关于免责条款在合同中的理解及适用

摘要：对于不负责任的条款，即协议各方在条款当中达成一致的，目的是尽可能消除其事后的责任。目前社会经济出现各种新情况，营销存在风险，所以在协议中提前划定责任范围，能减小风险，确保企业正常的经营，使得各方利益相对均衡。如果没有适当的约定，有地位的合同方会造成不公平的产生，为了逃避责任，不顾他方利益的重要性。比如商品房的预售，时常出现此类情况：商品房开发商拥有丰厚的资金并且掌握了一定的知识，从而会提出不利于购买方的一些条款，譬如取消过期交房责任、取消住房安全责任等各种隐性条款。那如何理解以上条款的作用？审判中又是怎么审查的？还有怎么限制此类条款？文章将就合同法所规定的并结合目前情况，对上面提到的问题进行分析，希望可以为审查提供帮助。

关键词：免责条款；理解；适用

中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-01

一、免责条款订商品房预售合同条件

民法中有一个规定是就局内人意思自律，通常情况下，法律法规不刻意干涉当事人合同中的条款。但是免责条款却不同，因为免责条款比较特殊并且对合同各方都比较重要，法律通常都要求免责条款的单方有提示对方的义务，并且提示应该充分合理，以免对方不知情。但是如制订免责条款的当事人没有做到提示对方，则视合同不包含此条款，因此不具有可执行性。那么，如何达到提请注意的充分、合理呢？以下几个方面给予分析：

（一）文件的形式。即就是制定免责条款的内容完全能让局内人了解，认识其重要性。如果没有做到此效果，则其中的条款不能被视为订入合同。

（二）所采取的方法。可以针对部分提请注意或以公告的形式。

（三）清晰度。也就是提请注意运用的语言必须简洁易懂。

（四）时间问题。出示免责条款一定要在订立合同前面，当然提请注意一定也在订立合同之前，若在之后出示，一定得当事人认可，不然不能算作合同内容。

（五）提请原则。提请一般要以普通大众容易明白为前提。

二、商品房预售合同中免责条款的效力

免责条款不但要符合国家法律关于合同效力的一般规定，而且还要符合一些特殊规定。这就高度体现了国家在保护自身利益和社会公共利益。所以在审理商品房预售合同纠纷时，执法机构应对合同中的免责条款的效力进行审查。在审查时，应注意以下几点：

（一）免责条款不得违反法律。我国《民法通则》第七条有：“人民大众的活动应当尊重社会公共道德，不能破坏社会利益，损坏我国经济规划，打乱经济运作环境。”该法律对免责条款实施了限制。这就是说违背了强行性规范的免责条款才没有效力。

（二）免责条款不包括免除事故责任。假如当事人在合同中订立免除事故或重大过失责任的条款，则会放任当事人不注重合同的有效性，这与民法通则规定的诚实守信的原则相背离，且违背合同订立的目的。在我国合同法规定免除事故和重大过失的免责条款无效。当今一些商品房预售合同规定：“由于售房的错误行为形成的损失，购房者不能索要赔偿”，这一免责条款中的“过失行为”应视为不包括事故。

（三）免责条款中关于局内人基本义务的规定。免责条款的免责主要是指以履行合同的基本义务。如果局内人不履行合同的根本义务却没必要承担任何责任，就背弃了合同的基本目的，违背了法律的原则。此外，如果违约行文甚至使当事人的目的无法达成，即使是严重违约或根本性违约，也不得使用条款。

（四）免责条款要坚持公平原则。公平原则要素之一是民事主体在承担自身责任中要合乎常理。

三、商品房预售合同中免责条款的解释

生活中常有此类情况，虽然我们在订立合同时对条款已达成共识，但我们在其发生纷争时的陈述中发现，往往会出现意义偏颇。因此，就需要解释合同的条款，使其在法律和大众面前显的清晰明了。在这个解释当中，我们有必要做到以下几点：

（一）要坚持统一说明原则。对免责条款的解释应有法可依，有据可循。比如说如果销售商在制定认定式合同时使用了特殊的术语，且该合同用于所以购房人时，则须平均的以购房人的合理解释为依据，而不以销售商单方面有失公允的理解为依据。

（二）合同目的说明原则。“当合同具有不同意思时，应按照符合合同目的的含义解释，摒弃有悖于合同目的的含义。

（三）对制度者不利原则。在免责条款中双方有争议时，应对制定者作不利之解释，以避免制定免责条款者利用免责条款损害对方利益。譬如罗马法有“有疑义应为表意者不利益之解释”。

（四）未完备限制说明原则。指对合同没有具体的规定或还没有考虑到的事项，不适用已制定的免责条款。

（五）补充条款为主的原则。对于特别规定重于一般规定，所以在销售商与购房者订立不定式预售合同后又协商订立了补充协议，如果两者中的免责条款发生矛盾，这时我们应优先以补充协议为准则。

四、对商品房预售合同中免责条款的规制

在当前的现实生活中因为关于商品房预售合同中的条款较多，严重影响消费者的利益。鉴于这种情况，我综合世界上其他国家的措施并联系中国的实际情况，建议采取以下的几种措施。

（1）设立有关法律。可以说我们国家的法律在这方面是空白的，所以我们收腰的任务是建立符合实际的法律体系。在法律上严格规定免责条款订入合同的解释原则，有效无效的腰间，合同的条件，以及无效或者被撤销的法律责任问题。比如英国，意大利，以色列等国家在这些方面就制定了专门法律，我们可以借鉴一下。

（2）明确司法规章制度。这就是说当购房者受到不公平免责条款的侵害时，他们可以运用司法规制维护自己的合法权益。执法机构根据受理的安检情况，对免责条款的有效性进行确认，进行解释，还可以根据当事人的申请，确认条款是否可以取消，从而保护当事人的利益不受伤害。

（3）充分运用行政规章制度。行政机关可以发挥其事先审核制度，事后监督，防范不公平免责条款出现的作用，进一步维护预购者的合法利益。比如关于审核制度的例子在德国和日本就做的非常突出。

就我个人观点，在有关法律不断完善、人民法律意识的不断提高以及社会各界的共同努力下，免责条款中存在的不公平一定会减少，甚至消失都有可能。

作者简介：萨 仁（1984-），女，内蒙古鄂托克前旗，大学本科，中级人力资源经济师、中级房地产经济师，从事高级房地产经济师方向的研究。