新政“商”机

新政背景下，如何抓住商业地产难得的发展契机，是每个有识之士都在思考的问题。也正因此，6月25日中国商业地产大佬们将和国际国内品牌商家会聚成都，闭门召开“中国商业地产圆桌会议・2010成都会议”，深入探讨中国商业地产未来发展路径。在此会议召开之前，本刊特采写本组稿件，希望能抛砖引玉，引出各界人士的真知灼见。

商业地产，冰河下的春流

更加公平的商住博奕

中国住宅地产将迎来漫长的冰河世纪，蜇伏已久的商业地产，或将成为冰河之下涌动的春流。

“住宅黄了，商业红了”，“住宅遭遇史上最严厉调控，商业地产迎来黄金发展周期”，在对未来地产走势的预判中，这样的表述越来越多。而更为极端的表述则称，在新政背景下，住宅地产已经成为销烟弥漫的“血路”，商业地产则成为铺满黄金的“天路”。

暂且不论上述表述的准确性，在这些两极分化的表述背后，反映的是近几年来商业地产和住宅地产的发展博奕中，一方的利空往往成为另一方的利好。2009年开始的住宅地产火爆行情，相伴随的则是商住价格倒挂，而目前新一轮调控下的住宅颓势，则换来了商业地产的回暖。

全国经理人联盟秘书长杨乐渝向记者表示，与前几年住宅火爆形成鲜明对比的是商业地产处在冷却的状态，受到的关注程度远远不够。在北京、上海等城市，很多写字楼商业的售价不如住宅的售价，出现了明显的价格倒挂现象，有一些甚至达到了四倍以上，这与发达国家商业地产平均售价高于住宅一倍形成了巨大的反差。

在杨乐渝看来，新政过后，中国房地产行业正在经历深刻的变化，这个变化的主题之一就是商业地产将逐渐成为这个舞台的主角。

在一些业内人士看来，这次新政的调整让商业地产和住宅地产的博奕更加公平。据了解，楼市投资者超过80％是利用银行杠杆。而之前住宅的首付比例一直是三成，甚至更低，商业地产首付比例则是五成，利率高大约10％。其投入的总金额过大，风险性较高。住宅与商业两者相比之下，投资者更倾向于住宅。而现在，楼市调控连连出台，二套住房贷款与商业地产一样调至五成，三套住房贷款在多数银行已暂停发放。相对来说，商业地产投资不但站到了与住宅平等的位置上，从限贷范围看更为优厚。

新政的调整促使部分专注于住宅领域的投资者转向投资商业地产。日前中国房产信息集团对i000多位千万级富翁进行调查测算显示，从去年九十月份开始，估计有26Q0亿元资金撤出住宅市场。中国房产信息集团分析师薛建雄分析，这部分资金主要可能有四个转向途径：一是向写字楼和商铺转移，住宅价格过去几年上涨较大而商业地产的价格相对偏低，因此一些社区沿街独立商铺和优质地段优质产权写字楼成为了他们关注的目标；二是随着国际经济从金融危机中恢复过来，投资者正在寻找类似伦敦、迪拜这样的潜力城市进行投资，其中美国、加拿大、澳大利亚、中国香港、迪拜、济州岛都是他们关注的目标；三是向金融的私幕、PE等股权投资转移，以获得经济加快增长的回报；四是向金市、蒜市等保值和投资热点转移。

日趋升温的回暖趋势

一直以来，住宅由于投资门槛较低、变现快，因此造成社会资金爆炒的不良局面。而真正具有长期投资前景的商用物业却备受冷落。此次新政的出台，招招指向住宅投资，并未涉及商用物业，从另一个角度解读，这表明政府认可商用物业的投资属性和健康指数。

于是，在股市、住宅市场都表现不佳的市场环境下，受到挤压的资金纷纷将眼光投向了在政策调控之外的酒店式公寓、写字楼等商用物业。住宅房价高涨和此前很长一段时间的商住价格倒挂，使商用物业拥有高于住宅的投资回报率。据测算，商用物业的投资回报率是8％至10％，远高于住宅。在新政的影响下，目前可售的酒店式公寓、商铺等商用物业，正处于价值洼地阶段，价格将会迎来新一轮的补涨。

虽然调控新政是4月份才开始集中发力，但市场在年初就敏锐地做出了调整。仲量联行、戴德梁行等房地产研究机构的第一季度调研报告显示，北京商业地产在经过6个季度的低迷之后，一季度出现了全面回暖的迹象，各种需求复苏，租赁成交活跃，租金首次出现增长。

据部分研究机构调查数据显示，在北京、上海、广州、成都等城市一手住宅市场成交持续萎缩的背景下，中高端商铺的空置率却出现了空前下降，商业地产空置率的平均降幅在2％左右。

