厦门CBD区域经济发展的SWOT分析及战略选择

摘 要：近年来，中国许多大中城市都争相进行CBD的建设，不仅存在着一定的盲目性，同时也没有充分认识到CBD建设的长期性和艰巨性。运用SWOT分析方法，具体分析厦门观音山CBD区域经济发展中的优势、劣势、机遇与挑战，并按照相应的匹配矩阵，针对性地提出相应的经济发展战略，以探讨CBD区域经济发展的路径与模式。

关键词：CBD；SWOT分析；区域竞争力；发展战略；厦门

中图分类号：F290 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）25-0177-02

引言

CBD（Central Business District），即中央商务区，其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。进入20世纪90年代后，中国各大城市出现了CBD建设高潮。截至目前，全国超过40个城市开始建设和筹划自己的CBD，他们包括北京、上海、广州、厦门等。就如纽约的曼哈顿，香港的尖沙咀，每个城市的核心商务区（CBD）在很大程度上几乎就是这个城市的代名词。如何将CBD区域所处的发展环境进行全面、系统、准确的研究，把潜在的优势及机遇转化为现实的区域竞争力，这对于指导CBD地区经济发展战略的选择具有重要的意义。为此，本文以厦门市观音山CBD为例，运用SWOT分析方法就相关问题进行了研究。

一、厦门观音山CBD简介

厦门观音山CBD位于厦门市思明区，在厦门本岛东部，片区总占地面积133万平方米，实际可开发用地为96万平方米，规划建筑面积为351万平方米，是厦门迄今为止在建的规模最大、档次最高的商务营运中心区，是海峡西岸真正意义上的CBD。厦门观音山CBD，已经成为总部企业最青睐的区域。

业内分析，观音山CBD区域未来不仅将成为厦门经济新的增长极和支撑点，同时，它的运营还将大大地带动厦门岛内与岛外、第三产业与第二产业的协调发展，它对思明区加强区域经济合作，加快现代服务业发展，带动旅游、商贸业繁荣，促进闽台经济合作及对外开放水平等具有非常深远而特殊的重要意义。

二、厦门观音山CBD区域经济发展的SWOT分析

（一）发展优势分析（S）

1.经济优势。思明区坚持“强三、优二”发展战略，经济综合实力进一步增强，主要经济指标均实现翻一番。以商务、商贸、旅游、房地产为主导的现代服务业体系进一步完善，第三产业在经济发展中主导地位进一步提高。

2.区位优势。思明区是厦门政治、经济、文化中心，人流、资金流和信息流汇集，区内既有繁华的老城区，又有近年来新建的新城区，还有深具发展潜力的东部开发区。随着厦门、漳州、泉州、福州等省内城市各组团之间的快速通道网络的逐步完善，思明区与周边地区的联系将更加紧密。同时，依托厦金航线终端优势，思明区成为厦门对台交流的前沿和窗口。这些为位于思明区的观音山CBD的发展提供了广阔的空间。

3.亲商优势。先后建立了企业服务中心、招商服务中心、建设项目服务中心等，同时在全国首创公共部门绩效评估体系，荣获“中国地方政府创新奖”。政府还通过了ISO14001的体系认证，办事成本低，办事效率高，为企业发展创造宽松、便捷、高效的环境。

（二）发展劣势分析（W）

1.住宅项目极度欠缺。 随着厦门观音山CBD的快速发展，仅房租价格就从八年前的300多元涨到现在的3 000元以上，约10倍之多。而企业CEO、高管等商务人才的涌入也必然带来对高端住宅的需求。然而目前观音山CBD中住宅项目极度欠缺，政府在此区域仅规划5幅住宅用地，高端楼盘唯鑫塔・水尚一处，并且未来观音山区域住宅用地将绝无再有。

2.以“政府行为”代替“经济行为”。从CBD的发展史来看，国外的CBD一种是自发形成，如美国的曼哈顿；另一种是政府的引导，如法国的拉德方斯。当前中国政府在CBD和中心区规划建设中是决定性的主导力量。例如，北京CBD、上海CBD均是政府主导型；厦门CBD建设中政府也处于谨慎干预的角色。不可否认，政府的引导、规划在CBD的建设中有着举足轻重的作用。然而，CBD不是规划出来的，它是产业发展到一定阶段之后的自然产物，完全依靠行政命令制造出CBD的设想是不现实的。

（三）发展机遇分析（O）

1.政策支持愈加明朗，海西建设提速先行。海峡西岸经济区战略构想得到了中央的高度重视并被写入国家“十一五”规划纲要草案。2009年5月4日，国务院常务会议原则通过了《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》，国家对海峡西岸经济区发展的支持力度在持续加大。思明作为海西经济区中心城市的中心城区，商务产业发展必将迎来重大历史发展机遇，进而对厦门CBD的发展带来契机。

