中央科技区(CID)

自房地产开发由住宅为主体的常规开发向多元地产开发转型以来，园区开发成为炙手可热的地产开发品种，但从实践层面来看，取得全面成功的项目不是很多。为什么园区开发不容易取得成功呢？为什么人们经常说做住宅是小学生水平，做商业是中学生水平，而做产业园是需要大学生水平呢？有很多决策者与操盘手以做住宅的经验与心态来做园区，将卖园区等同于卖住宅一样，只不过由一般个人转化为企业家个人的简单想法，最后总会碰到很大的问题。但如果把园区看作独特的存在，与住宅和商业毫不相干，仅仅靠资本市场的运作来维持资金链平衡，靠配套的少量住宅获取现金流和利润，在实际操盘中，一旦某个环节出现问题，也就容易成为一盘死棋。

现在的开发，一般都倾向于做大盘，动辄上千亩，甚至上万亩。如果全部以住宅为主，由于配套跟不上，加上选址相对较偏（只有偏才可能有大地块），如果销售不畅，就容易成为鬼城，鄂尔多斯等城市的开发就是例子。而如果全部以产业园为主，若定位不准，招商不利，就容易成为荒城，后期开发难以为续，成为荒芜的圈地运动。这些模式，对于国家的经济建设与发展也是一个重大的损失。

因此，从国家层面来说，如何让产业园与城市的居住、生活配套紧密地结合起来，实现产城融合，成为当前产业园开发的重要课题和新型房地产开发的重要方向。放眼全球并结合中国的实际，在分析了各种开发模式后，一种新的开发模式――中央科技区（CID）进入了我们的视野。

中央科技区，英文 Central Information District，简称CID，最早兴起于美国的硅谷地区。它最大的特点是强调产业、商业、住宅的区域内平衡，实现产、商、住一体化发展。产业方面，以现代高新技术产业――信息产业为主体，将信息技术渗透于各种传统产业，实现升级换代，使传统科技走向第四代科技。而科技的发展，最主要的是依靠人才。但高端人才对生活环境、居住质量有较高的要求，必须有足够繁荣的城市生活与便捷的生活设施与交通手段。从而，科技区内的商业与居住配套上升为主体地位之一而不再是配套，三者相得益彰才算是完美。在中国，借鉴硅谷模式，比较成功的中央科技区开发有北京中关村和上海张江高科区。那么，下一个成功案例会在哪里呢？

一、中央科技区的概念解析

中央科技区是产业园区高级开发阶段的核心模式，是摒弃传统的、单纯的产业用地开发模式，在区域内实现产、商、住一体化发展的新型模式，是产城融合的最佳推进方式，也是规避鬼城与荒城，实现旺城的重要开发途经。中央科技区不同于过去政府主导的开发区、产业园，它是围绕主导产业（第四代科技渗透于传统产业）而进行的产业链开发；同时，生活设施和居住空间不仅是配套，更是以人为主体的专项规划与实施。中央科技区作为园区开发的高级阶段，是为解决人的就业、创业、生活，并实现生活品质的提升而存在的，而不是为了产业而产业。

中央科技区是高新产业最集中的区域，具备以下特征：一是高科技产业中心；二是知识经济和智慧经济的发源地；三是汇聚了时代最有活力的新经济模式；四是科学、教育、文化、产业高度集中；五是一流的人才、超前的创业模式；六是商业商务活动繁荣聚集之地；七是居住生活便利并极具品质的区域。

一个真正的中央科技区，应该具有哪些标准呢？

首先就是中央级的区位，必须在主城，以利于最大化与城市资源沟通，并高效率地推动城市发展，以及拉升其周边用地板块的价值。

其次，必须代表先进的生产力，以无污染和高产出的智力产业为主，最大化聚集同类型企业及人才产生合力。

再次，中央科技区也必然是一个品质出色的生活区，因此齐全丰富的业态必不可少，这不仅为云集的企业和人才解决了后顾之忧，更全方位提高了周边民众的居住品质，对于周边物业投资价值的拉升起到积极作用。