而从4月开始，商业地产升温趋势更加明显。统计数据显示，4月份写字楼等商业物业市场已经出现升温趋势。供求方面，4月，北京、上海写字楼新增供应大幅增加，环比增幅均超过100％，供应面积分别为13.10、30.17万平方米；成交方面，北京、深圳销售面积大幅增加，环比均超过100％，成交面积分别为32.86、5.77万平方米。价格方面，4月，北京、上海、广州、深圳写字楼销售均价分别为22173、28530、16674、28156元/平方米，其中北京写字楼价格创出一年来新高。

据了解，包括凯德置地、万科、绿地、保利地产等开发商在内，不少房企将2010年的投资方向锁定在了商业地产领域。仅在上海，仲量联行的一份报告表明，今年上海非中央商务区甲级写字楼体量，将由2009年的50万平方米猛增至100万平方米以上，成为有史以来增幅最大的一年。

商业地产离春天有多远?

北京中坤集团董事长黄怒波曾向媒体表示，随着政府刺激政策的落实，中国城市化进程加快，未来十年，中国商业地产将迎来黄金时代。

黄怒波的观点源于近年来业界流传的一个“预言”：21世纪的前十年是住宅地产的黄金时期，第二个十年是商业地产的黄金时期。从目前的发展趋势来看，这个感性的预言正在逐渐变成理性的现实。但一个关键的问题是，虽然商业地产有着明显的回暖迹象，能否就此断言商业地产的春天已经到来?一些业界人士对此发出了质疑的声音。

中国房协商业地产专业委员会秘书长蔡云表示，虽然商业地产正在成为房地产业发展的下一个发展热点，但越是在这样的关键时候，越不能过分乐观。过分的热炒对商业地产的发展并非好事。

高玮环球中国区董事总经理张良军也坦言，由于政策导向的作用，国内不少开发商开始由住宅开发逐渐向商业地产和旅游地产等方面转型。但这个转型的过程不可能一蹴而就。大家应该清醒地认识到，商业地产的开发和运营远比住宅地产要复杂。

在一些受访者看来，商业地产之所以突然成为众人“掘金”的价值洼地，关键在于住宅市场过度投资或者被过度炒作。但是实际上商业地产一直在平稳地发展，并没有像住宅这样过度地爆炒。现在不适合过度渲染商业地产的发展前景。

“商业地产离春天还很远。”中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利在一次商业地产闭门会议上给予了否定的

答案。董利认为，新政给了商业地产一个非常好的发展契机，但并不会直接推动商业地产的价格和销售，商业地产发展的关键在于如何解决自身的一些瓶颈，比如开发商和商家之间的有效对接。

记者注意到，从业内专家到二三线城市的本土开发商，对商业地产的思考越来越理性。近两个月以来，沈阳、厦门、成都、南宁等二三线城市都纷纷举办了关于新政下商业地产发展的相关论坛。在讨论如何抓住各自城市商业地产发展机会的同时，都传达出一个共同的声音：商业地产还远未到举杯庆祝的时候，商业地产的春天究竟有多远，取决于所有利益相关方的理性和智慧。

二三线城市将成商业地产黄金发展带

近年来，“二三线城市”这一名词频频出现在酒店、餐饮、零售商等品牌扩张计划中，在新一轮楼市调控之后，这一名词出现的频率更高。

商业地产投资黄金带

在近期举办的一些地产高端论坛上，都将二三线城市商业地产的发展列为会议的主要内容。像5月中旬举办的亚洲房地产国际峰会上，便专门组织了来自国际国内的投资商和开发商，就“商业地产在中国二三线城市发展”进行了主题研讨。

“中国的住宅调控政策对商业地产尤其是二三线城市的商业地产是一个好机会。我建议没有太多人进场的时候，把市场和消费者了解清楚，机会就是你的了。”在研讨会上，新加坡超群地产首席执行官黄亮生建议。此前，黄亮生已经调研过中国40多个城市，参与过多个二三线城市购物中心开发。

其实在刚刚过去的2009年，中国商业地产发展总体表现为投资热、消化冷的特点。一方面，像上海、北京、广州这样的一线城市，商住在价格和成交量上都呈现出“倒挂”的现象，而且项目同质化现象严重，竞争激烈，商铺租金水平已经达到一定的极限，上升的空间已经不大；另一方面，在二三线城市，随着改革开放的深入与沿海地区产业转移的发展趋势，当地居民的购买力已经大大提高，部分地区甚至与一线城市相差不大，去年被媒体热炒的珠三角“缺工现象”，也可以从一个侧面说明内地二三线城市经济发展水平已经今非昔比。

在黄亮生看来，既然这些城市的商铺租金和国际化的一线城市的租金水平比，还是处于相对低的阶段，因而在租金以及发展空间方面都存在广阔的想象空间，对于商业地产投资者而言，就是投资的“黄金地带”。

