二套房优惠贷款“变通法”现身

人均住房面积低于一定的标准在购买第二套房时可以享受优惠利率，对于这一可以带来诸多实惠的政策，各地的人们自然十分关注。随着北京、上海、广州、杭州等城市对第二套房贷政策的逐步明朗，如何获得和审核享受优惠政策的资格等问题也就应运而生了。

一直不敢“轻举妄动”的占林轩终于松了一口气。占先生一家目前住在一套面积约100平方米的两室内，年迈的父母从江苏无锡搬来与之同住，而儿子已快要上小学，也需要有自己独立的房间，因此换房已经成为他们家庭讨论了许久的一个话题。但去年10月份出台的“第二套房贷政策”让他感到左右为难了。如果换房，按照政策规定他极有可能享受不到优惠贷款利率，那么换房成本会提高不少；而如果不换，两居室对于这个五口之家来说，确实显得有些拥挤了。

近日，北京、上海、广州、杭州等地相继公布了有关第二套房可优惠利率的“人均住房面积”标准，符合条件的购房者有了享受“首套房”优惠利率的机会。这对于许多像占先生一样急等着买房的人来说，无疑是一个福音。

各地“人均住房面积”标准不同

去年12月11日央行表示“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”。由于关于“人均居住面积”如何确定等诸多问题一直没能找到答案，因此市场上对此充满争议和猜测。如户口人数如何确定?人均面积标准是多少?先卖后买可否享受优惠利率?……因为缺少实施细则，在实际操作过程中如何把握，一时间成了难题，而政策也由此处于“搁置”状态。

近期，京沪穗三地各商业银行分别就“人均住房面积”作出了各自的解释。就上海来说，上海市房地资源局、央行上海分行、上海银监局近日联合下发了《关于通过房屋登记信息系统核查借款人家庭住房面积有关问题的通知》，并公布了《借款人家庭成员名单、住房坐落情况表(兼查询申请书)》样本。上海市房地局有关人士在接受记者采访时表示，上海房地部门将配合央行上海分行、上海银监局做好借款申请人家庭“人均住房面积”核查工作。该人士重申，凡不符合第二套住房贷款政策规定的，不予办理购房抵押贷款合同的登记手续，并提请金融监管部门处理。

目前各地商业银行执行的“人均住房面积”标准各不相同。如北京为26.65平方米(此外还有银行采用适用面积为20平方米的标准)，上海标准为32.2平方米，广州为19.9平方米，杭州为为28.78平方米，只有人均住房面积低于上述水平的，购买第二套房才可享受首套房优惠政策，即首付三成以及下浮15％利率。

巧获优惠资格情形多

上海美联物业市场研究部有关人士表示，目前合作银行已要求公司方面做好资格审查方面的配合工作，对于购买二套房的而且希望享受优惠利率的购房者来说，要求如实填写《借款人家庭成员名单、住房坐落情况表》，接受贷款银行对个人资料进行的审核；此外还需要请房产交易中心协助提供该户借款人家庭住房面积查询结果。

对于已办过房贷的换房者来说，银行在调查其是否满足可享受“首套房”同等优惠利率的条件时，除了考察资信、学历、收入等与个人贷款相关的内容之外，另一个重要因素就是现有家庭人均住房面积要低于当地平均水平。据了解，家庭人均住房面积涉及到两个因素，其一是首套住房面积，另外一个就是家庭人数。业内人士分析认为，这两个因素都可看作是变量，因此政策刚明确，一些购房者已想出办法，利用其巧妙变通而获得优惠资格。

对于可能出现“一个户口多个名字”、以此来降低人均面积的做法，上海房地部门表示，借款申请人家庭成员将只包括配偶以及未成年子女。另外，每个家庭成员名下房屋情况将逐一调查并登记在案。就北京的情况而言，记者了解到的信息显示，也只是包括配偶和未成年子女。但是还有一种情形不能忽略，即有商业银行是按照房产证上的人数来确定家庭人数的，因此不排除有人会在房产证上事先“迁入”众多家庭成员。

举例说明，如上海的李先生第一套房面积为120平方米，家庭人数为3人，因为其家庭人均住房面积达40平方米，再次购房时肯定无法享受到优惠利率。但他可以把自己父母的名字也放入房产证上来，这样家庭人均住房面积立即缩减至24平方米。这种操作办法的可行性很大。有业内人士告诉记者，只要自己愿意，房产证上可以增添人数。

还有一种情形就是先卖后买，通过“清零”的方式来获得优惠资格。如广州建行规定，对于已卖掉第一套房者，再次购房时可享受首套房优惠政策。而记者在上海了解到，目前沪上也有不少商业银行采用这种方式。对于先卖后买的情形，不管此前人均住房面积是否超过平均水平，仍视同首次置业，享受首套房优惠政策。而记者就此问题采访上海房地局有关部门时，相关人士就此问题也未给予明确答复，但坦承对于已经卖出的情形，交易中心的确无法查阅到相关权属登记信息。不过这位人士表示，银行的征信系统可能会保存有其借款历史记录。

此外，正常的梯级换房还有没有机会享受房贷优惠利率呢?记者了解到，春节后沪上个别商业银行迫于房贷业务走低的压力，采取变通方式来拉拢客户。沪上一家大型房产中介金融服务中心的负责人告诉记者，在与他们合作的商业银行中，对于一些优质客户，即使不符合优惠条件，他们也不会按照基准利率110％的标准放贷，可能执行基准利率标准，更有可能稍稍下降一点。

不排除“钻空子”现象出现

上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭表示，“二套房贷”细则的明确，对楼市并不会起到真正的刺激作用。他表示，目前宏观经济调控处于紧缩态势，而对于楼市的调控也不会放松，因此此时绝不会允许房价大涨。就他看来，上海房地主管部门发出通知启动房屋登记信息系统核查借款人家庭住房面积，旨在配合和落实央行此前的“二套房政策”。“如果说实施细则迟迟不能确定的话，银行很难去执行，便不能排除有些银行会‘浑水’，迫于业务压力而放宽放贷标准。”他说。就他看来，这对抑制投资需求是不利的。