二、中央科技区的三大要素

中央科技区（CID）=中央居住区（CLD）+中央商务区（CBD）+产业综合区（ICD）。

作为CID的产业综合区，对新型的产业分类要有充分了解，选好主导产业是产业成败的核心方面。要根据政府规划、园区所在城市特点、地块现状与周边产业环境和产业发展大趋势来进行主导产业定位。现在提倡的“互联网+”就是“第四代科技+传统产业”，传统产业要从物质、能量、信息角度进行重新看待与分类。物质类：传统一二产业+新型产业（新材料、新技术、新工艺、新设备）；能量类：能源产业（石油、天然气、火电、水电、太阳能、风能、核能、海洋能、垃圾转化能等）+生物产业（提供人体能量的产业）+健康产业（大健康包括医疗健康、运动健康、环境健康、社会健康与人文健康）；信息类：信息技术自身的升级换展（硬件+软件），信息技术的泛应用（互联网+与物联网+）。从以上产业分类中寻找出园区合适的主导产业，是中央科技区建设好的基本功之一。

作为CID的中央商务区，包括以信息科技技术为基础的智慧商城、智慧写字楼、智慧酒店，强调020模式，是中央科技区的繁荣表现。

作为CID的中央居住区，中央区位的便捷性是其首要特征。过去的中央是老城区，现在的中央是商业区，未来的中央是具有科技感的生活区。

三、中央科技区的三大技术要求：智慧、生态、健康

中央科技区只有在现时代才可能真正建设与建成，为什么呢？因为第四代科技使智慧城市、智慧社区成为可能，智慧技术的应用是中央科技区得以存在的基础。此外，生态技术的应用，使得产业园与居住区能够在同一个区域存在，而不会有工业生产对居住环境的污染。最后，人的健康性是中央科技区要解决的重要方面，要用科技手段从身、心、灵多方面、各层次解决人的健康性问题。

因此，时间（现时性-智慧）、空间（环境性-生态）、人（主体性-健康）的技术性提升是中央科技区的三大技术要求。

首先，中央科技区作为智慧社区，以社区公共WIFI（高速）为基础，包括智慧物业服务（监控、报警、门禁、可视对讲、停车场、背景音乐等）、智慧家居服务（一键控制灯光、窗帘、空调、家用电器等）、智慧商业服务（网购、订餐、APP买菜、配送到家等）、智慧养老服务（老人体征监控、健康呼叫服务、远程医疗等）、智慧信息服务（新闻、地铁公交出租出行实时动态、旅游、股票、教育、招聘就业、维修等）。

其次，中央科技区作为生态园区，以现代生态技术为基础，实现绿地率的高配置提升，要求地被植物、灌木、乔木相搭配，树种的选择不仅具有审美感，还具有净化环境和空气质量的功能。同时，在住宅的设计中，对保温、隔热、防水等有更高的生态要求。

再次，中央科技区作为健康住区，包括居住环境的健康性、社会环境的健康性和人文环境的健康性。居住环境的健康性从住区环境、住宅空间、空气质量、热环境、声环境、光环境、水环境、电气环境、景观环境入手。社会环境的健康性从交往环境、安全环境、健身环境、文化环境、养老育童环境、公共卫生环境、环境卫生、健康物业、住区保险入手。人文环境的健康性则要求对生活者的精神层面提供介入与帮助。

四、中央科技区的九大配套必备：衣食住行，文教卫体娱

中央科技区的繁荣与成功开发，依赖于能在区域内全面解决人的各种生活需求，包括衣食住行和文化、教育、卫生、体育、娱乐等，要有相应的配套用地和基础设施。

衣：衣所表达的涵义是人的生活日常必需品的就地解决，因此，购物中心、日用百货点和商超等是中央科技区首先要具备的基本功能。

食：民以食为天。餐饮业的繁荣是见证一个区域繁荣的重要写照。如何在满足基本的吃饭需求基础上，做出特色餐饮、健康餐饮、有机餐饮，将菜篮子工程提升到一个新的高度，甚至建设五星级菜场，满足中央科技区高端人士的需求，做成配送式菜场，满足白领的快捷生活需求，是新型生活配套重要的价值成长方向。

住：居住空间的环境解决，更重要的在于物业管理。很多小区建设得很好，但随着时间的推移，脏乱差现象成为常态，软更是差强人意。利用现代化的智慧小区技术，实现实时控制和快速应急反应，解决居民生活满意度的实时体验感，是中央科技区居住环境的基本要求。

行：中央科技区最大的特点在于要求交通的便捷性，可以快速通达城市的任何节点，实现位移的充分释放。中央科技区的交通要求是立体的，需要有多路通达，需要有地铁通过，如果周边有水路和停机场就更好，能实现私人出游、商务出行、货物运输的全方位便捷性。