新政催化商业地产布局

客观地说，楼市新政并非二三线城市商业地产发展的第一块多米诺骨牌，但无疑加快了二三线城市商业地产开发的脚步。

从2009年开始，当新一轮调控初露端倪之际，不少品牌开发商就宣布在未来的战略规划中，商业地产将占据重要一席。一向专注于住宅开发的万科就表示，会加大持有型物业的储备，如养老物业、酒店、商业配套等多种物业类型，住宅产品和其余持有型物业的占比将分别为80％和20％。中粮集团则有意分拆旗下商业地产在香港及内地上市，未来中粮地产主攻住宅和工业地产，中粮置业则主攻商业地产。

这些品牌开发商的新增土地储备大都位于二三线城市，其商业地产扩展的主战场不言而喻。数据显示，万科、中海、保利、富力等30多家大型房企在二三线城市新增土地储备的建筑面积超过1200万平方米，占到总新增土地储备建筑面积的60％以上。

目前，主要二三线城市的商业地产已呈现井喷式发展(见上页表1、表2)。据记者了解，广州今年或将建40余家购物中心，其中15家大型购物中心力争在亚运会前后开业，包括西城都荟购物广场、太古汇广场、万菱汇广场等，总商业面积达125万平方米。而截至目前，成都已有6家购物中心明确今年开业，其中不乏国际品牌进驻的高端购物中心。杭州、武汉、沈阳等诸多二三线城市，也将在2010年迎来商业地产项目建设和开业的“扎堆”年。海外投资商青睐二三线城市“商”机

除了国内品牌开发商，房地产调控政策并未阻止境外开发商对国内二三线城市商业地产的青睐。近日，新加坡丰树集团旗下丰树私人产业有限公司就首度进驻中国市场，在西安建立了国内首个怡丰城购物中心。而刚刚组织召开亚洲房地产国际峰会的中华房商合作联合会执行主席贾卧龙也告诉记者，境外开发商对去中国二三线城市开发商业地产非常感兴趣。

2005年进入中国市场的环达通地产是中东欧规模最大的房地产企业，已经在6个省份开发了商业地产和住宅项目。该公司副总裁Dror Poleg向记者表示，虽然在中国二三线城市的零售业发展规模不如一线城市，但商业地产方面的总体收益率其实是比较高的。特别是它们对外商投资有更多的优惠政策，所以“我们希望能够成为第一批去淘金的人，而不是等大家都去了再去”。

对于去二三线城市“掘金”的开发商来说，二三线城市土地成本较低，相对于一线城市商业项目的激烈竞争，开发商可以在二三线城市核心地段买到质优价廉的土地，项目可操控性强。而对于政府来说，二三线城市需要商业地产的进入以拉动地区的发展，提升地区的形象。特别是新农村建设中，二三线城市住宅的开发相对比较快，但是相应商业和生活配套却比较滞后。开发商的进驻在完善城市配套、带动土地增值、引进外资和国际化的商业业态，以及带动当地的经济繁荣、增加就业和税收方面，都将起到重要作用。

不过，一个必须警惕的事实是，二三线城市商业地产的火爆或许会滋生一种盲目求多求大、简单克隆的“”心理，导致后期经营风险。中国人民大学商学院教授黄国雄就表示：

“有些省会一口气提出要构建四个大型商业地产项目，200万的人口，建四五个，规模是不合理的。”

看点1　购物中心或成为商业地产主流

在欣喜于商业地产发展前景的同时，我们应该如何抓住商业地产的发展脉络?“商业地产黄金十年”到来之际，又有哪些热点值得特别关注?从以下四大看点或许能一管窥豹。

购物中心作为汇集了零售业态和复合零售店铺、餐饮娱乐等多种业态功能的大型购物场所，已经成为充满活力和适应力的消费机器。与百货公司的概念相比，购物中心具有业态复合度较高，规模更大，包含吃喝玩乐购物等综合功能，成为现代都市生活的象征。

尽管金融危机爆发以来，零售业受到了较大影响，但如北京东方新天地、上海正大广场等优质购物中心仍然保持着租户排队进驻的领先地位，租金也并未跟随行业整体趋势出现下行，反而逆势上扬。而中国的购物中心行业正在经历着深刻的变革，为了满足消费者不断增长的需求，对于建立购物中心的需求量也日益增大。市场本身需要更为综合、多用途、设计合理以及管理妥善的购物中心。顾客在选择购物场所的环境方面变得更为敏锐，随着越来越多购物中心的建立，尤其是一些生活体验型购物中心的出现，也让竞争变得更为激烈。

购物中心或将成为未来商业的主要模

式。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利此前接受记者采访时曾表示，中国城市化进程在逐渐加快，2000多个城市都会有相应的购物中心，过去出现在大城市，但是未来在很多中小城市会有新区域型的购物中心逐渐兴起，城市分布的范围将会逐渐地渗透，向二三线城市渗透，发展以交通为据点的购物中心，还有地下街型的购物中心。

