房管局房地产业健康发展的意见

各管理区，镇人民政府、办事处，*原种场，市政府各部门：

为了激活我市房地产市场，促进房地产业持续健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[20*]18号）和《省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》（*政发[20*]29号）精神，结合我市实际，特提出如下意见：

一、统一认识，明确指导思想和发展目标

房地产业是国民经济的重要支柱产业，产业关联度高，对社会经济的拉动力强。促进我市房地产业持续健康发展，是实施城乡统筹战略，助推市域经济发展，建设水乡园林特色现代*的重要举措；是拉动投资增长，促进住房消费，带动关联产业发展的重要手段；是加强城市基础设施建设，完善城市功能，提高城市竞争力的重要途径；是提高居民住房水平，改善人居环境，构建和谐社会的重要内容。全市各地、各部门要深刻认识促进房地产业持续健康发展的重要意义，将之作为当前和今后一个时期经济工作的一项重要任务认真落实，切实抓出成效。

促进我市房地产业发展的指导思想是：按照市域经济发展战略目标要求，以助推经济发展、拉动关联产业为出发点，以改善人居环境为目的，深化住房制度改革，建立市场化的住房供应体系，实现房地产业的健康发展。其目标是：今后三年内房地产开发投资年均增幅达到15%以上；至2005年底，合作集资建房和城区私人建房得到有效控制和规范；到20*年底，初步建立适应房地产业发展的体制和运行机制，建立适应不同层次需求的住房市场化供应体系；到20*年底，全市城区住房商品化率达到85%以上，城镇人均住房建筑面积达到30㎡。实现房地产市场供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。

二、科学规划，调整房地产业发展布局

按照“控制老城区建设，促进新城区拓展”的城市发展要求，以集中规模发展为主导，调整房地产业规划布局。

（一）限制零星分散建设。城市规划部门要根据旧城改造需要，科学编制旧城改造规划；对行政机关和事业单位在旧城区现有空地和拆除危旧房后的空地，符合居住小区建设条件的，纳入旧城改造规划整体开发；旧城区危旧居民住宅需改造的，由市房管部门核准后，可按规划实施改造；企业改制解困时需建设职工解困房，不得利用老城区不符合用地规划的存量地建设，引导解困房向新区集并建设；企业改制后协解职工集中居住区危房改造，其土地市政府已划拨给城司的，经房管部门鉴定后，由市城司组织建设；除符合规划的旧城改造项目外，今后停批园林城区老城区零星分散的房地产开发项目；园林城区新区住宅建设实行规模开发，单个小区开发用地规模必须达到5万㎡以上；通过几年努力，集中建成3－5个10万㎡以上的住宅小区。

（二）引导住宅小区集并建设。城市规划部门要将新建住宅统一纳入住宅小区规划，根据不同层次住房消费需求，合理布局商品房、经济适用房、拆迁房、廉租房等建设区位，科学编制园林城区新区住宅小区规划，引导住宅小区集并规模建设。房管部门要加强住房消费市场预测，编制不同类型住房中长期和年度建设计划，由市发改委将房管部门所编制的住房建设计划纳入全市固定资产投资计划；商品房的建设规模应达到总建设计划的80%，经济适用房、拆迁房、廉租房的建设规模控制在总建设计划的20%以内。

（三）加强园林城区村居民私房建设控管。严格控制私宅用地审批，今后园林办事处宅基地供地对象只限于纳入宅基地台帐管理的祖居户，已供宅基地不得私下转让。园林办事处要结合村居规划，鼓励祖居户建设“两户一基”和“多户一基”单元房。今后不再向园林城区拆迁户和祖居户提供单户宅基地，拆迁户实行货币补偿购房或统一建拆迁还建房。

三、严格控管，建立房地产用地统一储备供应制度

城区房地产用地要实施土地储备，建立“统一规划、统一收储、统一供应”的机制。园林城区老城区存量土地，由市土地收购储备中心与现使用者协商形成收储意向后，纳入市土地收购储备中心收购储备计划，经地价评估中介机构评估后，按照“参考周边地区土地收购价格，保障原土地使用者合理收益”的原则，由市土地收购储备中心给付原土地使用者一定收购资金予以储备，各单位不得私下转让或建房；依法破产企业的土地处置，金融机构债权抵押土地的处置都要经收购储备或批准协转。今后房地产项目和行政事业单位办公设施项目在新城区的用地统一由市土地储备库供应，由市土地收购储备中心委托土地交易中介机构严格按招标、拍卖、挂牌方式出让；严禁城区各村居私下向单位和开发商供地，以及超出宅基地台帐名册供应宅基地。国土部门根据用地需求预测，编制年度供地计划，建立用地计划公告制度。市土地收购储备中心要加大土地储备工作力度，为房地产及行政事业单位办公设施用地提供土地，并根据市场供求现状和市国土部门年度用地计划适度限量供地，合理调控地价。

四、加大力度，拓宽融资渠道

（一）开放房地产开发市场。引导和鼓励外地房地产开发企业来本市城区参与房地产开发项目竞争；支持市域内具有资信优势的房地产企业，通过增资扩股，收购兼并和资产重组等形式，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业或大型企业集团，提高产业集中度和抗风险能力。

