探讨房地产开发项目前期的成本控制

摘要：房地产开发项目的成本控制是从投资意向开始，对各个环节进行控制，最终实现开发项目利润最大化。因此，开发项目贯穿于项目生命周期的各个环节，而前期控制作为整个成本控制的基础环节，会对整个项目成本控制产生较大影响，可见其控制的意义最为重大。

关键字：房地产开发项目；前期成本控制；

Abstract: The cost control of real estate development project is to start from the investment intentions, to control each link, finally realize the maximization of profit. Therefore, all aspects of development projects throughout the project life cycle, and early control as a basic part of the whole cost control, makes a great impact on the whole project cost control, the control of the most significant.

Keywords: real estate development projects; prophase cost control

中图分类号：[F235.91]

引言：

房地产开发成本控制有利于提高房地产开发企业竞争力。房地产开发项目前期的成本控制主要涉及到土地的成本管理、投资决策阶段成本控制以及设计阶段成本控制等。

一、房地产开发前期成本构成以及前期对成本控制的影响程度分析

1.1前期对成本控制的影响程度分析

首先，项目前期策划阶段的成本控制是开发项目的成败关键。实践经验表明：一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右。此阶段的成本管理表现为项目的选址以及项目建设方案。

其次，项目设计阶段成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设生命周期内成本控制的重点。保证有效的成本控制管理，要着重考虑以下两点：(l)设计前的投资估算。投资估算是建立在项目评估的基础上进行的，是初步设计控制的依据。(2)初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本费用，将施工图预算严格控制在批准的范围内，同时应加强设计变更的管理工作。

前期工作阶段针对具体的开发方案开展的系列准备工作，主要包括获取土地使用权、获得资金和具体的项目规划，因此在这个阶段会产生土地成本和其他费用。其中土地成本主要包括征地补偿费用、拆迁补偿费用、土地出让金和基础设施配套建设费用。近年来，土地成本已经成为房地产开发成本中非常重要的一部分，因此在此阶段进行土地成本控制对于房地产开发项目的整体成本控制有很强的现实意义。同时，在前期工作阶段还会产生其他费用，主要是“三通一平”费用、可行性研究费用、总体规划费用、设计费用等，这些费用虽然与土地成本费用相比有较大的差距，但是这些费用的投入直接关系着房地产开发项目建设阶段和市场营销阶段能否顺利进行，并且房地产开发项目的设计直接决定了房地产开发项目的工程造价，因此做好该阶段的成本控制和管理尤为重要。因此，项目开发成本控制的重点在项目的前期，即土地成本控制阶段、项目决策阶段以及项目规划设计阶段。

二、成本控制措施

2.1投资决策阶段成本控制措施

2.1.1具体措施

项目开发决策阶段的成本控制是一种事前控制。由于决策阶段影响项目投资的程度最高，因此对项目投资成本进行预测要起始于项目决策阶段，通过建立成本目标控制体系，来确定投资控制目标。

投资决策阶段的成本控制目标主要体现在投资估算，决策阶段成本控制的关键取决于投资估算的准确与否。因此，在投资决策阶段成本控制的重点就是对投资估算精确度进行控制，通过采用合理的、高水平的可行性研究来确保项目投资决策的准确性。所以，决策阶段的成本控制包括项目的可行性研究以及投资估算两个方面。

首先，可行性研究。可以概括地说，房地产开发是一项综合性的经济活动，具有投资额大、建设周期长以及涉及面广等特点。因此，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须做好项目的可行性研究，提高项目投资的经济效益，使开发商的决策是建立在科学的基础上。

可行性研究的主要内容如下：1.需求分析；2.产品定位；3.建设规模；4.市场环境条件分析；5.产品的建筑方案设计、分析；6.项目实施的进度安排；7.投资估算以及资金筹措；8.对财务效、社会效益进行评估。