但是根据国外的发展经验，百货公司的市场占有率在未来会逐渐下降，集多元素体验、休闲、购物为一体的购物中心将会逐步取而代之。未来三年的主要商业供应会以购物中心为主，目前购物中心的管理水平和租户组合状况都处在一个不断改进的阶段。越来越多国际品牌的进入使得租户组合的档次得以提升，消费者购买力的持续增强促使消费者越来越关注于消费环境、品牌档次和产品质量。现阶段，外国零售商在中国扩张速度很快，二三线城市的区域商业发展空间巨大。

一个成功的购物中心通常需要具备如下条件：明确的市场定位、全球化眼光及本地化的专业管理、整体的商铺租赁策略、专业的驻场操作管理、良好的租户关系维护、发掘各个潜在的收入以增加整个项目回报率、凝聚人气的市场推广活动、通过专业的经营管理手段不断提高人流、创造互动的重复消费模式和高度的风险管理意识。

不过，在购物中心井喷的同时，其实真正运作成功的项目却并不多。戴德粱行商铺部高级助理董事张家鹏告诉记者，购物中心失败的原因很多，设计、市场定位、经营管理的不足，往往都会给项目带来负面的影响。而过去几年常被开发商采用的售后返租谋取短期利益的方式，更是购物中心失败的一大主因。

看点2　国际国内商家迎来新的扩张高峰

目前，全球资讯公司KPMG对中国的奢侈品市场进行了一次调查，调查显示，全球经济不景气并未削弱中国对奢侈品的渴求，危机对大多数受访者的消费习惯几乎没有任何影响。

该调查采访了15个城市的900多人，其中62％表示其在2009年至2010年期间仍继续购买昂贵的商品，这也正是中国逐步走出全球经济下阴影的时期。报告指出：“尽管经济环境更加严峻，但受访者展现了对品牌的忠实度，仍继续选择高端商品，并没退而选择次级品牌。”

高端消费需求的旺盛，让国际品牌的目光聚焦在了中国。意大利顶级奢侈品协会执行董事Armando Branchini告诉记者，中国高端消费市场的良好表现让很多国际品牌感到十分惊喜。据了解，拥有53家意大利奢侈品牌会员的意大利顶级奢侈品协会，以及澳大利亚最大的时装鞋零售商BETTS、北美著名的时尚品牌零售店ALDO等尚未进入中国的国际知名品牌，将于6月中旬来中国进行市场调查，并将参加在成都举办的零售・金融与商业地产高峰论坛。

而国内零售市场的一份调查报告也指出，今年上半年零售市场开始回暖，主要是因为去年受金融风暴影响较大，而今年消费者信心上升，客单价、人均消费能力也都提升了很多。而在百盛、太平洋、马莎、沃尔玛、华润万家等众多商家在接受媒体采访时，也基本得出市场回暖的结论。

在一线城市布局告一段落之后，目前国际国内的零售业巨头们都正在重点进军二三线城市。一场激烈的遭遇战已经在并购领域打响。日前有消息称，家乐福正与河北零售巨头保龙仓连锁经营有限公司进行并购谈判，并已进入实质性阶段。如果收购成功，家乐福将完成其进入中国市场以来的第一笔收购业务。中国连锁经营协会公布的信息也显示，已进入与好又多合并阶段的沃尔玛，其总体销售规模将超过500亿元，成为中国销售规模最大的外资超市。即使一些企业没有采取收购的方式，也采取了联合结盟的方式，借助盟友的优势迅速扩张。比如5月24日，屈臣氏与青岛永旺东泰商业有限公司签署了合作协议，将全面进驻永旺东泰在青岛地区的4家购物广场，并计划在今年内逐渐把合作计划拓展至整个山东地区。据悉，与大型商业地产商合作将成为屈臣氏未来扩张的主要方式。

事实上，与欧美等成熟市场零售业集中度超过80％不同的是，中国的集中度仅在20％左右，接下来，不仅仅外资巨头会走“并购捷径”迅速切入中国二三线城市，内资零售企业也会逐步加大区域并购和扩张的步伐。

对于有着商业和地产双重属性的商业地产来说，零售市场的并购和扩张，正是除了住宅新政的挤出效应外，商业地产自身发展的内在动力。从这个意义上说，未来商业地产将迈入黄金十年绝不是押宝式的“预言”，而是有着严密的现实逻辑。

看点3　住宅开发商借力酒店业撬动商业地产

5月26日，武汉万科与君澜酒店集团签订协议，将在万科城项目内建设高端商务酒店。而此前一个月内，万科在北京、西安和东莞相继有3个大体量商业地产项目被披露，总投资超百亿元。在去年年底，万科集团就对外宣称将一改往日单纯做住宅，而要增加商业地产比重。今年逆市突进加码商业地产即从酒店业入手。

