后危机时代的中国住房信贷市场管理

摘 要：美国次贷危机于2007年爆发之后继而引发蔓延至全球的金融危机。时至今日，这场危机已大大缓解，在后危机时代，中国仍可从次贷危机中借鉴经验教训，更好地应对住房信贷市场管理中可能出现的问题。剖析了次贷危机产生的原因，阐述中国住房市场现状，提出了后危机时代完善和规范中国房贷市场管理的手段。

关键词：后危机时代；次贷危机；住房信贷市场管理

中图分类号：F207 文献标志码：A 文章编号：1002—2589（2012）25—0063—02

2007年，美国金融危机爆发，受其影响，股指大幅下挫，失业率猛增，经济增量放缓，而后，危机蔓延至全球。

这场危机源于次级贷款，一种以还款能力有限且信用不佳的购买者为对象发放的住房抵押贷款。2001年至2004年间，在美联储过宽的货币政策下，美国房地产市场一片火热，次级贷款业务发展迅速，这些抵押贷款与其他抵押贷款随即被打包，衍生出多种金融衍生产品，相继在证券市场出售以回笼资金。2004年至2007年，美联储连续加息，这一举措加重借款人还款压力，违约率猛增，进而影响下游产业。2007年次贷危机爆发。

时至今日，这场危机已大大缓解，在后危机时代，中国仍可从次贷危机中借鉴经验教训，应对住房信贷市场管理中出现的问题，避免重蹈覆辙。

一、次贷危机的原因

（一）次级贷款设计存在缺陷

次贷产品的设计存在严重的缺陷，不利于风险防范。第一，执行过低的贷款发放标准。在顺市下房价虚高贷款利率低廉，住房市场前景一片大好，贷款发放机构依托着高房价一再放宽贷款审批要求，允许接受私人提供的个人收入证明甚至免于提供。借款人的还款能力得不到保证，存在较高违约风险。其次，次贷产品设计复杂。住房抵押贷款采用低首付或零首付，前期利率低且固定，后期实行市场浮动利率，平均利率高[1]。低首付甚至零首付极具诱惑力，后期的市场浮动利率意味着未来月供金额高。申请房贷时借款人难以预知未来政府的调息政策，如此设计，借款人无法对未来的应还款金额和还款能力作出理性判断，盲目选择贷款种类无形中增加了违约风险。

（二）利率升高

利率升高是导致次贷危机爆发的直接外因之一。2004年至2006年，货币政策由松至紧，借款人还款利率大幅攀升，次级住房抵押贷款的利率远远高于优质贷款利率，因此拥有更大的增长幅度。此外，高利率压低房价，使得房产交易越发困难，住房持有人难以将持有的房产短期内变现。利率升高加重了借款人的还款负担，超出了其还款能力，也加大违约风险。

2006年后，房价回落，违约数量不断增加，贷款发放机构不得不采用紧缩政策减少贷款发放数量，房屋需求数减少，房价继续回落，如此恶性循环，房地产市场每况愈下，最终危机爆发。

（三）缺失监管

监管当局对次级贷款运作的监管不严有着难以推卸的责任。

其一，监管部门并没有发挥应有的监管职能。对发放的贷款审批不严格，由此而隐藏下的危机将对下游产业带来致命打击。另外，对各种金融衍生品的发放数量及规模没能实行严格控制，对风险的忽视和衍生品的过度使用引发次贷危机。

其二，监管机构的监管漏洞较多。款项被借出后，抵押贷款将被集中卖给投资机构，进而汇入贷款池，分级后证券化，衍生出多种金融产品在证券市场上出售。产业链条涉及各个众多不同机构，需要各监管部门密切配合，系统太过庞大繁杂容易出现监管漏洞和死角。

另外，监管部门对表外信息不够重视。部分证券化产品属表外业务，并不在资产负债表里体现，短期内无法快速预测风险。

二、中国住房市场现状

（一）房价过高，催生泡沫

如今中国住房市场现状与次贷危机前的美国有相似之处。因住房价格已大大超出支付能力，购房者普遍借助贷款买房。近年来房价飙升，持续出现强劲增长，中国持续不断地进行房地产调控，限购和限贷双管齐下，试图稳定房价，遏制炒房现象。虽然调控初见成效，房价增速放缓，但远未回归合理价位，仍然偏高。

联合国有关机构指出，当发展中国家房价收入比不超过6倍时，中等收入家庭有能力进入住房市场。然而，2002年至2007年，中国房价的平均年上涨幅度超过10%，同期，平均房价收入比高达7.4[2]，其中北京、沈阳、南京、广州等中大城市的比率均超过20，2010年起实施的宏观调控并未使房价出现明显回落，这意味着在这些城市中，房价仍处于高位，中等收入家庭购房能力十分有限。

按国际通行惯例，月供收入比的三分之一为还款警戒线[3]。2008年对中国几个主要城市的调查分析显示，样本城市的家庭月供收入比达75%，对于收入排名前60%的中高收入家庭的月供收入比高达54%[2]，这意味着中等收入家庭将面临较重的还款负担，银行面临高违约风险。

（二）公共住房供需矛盾突出

公共住房主要面向对住房有刚性需求又不具备负担能力的群体。我国住房供应体系包括廉租房等11种住房，住房供应多样化，其中属于公共住房性质的有5种，其中4种与公共住房交叉[4]。目前我国公共住房的建设仍处于起步阶段，资金尚未到位且缺乏有效管理，住房供不应求仍是主要的问题。第一，我国欠发达地区的城镇居民生活水平和收入均较低，对公共住房有较大需求。第二，近年来出现了处于保障范围和市场之间，无力购房的同时也无法被纳入住房保障体系的“夹心层”群体，包括收入超出保障标准却无力购买商品房，或有能力购买但是无力购买自认“适合”的商品房的群体，以及因户籍问题或其他因素不符合保障性住房标准却无力购买商品房的人。这部分群体的数量逐渐增加，且流动性大，相关的住房保障政策仍未明确[4]，供需矛盾日益突出。

（三）融资方式单一，资产证券化尚在起步阶段

国内房价及房价收入比长期居高不下，民众凭借一己之力无法进入购房市场。在中国，融资渠道较为单一，很大程度上依赖银行贷款，因此，金融系统成为风险聚集地。资产证券化是分散和转移风险的有效手段。2005年，《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》的实施标志信贷资产证券化试点工作启动[5]。资产证券化在中国的运作时间短，现仍处于起步阶段，现阶段的业务在监管机构的严格监督下进行，同时对发行总量进行控制，目前业务发展较为规范[5]。