综上所述，可行性研究阶段成本控制首先要对市场进行研究预测，比如目前市场上存在许多空置房，并分析空置的原因。可行性研究研究阶段的分析需要紧密结合初步设计方案，并进行功能分析和方案比选，从而得到技术以及经济相结合较好的方案。

可行性研究阶段是建筑项目初始阶段，决定着项目是否能实施以及项目的整体规模和经济目标。

其次，投资估算。投资估算的影响主要表现在：1.投资估算是编制初步设计概算的依据，是项目投资控制目标之一。2.投资估算成本控制对于确定融资方式、进行经济评价以及方案优选起着十分重要的作用；3.投资估算不仅是以后各阶段的成本控制目标分解的基础，还是房地产开发项目决策阶段成本控制的总目标。

综上所述，投资决策是一个由浅入深且不断深化的过程，项目决策的深度不仅影响工程造价的控制效果，同时也影响投资估算的精确度。投资估算的精确度会随着决策阶段的深度不同而不同。详细可行性研究阶段，投资估算误差率应控制在10％以内。

2.2设计阶段成本控制的措施

设计阶段的投资控制是控制建设项目投资的根本所在，同样对建设项目投资起着至关重要的作用，比如，初步设计阶段影响成本的可能性是75%-95％，由此看来，项目成本控制的关键在设计阶段。设计阶段成本控制的措施主要包括：

2.2.1项目优化设计

传统的建筑设计：由于受到设计经费以及时间少的影响下，只能是将设计规范做视觉上的转变，以不延误工期为目的。因此，这样的设计通常缺失了设计者本身灵感，设计出的作品也就一般般，这样的设计作品，不仅投入了大量的成本，而且大大降低了项目的品质，极有可能带来的结果就是项目亏损。

优化设计不仅追求的设计水平的进一步合理化而且追求的是设计品质的进一步提升。优化是在基础层面上抛弃一些不合理因素，从而找到更好的解决办法。虽然针对项目是否合理的评判依据不尽相同，但是不同的项目上所追求的目标却是一致的。简单地说，对于开发商来讲。优化设计就是在保证建筑安全和功能的同时追求更大的利益空间。”

优化的要求是不要等发现“病症”时再去补救，而是在设计之前就开始，这就是事前控制。躲到咨询、优化和设计一起做，比如，在提升安全度、舒适度的同时，往往会增加项目投资的成本，反之会极易导致项目品质的下降。设计师通过优化设计，可以解决建筑安全、功能以及提升品质的共同发展。

例如，某工程，由六幢高层建筑所组成，建筑面积约为13万平方米。项目设计阶段，采用了优化设计，对结构优化设计的主要内容有：桩基、剪力墙的布置、楼层现浇板地下室外墙以及框架柱梁等。

通过优化设计，使得基础筏板厚度有所减少，节约混凝土用量共570m3，更重要的是钢筋用量减少约220吨。1#住宅楼通过减少对剪力墙布置以后，共节约混凝土约400 m3，节约钢筋约45吨。经过粗略的计算，整个工程经结构经过设计优化后，和原设计相比共节约的直接费用至少600万元。

2.2.2进一步推行和完善限额设计.

大力推行限额设计和完善限额设计的主要措施如下：1)合理分解和使用投资限额。在投资限额确定了以后，一般要留下直接费用的60%来作为调整使用，也可以根据具体情况来适当增加调整使用比例，以更好地解决限额设计中的不足；2）合理确定和正确理解限额设计。在设计各个阶段，尤其是在确定限额设计目标值之前的可行性研究阶段，加强价值工程分析，认真最佳设计方案。

实践经验证明，限额设计不仅是促进设计单位优化结构、改善管理和提高设计水平的有效措施，更是建筑项目取得巨大经济效益的有效途径，它能有效的控制整个项目的建设投资。

比如，可以将施工图预算严格的控制在概算范围内，把重点放在工程量的控制上。一旦工程量被确定，便可作为施工图设计工程量的最大数额。当然，初步设计会受到多方面不可预测的因素的影响，我们认为在一定范围内这种变化是可以允许的，但是必须经过核算做进一步的调整，必要时重新编制甚至对初步设计进行修改。三 房地产开发项目前期成本控制案例分析