楼市自2003年至2010年七年间，宏观调控对于住宅市场的深入影响已日趋显现。事实上，早在宏观调控初期，酒店开发就成为国内住宅开发商热切关注的转型出路之一。这是因为酒店行业本身就具有很多房地产开发的属性，诸如获取土地、融资、设计、施工等。专业人士指出：“‘开发商+酒店管理方’的经营模式，一方面可以得到长期、稳定的利润；另一方面，酒店的产权依然归开发商所有，作为固定资产的积累，开发商可以获得房产增值的利润。”恒大、绿城、富力等地产集团早已与国际酒店行业中的万豪国际集团、凯悦国际酒店集团、喜达屋国际酒店管理集团等建立战略合作关系。而记者经过市场调查后发现，目前开发面积超过50万平方米的高档住宅，多在项目内规划有酒店，实施的是大盘开发下“住宅+酒店”的模式。

同时国际酒店集团也借机扩张。5月11日，法国雅高酒店集团旗下的国际经济酒店品牌宜必思宣布，在中国启动特许经营模式，以支持其在国内的品牌发展。此次启动的特许经营业务是专为中国市场发展制定的创新的混合模式，外界猜测雅高选择此时启动全新模式不乏与今年中国政府对地产的宏观调控有着密切关系。

进入2010年，国内开发商日渐加大持有型物业比例，更有个别住宅开发商将重心转移至如火如荼的商业地产，酒店业更成为国内开发商谋求转型的抢滩重点。但这似乎晚了一步，擅长商业地产操作的万达集团早已在其惯用的订单服务中绑定了酒店，不仅有高端五星级酒店还有经济型酒店。万达董事长王健林在成功携手法国雅高集团，进军经济型酒店业后表示，今后二十年将是经济型酒店大发展的时期，万达今后将把经济型酒店作为自己的支柱产业。

看点4　REITs取得突破性进展

近期REITs又热起来了。据媒体报道，在房地产新政调控刚刚满月之际，上海的房

地产信托投资基金(REITs)方案已经获得相关部委批准，并上报了国务院，有望在今年下半年正式推出。上海、天津及北京都是最有可能成为REITs率先试点的城市。

REITs(Real Estate Investment Trusts房地产投资信托)最简单的理解，是将存量地产资源证券化，这将直接为地产商提供充裕的流动性。由于试点阶段又以国有地方投融资平台为主，间接又为地方投融资平台的流动性打开了一扇窗。

该消息还称，上海外高桥保税区开发股份有限公司、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司、上海张江高科技圜区开发股份有限公司极有可能成为第一个REITs的支持者，而上海也将成为国内推出非上市REITs的首个城市。

自2009年8月以来，国家就已成立了专门的团队，负责加快REITs的研究和发展工作，在今年1月份也传出上海浦东有可能成为首批推出REITs的试点地区的传闻。

据了解，REITs运作方式有两种：一是设立特殊目的载体公司，向投资者发行收益凭证，类似股票发行，将募集资金投资于商场、写字楼、酒店式公寓等商业地产，并将所属经营性物业项目产生的现金流向投资者还本派息；二是物业开发商将旗下全部或部分经营性物业资产打包，设立专门的REITs，将其每年租金、按揭利息等现金流收益作为标的，分割成若干等份出售给投资者，之后定期派发红利，实际上给投资者提供了一种类似债券的投资方式。相比之下，商场、写字楼、酒店式公寓、停车场等商业地产收入现金流比住宅地产更稳定，因此REITs一般适用于商业地产。这对商业地产无疑又是一大利好。

商业地产开发前期投入很大，REITs标准化设定可以使开发商解除对银行贷款的依赖，打破融资瓶颈，更快地获得整体资金回流。但是，如果经济不景气，会带来商业地产单位租金下降，空置率上升，REITs的整体价值也会下降。

在中国大陆，由于税收和资产评估等方面的问题，REITs尚未开始实厨l生运作，但是万达集团已经在澳大利亚成功运作了一个REITs项目，这将为REITs在中国发展积累经验。

从REITs在国外的经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。

不过，由于REITs极有可能成为开发商自有资金、银行贷款、预售回流资金之后第四个资金来源，但尚不清楚，在国内的监管环境以及房地产调控的背景下，对于REITs发行获得的资金用途去向有无相关规定。

随之而来的问题是，若获得资金的房地产公司将所得资金用于住宅开发，那或将化解开发商开发住宅的资金短缺问题，亦将可能推高房价，这也是多人关心的难题。

不过，最新的消息也显示，下半年推出的第一个REITs将只允许机构投资者购买，这或许将降低REITs的推出促使房价攀升的几率。

别用同一把尺子去度量购物中心

《今日楼市》：新政下商业地产成为大家热议的话题，您如何看住宅开发商“井喷”转型商业地产的现象?

