略论个人住房贷款业务的风险识别及其防范

在房地产金融市场竞争日趋激烈的今天,银行个人住房贷款业务正在面临越来越多的竞争压力和更加复杂的市场环境。只有把对房地产金融业务未来发展的准确判断和对业务风险的有效管理结合起来,才能使个人住房贷款业务保持持续健康的发展。

一、商业银行个人住房贷款业务的风险识别

1.信用风险

首先,在个人住房贷款业务中,由于我国目前个人资信体系不完善、贷款期限长等因素,存在较多不确定性,将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、借款人两方面。来源于开发商的信用风险是一些开发企业所开发的项目出现资金困难,便串通亲友或他人向银行申请个人住房贷款,出现以虚假销售套取银行按揭贷款的“假按揭”,将贷款作为项目融资。而来源于借款人的风险则在于银行对错款人还款能力的判断仅依据借款人提供的收入证明,而对借款人的家庭支出、负债情况、信用记录等基本情况无从了解。另外,一些个体户提供的纳税证明或工商管理费也不能真实反映其收入状况,都增大了对借款人还款能力测算的难度。

其次,在房地产发展上升期,住房的投资功能与价值凸现,一人购多套房的比例上升,商业银行个人住房贷款业务中也出现了“一人多笔贷款”的现象。一旦楼价下降,部分以楼供楼的借款人就可能无法偿还贷款,产生贷款风险。

此外,在二手房贷款中,房屋买卖双方串通好,故意抬高房价,造成贷款实际上的“零首付”,另外还存在个人恶意用假产证、假抵押骗取银行贷款的情况。

2.操作风险

由于实际操作中银行无法对个人贷款客户进行深入的调查,而且个贷市场竞争激烈,一些基层银行重营销,轻管理,有的规章制度不落实,致使一些银行工作人员因疏忽失误产生控制风险;还有个别银行工作人员违规或内部作案造成道德风险,如“假按揭”等。这些都给个人住房贷款业务带来重大隐患。

3.市场风险

在个人住房贷款业务中,贷款一般都是提供房地产抵押,但是受房地产宏观市场的影响,也面临着较大的市场风险,特别是主要依赖于预期收益而支撑的投资性购房以及期房按揭,面临着更大的市场风险。市场风险具体体现在房价波动风险、政策性风险、流动性风险和利率风险。

4.法律风险

法律风险是由于现有法律环境的限制给银行贷款带来的潜在风险。由于我国现有立法、司法、执法等制度及相关配套措施的缺位,法律风险正严重影响着银行维护自己的正当权益。如商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除时法院会根据有关条例支持当事人解除商品房担保贷款合同。如此一来,银行与借款人签订的抵押合同也随之解除,“假按揭”的借款人可以籍此名正言顺地逃脱法律的惩罚,而善意的银行却要承担贷款损失的风险。

此外,由于我国大陆地区目前还没有建立个人破产制度,因此给个人住房逾期贷款的追偿带来很大困难。司法实践中,银行虽然赢得了官司,但在执行阶段往往因借款人无处居住而无法有效行使抵押权。

二、防范商业银行个人住房贷款业务风险的几点设想

1.构建个人住房贷款风险体系

为适应房地产金融业务发展趋势的需要出发,商业银行个人住房贷款业务需要构建一套全流程、全方位、全效性的风险管理体系,从贷前、贷中、贷后各个角度出发来实现银行的竞争优势和承担的风险一致。

所谓全流程是指个人住房贷款的风险管理应覆盖从个贷发放到最后贷款的收回的各个环节、整个流程。包括贷前筛选流程、贷前审批流程、贷款发放流程、贷款回收流程、不良贷款处置流程。在新的风险管理体系结构中,基层支行主要从事贷款的营销和发放工作,加大业务延伸和拓展力度,即前台实现分散化经营,贷款的后续管理主要由分行统一执行,即后台实行集约化、规范化管理,从而实现前台后台分开。这样的管理体系势必需要对现有的经营和管理模式进行一次流程再造。

所谓全方位是指在贷款风险管理的各个流程中,都需要从不同的角度全方位评价贷款的风险,消除风险管理的盲区,全方位的风险管理意味着不仅仅在关注已经出现逾期的客户,更要关注正常贷款的潜在风险,从源头上控制不良贷款。主要从以下几方面着手:(1)风险预警识别;(2)正式不良贷款催收。

所谓全效性是指风险管理体系的构建最终要体现管理的实效,因此在设计流程和区分客户及产品风险的基础上,还要综合考虑整个体系的效用和效率。

2.个人住房贷款客户风险筛选

为了实现上述个人住房贷款新的风险管理体系的设想,目前需要解决的有两大问题,其一是对客户风险的筛选,其二是贷后管理的集中。

目前,许多银行在贷款审核中虽然有“个人住房贷款借款人资信评估表”,对借款人进行综合打分,但在基本符合条件的情况下,为做大业务,信贷员趋向于对客户打高分,贷款成数趋向于最高限额,无形中消除了贷款产品和业务政策对不同客户的差别性,无法对不同客户的风险进行有效的区分。因此,为控制客户贷款的进入风险,我们需要对客户进行更加细化的风险分析,在完善现有客户信用评价方法的基础上,通过量化分析和经验分析的结合,设计出一套更加全面、更加有效的客户筛选标准。

3.建立银行同业统一的风险防范机制

银行同业公会在规范全市个人住房贷款业务、统一业务操作要求等方面发挥了很大的作用,但随着个人住房贷款规模的不断扩大,各个银行为了争夺业务出现了各种各样的竞争手段,市场秩序趋于混乱。为此,银行同业公会可以在以下几方面着手:(1)成立住房金融同业分会,及时把握房地产产业发展的趋势,加强各家商业银行之间的沟通与联络,规范有关住房金融业务的操作办法。(2)贯彻“121号文件”精神,在房贷政策上适度控制投资性购房和购买高挡住房。(3)二手房贷款提倡办妥抵押款,改变目前大量的凭收件收据放款的做法。