临“缩水”。“相反，银行吸收这笔大量资金后无论用在何处都会获取更多的收益，显然，业主通过这笔资金所获收益明显偏低，二者不平衡。”陈国强说。

一个不争的事实是，当越来越多的商业银行注意到这笔颇具规模、业主又难以使用的资金后，纷纷相中了这块蛋糕……