邢和平：近来的热门话题就是中央房产新政下的商业地产，话虽如此，但以开发住宅地产为主业的地产商是否有可能转向到商业地产的开发建设，要视各公司的准备情况而定，走得快的已经开始试水商业地产的开发和运营。

对于商业地产来说，得到空前的产业领军企业的关注无非是一件非常好的事，一个新的机遇。商业地产的开发建设是需要有很好的团队进行运营，需要有适当规模的载体，需要有恰当的主题内容，需要有很强的社会资源的整合能力。

《今日楼市》：除了住宅新政带来的挤出效应外，这一轮商业地产发展的内在动力是什么?

邢和平：城市化进程带来城市人口的结构变化，除了城市原有的人口外，涌入城市的新人口中有两类人群对我们的商业零售业冲击较大，一个是务工群体，一个是享受群体，他们有不同的市场需求，给我们商业零售业带来了新的市场空间。

城市人口的急剧变化，造成新老城区的演变，商业场所也随着城市化的进程不断的发生着演变。旧的商业中心是否还能保住历史的繁华，新的商业中心如何创造历史，所有这些都影响着商业地产乃至购物中心的开发建设。

《今日楼市》：购物中心日益成为商业地产的主流模式，但在这个大的概念之下，我们其实很难用同一把尺子去衡量所有的购物中心项目。

邢和平：我们在看中国购物中心的时候，无论是看北京的购物中心，或者是看上海的，甚至看呼和浩特的，看成都的购物中心等等，往往没有一个所谓的典型意义。为什么呢?因为，每一个城市，每一个市场都不一样，可以说没有一个完全一样的购物中心。中国地域的差异非常大，而且不同阶层的消费又是非常复杂的，落到商业地产上就更是如此，因为影响商业地产尤其是大型购物中心的因素太多了，立地条件的因素、市场历史的因素、甚至管理者个人的因素等等。

本届上海世博会的主题是“城市让生活更美好”，我们开发建设商业地产尤其是大型购物中心目的就是让人们的生活更美好。使人们有一个在家庭、工作之外的享受生活的社交、休闲、娱乐、购物的空间，本着这样的目的去建设购物中心，我们就应该知道怎样去做了。

《今日楼市》：商业地产与住宅地产有着完全不同的产业链条，您觉得在这一轮商业地产的发展中要注意哪些问题?

邢和平：在商业地产的产业链中，投资、开发、运营以及消费等的各环节中各自有着相互关联的利益关系，处理得好就会使产业链顺畅运转。商业地产的商业价值在于经营，优秀的经营管理公司是项目成功销售的招牌，同时也是项目增值的操作者。我们最终希望看到的是商户和消费者能够充分享受到我们建好的购物中心。

中国购物中心经历了30年3个阶段的发展，在新的历史阶段，尤其是面临着新的零售销售方式的冲击。如何应对新的形势和新的机遇，是摆在我们面前的新课题。从这个意义上说，今年六月份零售业界的高端人群和房地产业界的巅峰人物齐聚成都，共同来探讨中国商业地产的走向，会对商业地产的下一步发展起到指引的作用。

链接：

零售・金融与商业地产高峰论坛将于2010年6月25日～26日在四川省成都市召开。由中国商业联合会购物中心专业委员会、中国房地产业协会商业地产专业委员会这两个中国商业地产权威机构，以及楼市传媒和成都电视台《第一房产》联手策动的本次论坛，将会聚国际国内百余家知名零售业、金融企业和商业地产企业的领袖精英，首次举办中国商业地产行业最高规格会议一“中国商业地产圆桌会议・2010成都会议”，深度探讨在国家近期针对住宅房地产市场实施强有力调控之后，中国商业地产所面临的机遇、责任和挑战。会后还将隆重

“中国商业地产发展成都宣言”。

未来中国将成为全球最大出境游对象

《今日楼市》：近日地产专业人士指出商业地产的黄金时期已经到来，而雅高旗下的宜必思近期在上海启动了全新的特许经营模式，选择这个时期进入是否与此有关?

齐达威：随着中国的经济复苏，中国政府希望遏制很多的投资者在住宅性房地产市场的投资。我想在这方面，对于雅高集团来说和对于宜必思都是有很好的机会推广特许经营的方式，也可以通过酒店管理的协议上进行扩展。

今日楼市：您谈到了这次房地产的宏观调控对于宜必思也是一个机会和机遇，我想请您详细讲一下机会和机遇有哪些?