（二）加大金融支持力度，提高居民购房能力。鼓励商业银行对符合条件的房地产开发企业和项目加大贷款力度。继续实行住房公积金个人购房抵押贷款，将个人最高可贷额从5万元提高至8万元。培育和发展住房置业担保中介组织，发挥住房置业担保机构的桥梁纽带作用，加大商业银行个人住房抵押贷款力度。开拓存量住房交易贷款和住房装饰装修贷款等新的金融业务。

五、改善环境，完善房地产市场服务体系

（一）清理不合理收费。对符合城市规划的一般性商品房项目，切实落实国家和省清理收费的各项政策，取消住房建设和消费环节的不合理收费，降低收费标准。

（二）建设房地产有形市场，优化服务环境。建立税务、财政、金融、权属登记和房屋交易等中介服务联动机制，实行“一套资料申请、一个窗口办理”的“一条龙”式服务，缩短办事时限，提高办事效率。

（三）大力培育和发展房屋交易中介服务机构。建立房屋供求信息网络，加大信息交流，为广大群众提供充分的选择空间，促进市场流通。

（四）整顿和规范房地产市场，优化房地产业发展环境。由市房管部门会同相关单位制定并报市政府批准出台整顿和规范房地产市场秩序的文件，加大房地产管理的执法力度，加强房屋租赁、交易管理，规范市场秩序。加强房地产企业市场准入前的资质预审，凡不符合资质条件的企业，其开发项目不予立项。市房管局要严格商品房预售审批，试行按套内面积和按套销售商品房的方法。建立商品房屋预售款监管制度，加强预售款使用方向的监督管理。加强商品房预售项目审批后的跟踪管理。建立房地产开发企业及其从业人员信用档案，建立和完善房地产开发企业项目信用公示和上述与居民关系密切的审批事项公示制度，接受广大群众监督。

六、配套改革，推进社会化物业管理

（一）建立物业管理强制规范，加强住宅区环境配套建设。由市房管部门制定并报市政府批准后出台《*市住宅小区物业管理办法》。自20*年1月1日起，将住宅区的物业用房、绿化、水电管网建设等配套设施纳入住宅小区建设强制性规范之中。新建住宅小区要按规范要求，搞好环境和各项配套设施建设，否则不予办理商品房预售许可以及房屋权属登记和交易过户等有关手续。

（二）解决小区水、电直供问题。从20*年1月1日起，新建住宅均按规定实施水电直供，做到同步规划、同步施工、同步验收。各部门要加强工作衔接，共同把关。对已建成的住宅，要逐步实施水改、电改工程。在使用阶段，供水、供电、通讯、有线电视等单位，应按国务院《物业管理条例》的规定，向最终用户收取费用，并负责管网的维修和养护。物业管理企业可受委托代收上述费用，但不得向业主收取额外费用，上述公用事业单位应支付一定委托报酬。

（三）加快物业管理市场的培育和发展。要定期开展物业管理从业人员培训，提高物业管理水平。推行物业管理招标制，建立公开、公平的竞争机制。实行房地产开发和物业管理企业分业经营。完善房屋共用部位公共设备设施维修基金制度，商品房在销售时，购房者按购房款2%的比例缴交维修基金，开发建设单位移交小区按住宅造价1%的比例缴交维修基金。维修基金属全体业主共同所有，由房管部门物业管理机构代管，并存入财政部门指定银行开设的维修基金专户存储。在业主委员会成立后，经业主委员会同意，房管部门物业管理机构应将维修基金移交给物业管理企业代管。

七、明确政策，严格房地产开发管理

（一）禁止行政机关和企事业单位以集资、合作建房和定向开发名义变相搞实物分配或进行房地产开发经营。从发文之日起，凡此类项目，包括已办理立项审批和规划、用地、施工手续而尚未开工的项目（含带有住宅的综合楼），一律停止开工建设；已办毕上述手续并已开工建设的项目，由相关部门组织清理；一律停批单位变相搞实物分配或进行房地产开发的集资合作建房项目；发改、规划、国土、建设等部门不得为此类项目办理立项报建审批手续。行政机关、企事业单位利用符合规划的土地进行房地产项目建设的，经国土部门对用地价进行评估后，由市土地储备中心委托中介机构以招标、拍卖、挂牌等方式公开出让土地，并按评估地价缴纳不低于40%土地出让金和全额缴纳城建配套费等相关费用后，可由原单位依规进行房产建设。同时，由市房管部门制定并报市政府批准后出台《经济适用住房建设销售管理办法》。

（二）严格房地产开发规费征收。房地产开发项目要按照有关规定，严格以招标、拍卖、挂牌等方式公开出让国有土地使用权，足额缴纳土地出让金、耕地占用税、契税等税费，以及土地办证规费和城建配套费等工程报建规费，不得以任何理由申请减免。

（三）逐步推进行政事业单位无房干部职工购房补贴，加大住房公积金归集力度。从发文之日起，由市房管部门对园林城区的行政事业单位无房干部职工实行购房补贴试点。继续搞好住房公积金的归集，扩大归集面，提高归集额，增加居民住房消费积累。由市房管部门制定并报市政府批准后出台《行政事业单位无房干部职工购房补贴暂行办法》，对未享受房改政策且未参与集资建房的职工，由市房管部门核准对象，并按政策测算出最高限额补贴标准，在其购买住房时实行住房补贴。补贴资金从收取的所购房屋的行政规费、房地产新增税收地方留存部分和土地出让金中提取，干部职工所在单位根据承受能力也给予补贴。