上文中简单的论述了房地产开发项目前期的成本控制方法，为了能够更加清晰明确的论述具体方法，下面本文就以一具体实例进行研究论述。

3.1 房地产开发项目简介

本文以某市一房地产项目进行研究论证。该项目位于某市某区规划区的西部，地块北临风情大道，东南两面紧邻规划湖面，而西面则是商业居住用地。该地块目前是农场种植地，总面积为45万平方米，规划容积率小于等于1.0。以上是该房地产项目的简单介绍，下面本文从投资决策阶段以及设计阶段的成本控制措施进行分析。

3.2 投资决策阶段的成本控制措施

近几年来，我国对房地产业实施宏观调控，使得其投资实现稳步增长，房价一直保持着继续增长的态势，及时新国五条出台至今，各一线城市的房价一直是处于一种上升的趋势，各地区高居住价值和高性价比的楼盘收人追捧。此区的经济较发达，实力强进，综合排名位居全省第一，这就使得该地区的房地产开发具有很大的潜力，而该地的地块价格也会较高，因此说在投资决策阶段一定要综合近几年该地区土地价格及控制情况，制定出房地产开发投资决策阶段成本控制的方案和项目投资成本估算表，以做到心中有数。由于该地块的特殊性，在开发过程中将其定位为高端住宅区，因此说无论是在建筑设计，还是在景观环境和智能化方面都需要和定位相适应。投资成本估算中，前期规划费用应按照此市相关的规定缴纳，工程费要参考目前同行的成本确定，财务费用方面，要根据资金的平衡表计算，对于不可预见的费用需要按照前期的规划费、工程费以及工程总费用的3%进行估算，做好正确的决策阶段成本估算，为以后的设计阶段、施工阶段以及竣工结算结算打下基础。

3.3 设计阶段成本控制措施

由于该地区地处经济繁华地带，房地产开发定位为高端住宅区，因此说在进行设计阶段成本控制之前要做好具体分析，使得设计方案要和市场具体情况相适应。

该地块处于山水资源以及人文资源都极为丰富的湘湖风景区，具有无法复制的资源，且地块面积大，容积率小，为房地产开发创造了良好的条件，该地区所处的地区环境有庞大的富人阶级，其消费能力和消费欲望都是十分可观的，因此在设计时需要充分考虑这一点，设计出的居住环境需要和居民的身份相吻合，提升他们的居住观念，这就需要在该阶段成本控制过程中认真分析。

推行设计招标与设计监理制度，也是该阶段进行成本控制不可忽视的措施。该项目通过招标制度，能够有效的防止设计领域的不规范和不科学的行为，保证设计者的实力，能够在公平竞争的环境下展现自身设计水平。为了保证过程的顺利进行，加强监理工作十分必要，要实现对设计过程的全过程动态跟踪监察，避免设计中可能存在的缺陷。

除了上述的措施之外，加强设计出图之前的审核评估，能够尽可能的减少工程变更造成的成本增加的情况，也能够在某种程度上提高设计的质量，避免设计不足影响施工进程。对投资项目的现金流量进行测算，也是成本控制的措施之一。该高档住宅区预计从2010年就开始销售，每期的销售时间为一年，按照施工进度确定开盘时间，在规划未来的开发期间的现金流量，能够有效的实现资金的合理利用，达到成本控制的目的。

总结：

房地产开发项目前期的成本控制是一项复杂的工作，需要房地产开发公司、设计单位等多个部门的共同协作。只有做好房地产开发项目前期的成本控制才能有效的进行整个开发项目的成本控制，并且也是保证工程质量的重要方法，对于任何阶段出现的超过成本控制目标范围内的情况都要进行实际的分析，尽可能的减少超标情况的出现。

参考文献：

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