时间：2022-08-16 12:27:18
这个春天很温暖……
契税下调、首付比例降至两成，农历新年之后，政策行情持续宽松，加之去年年末成交火热的余温犹在，2016年的春天，对于开发企业而言，实在是不能再温暖了。
政策“红包”
2月2日，央行、银监会通知：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。
对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
业界期盼已久的首套房二成首付终于落地，二套房三成首付更是“意外之喜”。显然，首付比例的下调对刺激潜在购房者买房的效果是非常明显的。特别是对于大多80后的刚需群体而言，早已经习惯了提前消费的他们，对于购房门槛的降低自然是喜闻乐见。
紧接着，2月17日，经国务院同意，中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行，目前为1.50%。
有业内人士分析指出，这个政策是希望通过提高公积金账户存款利率，激励更多人有意愿去缴纳公积金，体现的是公积金政策层面的思路变化。此次政策允许按照一年的定期存款利率进行计算，相当于政府鼓励工薪阶层积极缴纳公积金，并给予等同于理财性质的收益保障。这样做，能扩大公积金缴纳的范围和规模，对于后续公积金利用也能够起到积极的保障。
以往一到第四季度公积金贷款额度吃紧的状况有望改观，与此同时，此次公积金存款利率上调至1.5%，意味着公积金贷款的存贷利差进一步减小，对于购房者来讲，可以进一步减轻还款压力，无疑也将释放出更多的购房置业需求。
时钟仅仅走了四圈，“红包”就又一次来袭。2月19日，财政部的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，通知自2016年2月22日起施行。
对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
仔细研究不难发现，此次契税调整，明显是鼓励购房者积极购置大户型住房以及鼓励购房者积极换房，一边去库存一边盘活二手交易市场，可谓一箭双雕。要知道，以往“库存仓库”中的“钉子户”恰恰是大户型。
“这次调整是房地产‘去库存’和稳定市场众多举措的重要组成部分，可以带动刚性需求、刺激改善性需求，还可以促进二手房市场活跃。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，与之前出台的信贷、住房公积金调整等政策一同，此轮调整可谓“多策并举”，体现了持续性，将从整体上提振需求，对住房市场保持持续增长和“去库存”有积极影响。
这一轮政策“红包”的接连来袭，让本应处在传统淡季的楼市立马“春意盎然”。也许你会觉得单凭几项政策就判定楼市将迎来“暖春”有些草率，但请试着问问自己，多年来中国房地产市场的走势与政策的关联性有多大？答案不言而喻。
青岛样本
2015年的青岛楼市着实上演了一把“大圣归来”的好戏。2015年，全市住房销售成交共计18.92万套，新房共计销售13.36万套，同比增长39.09%；二手住房成交5.5 6万套，同比增长57.02%，双双打破历史纪录。
那么，2016年的青岛楼市在政策利好持续推进的前提下，又会交出怎样的成绩单呢？
据房价点评网青岛机构数据中心统计，2月15日――2月21日，青岛市新房成交1153套，成交面积11.75万平方米，环比分别上涨2353%、2194%。其中商品住宅共计成交1016套，成交面积10.35万平方米，环比分别上涨2158%、1976%。新房成交均价为8455元/平方米，环比上涨1.3%。
尽管单纯从周报很难判定市场的整体成交状况，但春节后首周的成绩着实喜人。房价点评网高级分析师邵凯分析指出，“年”后首周，青岛市新房成交量全面回升，基本达到“年”前的成交水平，继2月初降低非限购城市首付比例后，财政部等三部门日前又发文调整房地产交易环节税收，双重重磅利市政策，去年“暖冬”之后的颓势一扫而空。李沧区、市北区、城阳区以及青西新区、高新区、即墨市等重点区域市场被激活，以目前的市场形势而言，大有上涨趋势。
更值得一提的是，随着一线城市地价高企、楼面价频频超过在售房价、三四线城市面临高库存压力的情况下，二线城市已成为不少开发商布局的重点。
“除极少数超大城市，全面放开落户限制。”国务院总理在日前召开的国务院常务会议上这样宣布。要知道，像北上广深等超大城市已经到了严控城市人口规模的阶段，“全面放开落户限制”的受益者无疑将是一些核心二线城市。
而经济发展较快且人口流入较多的沿海城市青岛，自然将备受青睐。“面粉”价格决定“面包”价格，倘若开发企业纷纷布局青岛，势必将掀起一轮新的拿地潮，房价自然水涨船高。那青岛未来的房价水平会是什么状态？从目前看，全国大中房企早已纷纷入驻青岛，只是眼下青岛库存量仍处高位，尚未出现房价大幅上涨的情况，可一旦库存危机解除，房价上涨定是大概率事件。
不过，需要指出的是，不是每个区域、每个楼盘都可以上调自己的房价。因为，随着楼市分化的进一步加剧，房价同样也会面临分化。
不是每朵野百合都有春天
现阶段中国楼市，相去霄壤。
“目前一线城市是因为社会福利高，配套资源优质且丰富导致全国购买力集中于此，供需关系无法平衡，房价一直上涨。三四线城市主要是量的泡沫，无法短时间消化，且开发商大多规模小，资金吃紧。”青岛时代纵横营销策划有限公司总经理张百忍说，“而二线城市普遍出现市区好、郊区差的两极分化局面。”
城市间如此，城市中区域间同样如此。
“青岛就像一个微缩市场，不同区市间因地域、人口资源不同，在房价问题上或将继续分化。”在邵凯看来，市南、市北、李沧区相当于需求旺盛的“一二线城市”，土地资源稀缺，房价自然不会降，热点区域或项目涨幅较大也不是不可能；城阳区、即墨市是相对独立的市场环境，对市区外溢需求吸收乏力，主要还是依靠内部消化，房价水平继续维持平稳是基调；高新区、青西新区借力自然资源和价格优势，会吸引部分外来购房者，尤其是青西新区，近年来，淄博、潍坊、甚至其他省市的购房者也会选择来此置业，政策支撑和资源优势是最大吸引点，虽然需求在增加，但这也是少数，地缘需求依然是主力；放眼平度、胶州、莱西市就像“三四线城市”，有大量的土地资源，现有库存量大，需求外溢，内在去化乏力，不可避免开发商以价换量等变相促销动作。不同区市之间房价的分化，是短时间内难以化解的。
房地产市场分化愈演愈烈，而关于分化的原因，业内人士则众说纷纭。不过，主流的观点仍是人口因素，它才是楼市燃烧的柴薪。
在大城市严控城市人口规模的背景下，城市能否吸引越来越多的流动人口考验的正是其城市的价值魅力。正如世联行《2016年房地产市场的展望》中所说的一样，随着城市价值的回归，起决定因素的，是影响这个城市住房需求的第一推动力――产业创造财富的能力。类似于电子商务之都杭州这样的城市，因为产业转型的成功、城市竞争力逐渐在向一线看齐，加上拿地成本和门槛低于一线，未来会成为开发商的主战场。反之，仅靠单一内生需求的中小城市仍将艰难的去库存。
说到底，房价如何变化，市场如何推演，还得看城市的发展如何，不是每朵野百合都有春天。