齐达威：可能还会带来其他机遇。这次房地产宏观调控产生出很多全方位的房地产开发商，也就是说这些房地产开发商不仅仅开发居民楼，也会兼顾商用楼这些复合型的房地产开发，这对于雅高和宜必思来说都是机遇。对于雅高集团来说，我们在全世界范围内新开很多酒店，这样可以吸引很多新的房地产开发商进行新的投资，比如投资铂尔曼这样的酒店。对于宜必思来说，除了特许经营加快我们酒店数的网络扩张，同时也是由于这次的宏观调控，让很多的房地产商希望能够把物业资产放在他们自己的手里，所以他们就会愿意采用特许经营的模式，这有利于我们才能租赁的模式和开发商共同合作。

北京凤凰城就是宜必思和开发商合作的，还有上海的联洋也是宜必思与上海本地的开发商共同开发的。这次宜必思采用的全新特许经营模式也已经在与开发商合作了，目前暂不能透露具体的交易。但在这次金融危机的调控当中，我们会看到有更多的综合眭房地产开发商可以和我们合作，这是一个机遇，共同合作开发一些复合型的地产。

《今日楼市》：根据雅高在酒店业多年的经历，您如何评价近几年中国地产的波动，您认为是否正常?是否也在其他国家经历过波动很剧烈的情况?

艾森柏：我们在世界各地都有运营。不管是地产还是酒店业都是周期性比较强的行业，我们在各地也都看到过这些波动，包括商业地产，包括供给、需求等等方面，总是会有很多波动或者说是上升、下降的情况。可能在亚洲地区比较明显的是1997年的金融危机、之后的SARS和现在看到的全球金融危机等。重要的还是要着眼于长期，我们认为最终能促进一个行业发展的还是国内良好的经济环境。我们认为中国经济在相当长的时间里保持着非常健康的成长，这个是推动我们业务长期良好发展的真正推动力。

《今日楼市》：土地价格对酒店成败的影响，在其中扮演怎样的角色?

艾森柏：可能各个地方会不同，但是基本上来说，房地产成本占总成本大概在20％～40％之间。

《今日楼市》：您刚才提到酒店产业是周期性非常强的行业，目前这个行业处在哪个阶段?

艾森柏：我认为中国现在还处在比较初期的阶段，主要推动因素是经济爆发性的增长，未来的潜力还是十分巨大的。在未来几年，中国也将会成为全球最大的出境游市场。

《今日楼市》：目前中国的宏观调控政策让原来的住宅开发商转向商业地产，作为一位资深的专业人士，您对这些开发商有什么建议?

艾森柏：那就是让他们来找我们，在合适的地方建造酒店。我们是酒店行业的专家，对于那些在商业地产没有很多经验的开发商，我们能够为他们提供很多的帮助，帮助他们筹划和建造成功的酒店。

链接：

雅高集团是欧洲酒店和旅游业的领先者，在近100个国家运营，索菲特、铂尔曼、诺富特、美爵、宜必思等均为其旗下品牌，在90个国家有超过4000家酒店和约50万间客房。

思考1　何时能真正终结散售型物业

虽然住宅新政的挤压效应让商业地产前景看好，但归根到底，内因决定外因，商业地产的发展需要进行更深层次的反省和思考。

不久前，北京市出台规定，禁止酒店式公寓向个人出售。业内专家指出，这将是北京等一线城市商业开发模式变革的信号。未来，散售的商业物业将逐步退出历史舞台，取而代之的专业化大资金对商业物业的统一开发、招商和资产管理，当该物业具备稳定投资回报之时，寻找安全性资本接盘。

业内人士表示，以前，北京等城市允许向商业物业颁发分户式产权，在此背景下，散售式商业开发模式日益流行。不过，今后商业产权可能趋向于整体产权，这对商业物业的开发以及投资模式都将构成巨大影响。

以散售模式开发商业地产，优点是销售回款快，资产周转率高，经营风险分散，开发企业能在较短时间内做大规模。而在房地产业上升期，散售模式下的商业地产也受到了炒房资金的青睐。北京CBD区域早期的写字楼和商铺项目很多被“晋察冀”地区的煤老板所购买。

经过多年的发展，商业散售模式的弊端也逐步显现。物业持有者“各自为政”式管理以及相互之间的租金竞争，导致商业区域整体品质下滑。更为严重的是，在住宅市场火热之际，众多商业立项的用地项目纷纷变身为“酒店式公寓”、“精装商住小户型”、“LOFT”等形式加以销售。以CBD为例，CBD区域原本规划为写字楼或综合商业的项目很多都变成了公寓。显然，商业区建过多的住宅，不仅仅影响交通和商业氛围，而且更影响城市各功能区作用的发挥。

日前，北京市住建委、发改委、规划委和国土局联合《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，其中明确，在5月31日后签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元进行销售。

“此举的主要目的是规范市场，否则将来到处都是住宅，原来的商业、酒店也成了住宅，城市就失去了后续活力。”北京市有关部门的负责人表示。除酒店外，目前也有不少商业或综合立项的房地产开发项目改为住宅销售。该负责人透露，下一步还将陆续出台有关商业、综合用地项目改住宅将被禁售的规定。

