我省商品房市场的经济预警作用值得关注

在经济波动运行过程中,不是所有经济指标都是同时波动的,有的指标经常比经济总量指标提前波动,一般把这样的超前波动指标称作“先导性指标”。如果我们能找出这样的先导性指标,就可以根据先导性指标波动态势对后期的经济走势做出判断,政府就有可能提前采取措施,相应地调整宏观经济政策、对企业进行微观指导等,降低经济波动的幅度,保持经济健康发展。我省的商品房市场就是很好的先导性指标之一。

商品房市场健康发展与否,不仅仅关系民居问题,也关系到国民经济的方方面面,其大起大落都会对经济运行产生不良影响。现在,国家正在对商品房市场进行紧缩性调控,需要我们高度关注。

房地产投资、商品房市场在国民经济中的地位越来越高,是能够反映经济发展趋势的先导性统计指标。我们利用我省2004年1月到2009年12月的相关经济月度指标进行时间序列分析(季节调整和移动平滑处理),并经过大量的相关系数计算,发现我省的商品房市场销售额与工业增加值、财政收入等指标高度(正向)相关,且具有4～5个月的超前期。也就是说,如果当月的商品房市场销售上升,那么4～5个月后财政收入和工业增加值等指标随之上升的可能性很大。反之亦然。因此,我省的商品房市场销售对国民经济运行有一定的“预警”作用。

我们把筛选出的几组经济指标进行相关分析后,将计算结果用下列的图表表示出来,并作如下分析:

1.商品房销售额与工业增加值

在图1中,横坐标表示时间(月,下同),纵坐标表示商品房销售额和工业增加值(亿元,下同)。从图1中可明显看出,商品房销售额是比工业增加值超前波动的。为了找出商品房销售额超前波动的时间,以及两者波动相关性的大小,我们计算两者的相关系数(详见表1),并绘制成图2。

在图2中,纵坐标表示商品房销售额与工业增加值的相关系数,横坐标表示商品房销售额超前波动(值为负时)、同步波动(值为0时)或滞后波动(值为正时)月数。当横坐标在-5时商品房销售额与工业增加值的相关度最高,即:当期的工业增加值与超前5个月的商品房销售额相关度最高(为0.8)。也就是说,如果当月商品房销售额上升了,5个月以后工业增加值随之上升的可能性大约是80%。

2.商品房销售与财政收入

在图3中,横坐标表示时间,纵坐标表示商品房销售额和财政收入。商品房销售额明显比财政收入超前波动。为了找出商品房销售额超前波动时间和波动的相关性大小,我们计算了两者的相关系数(详见表2),并绘制成图4。

同理,在图4中,纵坐标表示商品房销售与地方财政收入的相关度,横坐标的意义与图2相同。当横坐标在-4时商品房销售额与财政收入的相关度最高。即:当期的财政收入与超前4个月的商品房销售额相关度最高(为0.86)。就是说,如果当月商品房销售额上升,4个月以后地方财政收入随之上升的可能性大约是86%。

3.房地产对工业增加值和财政收入的影响机制

那么,商品房销售额是怎样影响工业增加值和财政收入的呢?为了回答这个问题,我们再计算房地产投资与工业增加值的相关系数(详见表3),并绘制成图5 。

在图5中,纵坐标表示房地产投资与工业增加值的相关系数,横坐标的意义与图2相同。当横坐标在-3时房地产投资与工业增加值的相关度最大(为0.73),就是说,如果当月房地产投资上升,在3个月以后会拉动工业增加值上升。

我们分析房地产业拉动工业生产的主要原因,大体有三:第一,商品房销售上升,房地产市场前景看好,两个月后房地产投资开始增加,并在3个月后拉动工业生产上升。第二,房地产投资品的运输成本较高,本地工业有一定的价格优势,所以房地产投资对地方工业有较强的拉动作用。第三,如果房地产市场前景看好,与房地产业相关(如:建筑业和房地产业上游)行业的职工预期收入也会提高,并通过扩大消费拉动工业生产。

商品房销售带动财政收入的增加,大体也有三个原因:一是在房地产投资中有较大比例是向政府购买土地;二是商品房交易产生的税收;三是商品房销售拉动工业增加值增长,又进一步带动了税收增加。

事物都有其两面性,商品房销售额的上升固然会带动工业生产增长和财政增收,同时也会伴随着商品房价格的上涨(商品房销售额与商品房价格的同期相关度为0.88),如果价格上涨过快,就会形成市场泡沫,一旦社会资本支撑不住,市场必然垮塌,房地产业和宏观经济将受到重大损失。

目前,我国一线城市商品房销售开始萎缩,炒家也开始退市,其表现是一手房销售出现下降,价格有所松动;二手房供给大量增加。随着国家关于房地产的(财政和金融)紧缩政策逐步落实,一线城市房地产的泡沫将被部分(或全部)挤出,市场也会萎缩。与一线城市相比,我省房地产泡沫不大。但是,在紧缩政策、以及在房地产业者和消费者心理的影响下,我省房地产市场也会有一定程度的萎缩,需要未雨绸缪,从而保持我省经济的健康发展。

4.建议:

(1)政府应该对房地产业的上游产业进行引导,目前不能按以往的规律盲目生产,以免产品积压。同时要利用现有资源开发新产品、开辟新市场。

(2)政府应该对房地产业进行引导,要按市场供求规律制定价格,目前不宜采取“价格联盟”,在市场萎缩时,谁先降价谁得利,“联盟”是非常不可靠的。

(3)政府也应该对消费者进行引导,不要对我省房地产泡沫估计过大,并等待泡沫破裂。

(4)各级政府要在财政计划方面有所保留,以免产生预算外的赤字。

(5)指导市、县政府,在对待房地产业方面要善于权衡经济效益与社会效益,短期效益与长期效益关系。房地产市场热固然能带来经济效益,过热也会引起严重的“民居”这个重大社会问题;房地产市场过热能带来短期的经济利益,但是,房地产市场和股票市场一样,大起必有大落;把过多的资源投到房地产业,影响经济结构升级。这些都不利于经济长期发展与社会和谐。