文：现在的居住区，缺少邻里沟通，同楼层甚至不知道对面住的谁，这种状况必须得到改变。加强文化交流和社区文化服务，实现邻里沟通的亲情文化，需要在中央科技区得到充分的表现。

教：现代社会，提倡终生教育，不仅要解决子女的教育，还应该解决成人的技术、专业和管理的提升教育，更要通过老年大学解决老年人晚年生活质量提升的问题。因此，教育用地和设施的配置很重要。

卫：医疗卫生的改善关系到人的健康。中央科技区需配备足够的医疗用地和设施。

体：现代人对于运动健康已有着充分的重视，不能等到生病才发现健康的重要性，体育文化在越来越多的项目上成为标配，在中央科技区更是如此。

娱：人们的工作、生活，不再是传统的为了工作而工作，配置具有现代感的新型娱乐设施，既有宏大的玩乐中心，又有类似手游的便捷性小型娱乐项目，使人们在玩中学、玩中工作、玩中生活，是中央科技区的特色要求，是将科技感渗透于日常生活的体现。

五、中央科技区的开发要点

作为园区开发的高级阶段，中央科技区成功开发的要点如下。

开发模式：要用现代互联网思维、平台思维、金融思维的方式，以现金流和资金链的平衡为先导，确定好合理的开发顺序与开发周期，销售、租赁、融资相结合，以区域最终的建成繁荣要素为开发的出发点，充分重视招商的重要性，科技与产业的结合性，实现整体开发的产、商、住均衡发展。

用地性质：同区域内必须实现产业用地、商业用地、居住用地的均衡协调，三者的比例应该均等或接近均等，这需要政策的支持、规划的超前考虑和各级开发商博弈水平的提升。

项目选址：项目选址以近郊为主，中心城区和远郊都不适宜。中心城区无大规模用地；远郊缺少人气，住宅区不容易建成。只有选择近郊，住宅容易销售，商业容易繁荣，产业有开拓的空间，通过中央科技区的开发很快成为新中心、新中央，也符合城市扩张的基本规律。

对外联系：要充分重视交通和信息两种对外联络与沟通的方式，实现区域内物理和精神的对外沟通渠道的畅通。开发商在谈判中，要强调政府必须解决道路和网络等基础设施的到位。

内在素质：中央科技区的开发要在时间的现时性（智慧）、空间的环境性（生态）、人的主体性（健康）上运用现代科技手段实现功能属性的提升，特别是人的健康问题，要从医疗健康、运动健康、环境健康、社会健康、人文健康等不同方向入手，实现综合解决问题。

生活配套：从衣食住行、文教卫体娱等各方面进行全面的生活配套打造，那么，中央科技区不繁荣也会繁荣起来。

产品特征：要充分重视客户群在哪，根据客户的需求，进行订单式开发，是保证项目成功的重要技术措施。产业用房，要根据产业特点进行个性化设计；商业用房，要根据业态特点进行深入功能分区设计；居住用房，要有科技感、便捷性、健康性，满足不同年龄段人群对居住空间的要求。

金融状况：始终以现金流和资金链的平衡为项目开发节奏控制的出发点，多渠道解决资金问题，实现可持续发展。

物业管理：要充分考虑住宅、商业、产业不同物业管理的特征与需求，制定针对性的物业管理制度与措施。

人才要求：中央科技区的开发对人才的复合要求很高，要实现顶层、高层、中层、基层管理人才的合理配置，特别是顶层设计的水平，直接决定了项目开发的成败。

招商要求：始终把招商工作放在首位，随时关注招商对象的动态发展与需求，通过现代技术手段实现一对一的个性化招商，那么成功就在身边。

总之，中央科技区适应国家新型城镇化的要求，针对当前环境污染严重，强调在产业与环境之间实现平衡，以实现真正的产城融合，是未来产业园区发展的重要方向与高级阶段。国家土地与规划部门应充分重视中央科技区内部的产、商、住平衡问题，纳入十三五规划，出台相应的政策措施促使中央科技区的建设与发展。各级政府部门可将中央科技区的建设纳入新城发展的重要内容。各类开发商则需以中央科技区建设的内在要求完善自我开发水平与开发能力。

作者系武汉普提金幸福建设开发有限公司总经理