2.两岸金融中心，为海西经济开启国际视窗。随着观音山“总部经济区”的形成，2011年3月，获国务院批准的大陆首个也是唯一的冠以“两岸”的区域性金融服务中心――“厦门两岸金融中心”落址观音山，并成为厦门政府“十二五”期间的金融业发展重点。这标志着厦门观音山CBD不同于普通的城市CBD，而是同时承担了海峡两岸金融交流和往来的重要功能。“两岸金融中心”所放大的是整个观音山国际商务营运中心的集聚效应，将辐射力延伸至海西之外更广阔的市场，这里将成为海西看世界、世界看海西的重要窗口。

3.厦漳泉大都市区建设带来的机遇。被称之为“闽南金三角”的厦门、漳州、泉州，将用十年的时间实现三城合一。按照意见稿，至2015年，厦漳泉初步实现同城化，资源要素市场体系一体化形成，综合经济实力与台北都会区的发展差距明显缩小。到2020年，厦漳泉基本实现同城化，实现产业、空间和社会的高度融合。到时，厦漳泉将基本形成中国对外开放的重要国际门户功能，成为亚太地区最具活力和竞争力的国际性大都市之一，这将十分利于厦门观音山CBD的发展。

（四）发展威胁分析（T）

1.区域竞争的不断加剧。从城市之间来看，除上海、北京等大城市外，大连、青岛、广州、深圳等沿海一线城市，都是厦门发展商务产业特别是总部经济的有力竞争对手，省内福州、泉州也在和厦门争夺企业资源。即使从厦门市内来看，随着观音山、五缘湾、杏林湾等商务营运中心的建设，还面临湖里、集美等兄弟城区的竞争，这对厦门CBD的建设都是相当不利的。

2.银行提高信贷门槛的影响。由于国家加强了对地方政府融资平台发债的监管，同时为防止地方政府负债率过高，各银行严格控制对政府融资平台项目的贷款。在当前的房地产市场形势下，银行自身也抬高了信贷的门槛，严格了审查制度。而厦门CBD正处于高速发展的时期，对资金的需求量很大。在现有形式下，CBD建设融资渠道变窄，资金需求压力大。

3.国家土地调控政策对厦门CBD建设的影响。随着国家新近连续出台一系列土地调控文件，进一步严格对征地补偿、土地供应和批后监管的要求，土地政策日益严格，土地报批难度越来越大，用地指标日趋紧张，同时由于各地需自行完成耕地占补平衡工作，耕地占补平衡工作压力较大。思明区地处老城区，人口密度高，土地已基本开发，旧城改造难度大、成本高，可供开发后备土地资源不足的问题日益凸显。

三、厦门观音山CBD区域经济发展战略选择

（一）强势（SO）战略

从远期发展来看，厦门观音山CBD要借助区位优势，充分利用“两岸金融中心”的大好机遇，为海西经济开启国际视窗。观音山CBD不同于普通的城市CBD，而是同时承担了海峡两岸金融交流和往来的重要功能。“两岸金融中心”所放大的是整个观音山国际商务营运中心的集聚效应，将辐射力延伸至海西之外更广阔的市场，这里将成为海西看世界，世界看海西的重要窗口。

（二）扭转（WO）战略

厦门观音山CBD应着眼于海峡西岸区域经济一体化的大环境，谋求新的发展空间，增强带动和辐射能力；抓住国家支持海西发展和对台关系回暖的机遇，切实加强与周边地区的沟通与联系；鼓励企业在更大的范围内考虑产业布局，引导企业把总部留在思明，把生产基地设在具有比较优势的周边地区，促进区域间产业协作。

（三）规避（ST）战略

结合厦门CBD的区位条件、产业特点和国际化发展新要求，坚持“适度超前、留有余地、灵活调控”的原则，科学规划、精心建设，为外向型经济发展与调整留出必要空间。创新投融资系统，深化投融资体制改革，多渠道筹集厦门CBD建设资金；加强和国内外知名的商务服务业企业的联系，着力引进一批法律、财务、管理、咨询、投资、会展、策划等企业，提升专业服务水平。

（四）防御（WT）战略

依托观音山CBD和辖区商务楼宇的载体资源，着力引进国内外知名的优秀总部型企业进驻；适时启动营平片区等旧城改造项目，融入商务楼宇建设，为商务产业发展提供新的载体；引进国际性投资机构，建立高新技术企业和国际风险投资机构信息交流平台；充分挖掘利用辖区老旧厂房资源，使其改造成商务楼宇，进一步盘活资源。

结语

当前厦门观音山CBD区域经济的发展，既有厦漳泉大都市区建设、国家支持海西发展和对台关系回暖等带来的机遇，又面临着资金、土地资源不足等方面的传统制约因素，经济发展中一些长期性和深层次矛盾依然存在。在认清内外部优势和劣势、机遇和挑战的基础上，以发展的眼光，重新制定符合厦门观音山CBD片区的经济发展战略，充分发挥优势、利用机遇、克服困难、规避风险，将潜在的优势及机遇转化为现实的经济竞争力，以期实现厦门观音山CBD区域经济的快速稳步发展。

参考文献：

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[4] 厦门市思明区人民政府网站，http：///rdzt/zjgys/.

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