业内人士坦言，在政策推动下，今后北京等城市的商业物业散售模式将渐渐淡出，众多商业地产开发商面临转型。不过，经过近几年的资本积累和规模扩张，多数商业物业开发商正在改变主要依靠物业出售的盈利模式，散售比例逐年下降。而随着城市中心区商业用地的日益稀缺，部分开发商已开始增加自持型物业的比重。

思考2　谨防快速扩张遭遇人才黑洞

如果将房地产行业细分，很少有哪个领域像商业地产一样，每年都会组织大规模的人才需求调查。由于商业地产的风险和难度较大，以及相关知识及经验的缺乏，很多商业地产项目的投资开发和后期的商业运营管理严重脱节。在当前商业地产面临重大发展机遇之际，人才短缺更是成为制约商业房地产发展的瓶颈。

一位资深的商业地产猎头称，商业地产需要既懂商业又懂地产的复合型人才。但由于商业地产起步较晚，自身人才储备不足，现在行业内从业人员大多是从住宅开发或零售业转化过来的单一型人才。特别是如今购物中

心等商业模式的多业态经营，对人才的要求更高。

据了解，在国外，一个10万平方米的购物中心需要管理层人员是13人左右，但国内同面积同类型的物业所需管理人才是其2倍，在管理人才方面国内有很大的缺口。而且同样是地产策划，一个住宅项目的策划职位几个人去争，但商业地产的策划人才却非常少。同一职位，商业地产从业者的收入也比住宅地产从业者的收入高20％以上。

有调查显示，目前中国内地成功的商业项目，招商总监职位以中国香港、马来西亚或其他境外人士居多，并有零售行业与房地产行业的双重经历。他们熟悉中国内地的城市规划、居民消费心理等，这部分人一般年薪在50万元以上。深圳、广州、北京、上海等城市商业房地产的高管人才年薪也基本保持在30万～40万元之间。房地产企业投融资经理、总建筑师、销售副总经理的平均年薪都在28万元以上，高于同级别职位10％以上。

九洲远景商业管理机构董事长王敬认为，在中国，商业零售业人才是最缺乏的，对人才要求比较高。像招商、项目管理、商场运营等职位人才缺口比较大，尤其是购物中心总经理这个新生职位。现在商业地产开发模式不断变化，滋生了很多新生岗位，这些岗位缺乏人才储备。

华夏江山投资顾问(北京)有限公司总经理旷建庄也指出，商业地产需要四类^才。第一类是商业地产的开发人才，包括做规划、做设计、产品定位、拿地到工程，一般是指商业地产的项目总经理；第二类是设计师；第三类是商业地产的招商运营人才；第四类是商业地产的物业管理人才。

万达集团董事长王健林曾经坦承，万达最缺的就是既懂商业地产，又懂得用英语与国际商业巨头谈判的人才。据了解，每年万达和全国所有著名的猎头公司建立业务联系，每年用于猎头的费用超千万元。也正是出于人才储备的考虑，万达成立了自己的商学院。

然而，人才的培养毕竟不是一朝一夕可以解决的。可以预见的是，随着开发商们向商业地产进军，人才争夺战也必将愈演愈烈。

思考3　商业模式能否取得突破性创新

随着市场的逐渐成熟，一些代表性的商业地产开发企业逐渐形成自己独具特色的开发模式。

最为人熟知的是以万达为代表的订单模式。订单模式早已被业界认可，有效地解决了一直困扰商业地产开发的商家和开发商对接问题。但面对入驻品牌对开发商“低租金、高门槛、严管理”的要求，很可能产生资源分配上的不公平和其他“后遗症”，这就对开发商的规模运营能力提出了非常高的要求。目前除了万达，其他开发商采用订单模式鲜有成功者。

同样特点鲜明的还有以华润集团为代表的资源整合模式。类似的还有北京的东方广场、上海的和黄。这种一般是选择在一线城市的核心地段，进行高端项目开发，后期主要以资源整合为主，自己不介入过多的经营。业内人士表示，这种模式的优势是，由于开发定位偏于高端项目，所以进入正常运营后，财务报表就会比较好看，尤其是在经济周期波动期间，资产的抗风险能力比较强。

以SOHO中国为代表的散售模式一直受到业内的诟病。该模式的先天不足也导致建外SOHO、尚都SOHO等项目的后期运营管理屡出问题。散售模式主要以快速销售为主，它追求的是现金流的快速回笼。比如SOHO中国到现在还没有什么大规模的持有型物业。

不过，现有的商业地产发展模式正在面临升级压力。除了住宅开发企业、品牌商家等竞争者不断增加，网络购物的普及也对传统的商业地产模式提出了挑战。虽然在近年内，网络购物还不会对传统的商业地产构成实质性威胁，但可以预见，网络购物的兴起将对商业地产的前期定位、招商以及业态组合等多个环节产生深远的影响。