交通設施私改商場「違規經營殃及商戶投資地鐵商業謹防風險

3年前，大房東北京地鐵運營公司和二房東望康港的合作發生了糾紛。望康港因永安里地鐵B1層沒有獲得規劃部門批准，以合同欺詐為由起訴了北京地鐵運營公司。而北京地鐵運營公司則以拖欠租金為由反訴望康港。最後法院判決望康港敗訴，被清出新秀商城。「儘管我們擔心新秀商城並沒有獲得規劃部門的批准，屬於無照經營，但北京地鐵運營公司相關負責人口頭承諾，保證我們可以長期經營下去。新秀商城商鋪經營者孫哲說。然而，後來發生的一系列變化，讓包括孫哲在內的眾多商戶都始料未及。

商鋪被封 糾紛不斷

2013年7月26日，包括孫哲在內的數十家商鋪接到北京市地鐵運營公司通知，新秀商城即將關閉，要求商鋪迅速騰退場地。8月11日，孫哲來到位於永安里地鐵B1層新秀商城的吉吉造型美髮店時，發現看板已被拆除，整個美髮店被鐵皮封包起來，門口也上了鎖並貼封條。

2009年，孫哲在這裡開設面積約100平方米的吉吉造型美髮店，投入了大量資金對店面進行裝修。當時，他與新秀商城原出租方望康港簽訂了6年的合同。根據雙方合同，吉吉造型承租的鋪面於2015年8月到期。從2009年至今，吉吉造型在永安里新秀商城經營4年之久，經過了漫長的市場培育期後開始盈利。

被迫成了「釘子戶的孫哲說，「之所以不撤，是因為根據協定，我的店鋪2015年到期，由於前期投入大和美髮行業發行會員卡的特殊性，如果要關閉商城，需要提前兩年通知。以備另尋門店和安排會員卡後期服務，這樣的突然襲擊給我帶來巨大損失。

作為商鋪的經營者，孫哲和諸多商戶最大的期望就是能夠按照合同約定，穩定經營下去。事實上，如果不是3年前發生在北京地鐵運營公司與望康港之間的糾紛，新秀商城的商戶們不會意識到自己「無照經營了這麼多年。目前何處何從，孫哲們還在糾結中。

規劃滯後 埋下隱患

北京市規劃委相關負責人表示，1號線、2號線等老線建設較早，出於安全考慮並沒有商業設施的規劃。永安里地鐵站出口的地鐵夾層通道，是專門用來方便周邊乘坐地鐵的群眾，以及乘坐公交的群眾停放自行車用的。目前商城擅自改變當初的規劃設計，並未經過相關規劃部門的同意。

北京地鐵運營公司回應稱，公司對地鐵永安里站B1層的經營活動進行了多方面研究，已進行永安里站B1層經營合同解除的多方面準備工作，擬逐步實施，最終依法實現永安里B1層的規範合理使用。

事實上，永安里地鐵站新秀商城的案例反映出大陸地鐵商業的規劃滯後。一方面，巨大的需求給地鐵商業帶來契機；另一方面，大陸地鐵的商業規劃滯後，確實使得一些小商鋪不得不以「無照經營的方式游離於灰色地帶。對此，在地鐵經營方面有著成熟經驗的日本專家認為，地鐵商業需要在政府部門規劃之初就納入考慮範圍。

「經營地鐵商業最核心的一點是，政府建設部門或者地鐵商業運營者不要將地鐵商業孤立來看，而是要把地下街建設規劃到城市建設的一體化當中。大阪地下街公司副董事長町野和道表示。

投資地鐵商業謹防風險

源于人流的大量彙集，地鐵網站中的商業一向被看好。無論是以便利性商品和服務為主的站內商業，還是以中低端客群為主的地下商業街區，或是地鐵網站輻射的商業項目，都因人流的聚集而獲益。據RET睿意德跟蹤資料，地鐵開通至少可讓周邊商業租金水準翻倍，因地鐵帶動的人流大幅增多，地鐵周邊商業坪效也會大幅提升。

然而，承擔集散地作用的地鐵站，在帶來大規模人群的同時，也會涉及更多人的安全和利益而具有諸多不確定性因素。因此，在選址、開發、投資、租賃商鋪時需要做細緻考慮，提早規避。在具體運作中，投資者可以著重從以下幾個因素進行考量：

（一）政策問題

地鐵站為公共設施以及民生工程，是公共人群聚集的密集區域，因此，受政府政策，包括規劃、法規等影響較大，在投資前需對政策落地做審慎估判。

對於地鐵商業中的地下商業而言，這層風險要額外注意兩點：首先，地鐵商業中的地下商業因空間封閉、物流人流大，一旦發生火災等事故容易造成重大人員財產損失。因此，消防要求甚高，餐飲等涉及明火的商戶要格外注意；第二，地下商業的經營主體在各個城市各有不同，不同主體在許可權及管理等層面各有不同，在投資時，需要認真判斷，必要時可提早尋求法律層面的保障。

（二）時間問題

首先要注意周邊人口的入住速度。因地鐵開通早晚不同，對於不同區域的商業影響也會有所區別。對於新興區域而言，雖然地鐵在人口導入方面效果顯著，但是人口入住還是會存在滯後性。如果入住人口速度過慢，人氣不足，無疑會使商業專案面臨巨大壓力。

還要注意的是早期「分中心地鐵站人流的潮汐現象。對於地鐵商業可及的新興板塊，若區域居民每日需乘車至其他區域工作，本區域內白天就少有人流動消費，到晚間人群返回時也會受到精力及時間限制而使得消費動機降低，此種狀況更適合發展生活服務類的商業專案。

（三）距離問題

地鐵商業中的地下商業要充分借助其便利性優勢，提供便利的服務和產品。而地面商業則需要重點關注距離的問題。在非目的性消費情況下，沒有人願意在購物路途上花費更多時間。從最大化借勢地鐵人群的角度考慮，商業項目地塊與地鐵站絕對距離不宜過遠，最好不超過2公里，否則地鐵對商業項目的支援度會大大降低。如果條件可能，項目最好能與地鐵直接連通，為地鐵客流轉化為消費客群創造更大機會，讓項目從地鐵人流中獲得最大效益。

（四）方位問題

便利性是衡量商業地塊價值的重要指標。如果客流來源方向與未來項目入口可形成簡潔動線，讓人能以最短的距離到達該項目，則容易吸引到更多客流；反之，客流進入消費的機會將受到影響。

因此，在項目選址時，應首先考慮客流來源的方向，選擇毗臨地鐵站、緊臨人流最大的道路，這是最優的位置；其次，專案地塊的腹地容量因素也不容忽視，假如商業地塊毗鄰山川、海、河等限制性地理環境，人口容量將受到剛性限制。在選擇地鐵站兩側的地塊時，應優先考慮面朝地鐵站，且背後沒有山川、河流等影響人流的一側；第三，在地鐵站聚集的人流中，也有一部分是乘坐車輛到達的，因此，需要考慮車輛到達的便利性。這在新興城市板塊的地鐵站，尤其需要注意。