加快金融创新 化解房地产金融风险

房地产业之所以引起社会各界广泛关注，一是因为房价居高不下，与每个购房者都有关系，二是因为房地产业高度依赖银行信贷，房地产业虚火过旺，有可能导致金融风险。央行行长周小川日前表示，此次央行继加息后首次将房贷优惠利率恢复到基准利率水平，目的就是提醒商业银行增强风险意识。

从目前来看，引起央行和国务院高度关注的还是高房价带来的个人房贷风险问题。由于需求高涨、房价飙升，银行用于个人房贷的资金上升很快。央行最新统计数据显示，从2002年到2004年，全国个人住房贷款年度增加值分别为2670亿元、3528亿元、4072亿元，表现出的个人住房信贷余额分别达到8258亿元、11779亿元、15922亿元。截至2005年2月底，全国个人住房信贷余额已达16508亿元。去年头两个月个人住房信贷的增加值为526亿元，今年为522亿元，与2002年和2003年同期增加226亿元和398亿元相比，依然处于较高水平。

房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险的必然存在。房地产金融风险既来自房地产信贷的过快增长，也来自金融系统以及房地产信贷的自身缺陷。信用体系缺失、借贷者信息不真实、各银行信息不联通都增加了个人房贷的风险；房地产资金过度依赖银行信贷，存短贷长，流动性差，不可控因素多，一旦个人房贷出现借贷人无力还贷的情况，由于变现渠道不通畅和存在法律障碍，银行的变现能力受到很大的制约。最近高法根据民事诉讼法出台的司法解释规定，“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。这对有2万多亿元房地产贷款存量的银行业来说，潜在压力和风险显而易见。

房贷险是目前银行防范房地产金融风险的主要手段，但强制房贷险一直备受质疑。随着房价的持续上涨，房贷增加额遥遥领先于个人可支配收入的增长额，还款人还不了款的风险不断增加，房贷险积聚的风险也越来越大。2004年，上海房贷险约7亿元，按照20年贷款期和0.05％的费率计算，保险金额为700亿元，这还仅仅是一年的数额，加上前几年的存量房贷险，保险数额巨大。一旦出现不还贷的风险，如严格履行合同，保险公司有可能被拖垮。

因此，要防止房地产金融风险拖累整个金融体系，当务之急是尽快改变房地产业过度依赖银行信贷、银行房地产信贷缺少出口的问题。在房地产开发商和投资者贷款领域，通过上市、发债融资，建立房地产信托和房地产基金，在购房者贷款方面，加强个人房贷信用体系建设，推进信贷资产证券化都可以分散金融风险。有效的措施是双管齐下，一方面加紧政策突破，一方面加快试点进度。应尽快解决困扰信托业多年的200份限额问题，尽快填补有关房贷证券化法律法规的空白，解决金融机构分业经营和监管框架这一混业模式难以逾越的阻碍。（摘自2005年4月6日《中华工商时报》）