试论企业内部房地产管理策略

摘要:本论文从房地产企业内部控制的意义出发，系统阐述了企业内部房地产管理为企业带来的优势作用和企业内部房地产管理存在的问题，接着研究了企业内部房地产管理策略。

关键词:企业内部，房地产，管理策略

中图分类号：C93文献标识码： A

一、前言

随着当今社会的不断发展和人民生活水平的不断提高，房地产行业的发展越来越迅速，企业内部对房地产管理的要求也日益渐高。因此，积极采用科学的方法，不断完善企业内部房地产管理就成为当前一项十分紧迫的问题。

二、房地产企业内部控制的意义

房地产业不同于其他的行业，它需要大量的资金支持。房地产企业的目标就是在合理利用资金的情况下，获得最大的利益。这样企业中内部控制的意义就体现出来：首先，内部控制是整个企业的管理水平的一种体现。企业内部控制能够调节各个部门之间的关系，协调部门之间的财务活动，通过企业财务预算和监测对资金进行控制，保证企业向预期的方向发展。

其次，企业内部控制可以完善公司治理结构，把企业分散的经济活动统一起来，在完成企业长期目标的过程中起着重要的作用。

最后，企业内部控制是信息化财务管理的必然要求。随着信息技术在内部控制中的广泛应用，简单的内部控制方法已经不能满足企业的要求。网络化、开放化的内部控制体系出现在企业的运营中，完善内部控制体系被提上日程。

三、企业内部房地产管理为企业带来的优势作用

1、留住人才，吸引人才

对于快速扩张的企业，让员工在一个能产生高效率的工作环境中工作是极其重要的，优越的工作环境有利于公司创造良好的业绩。企业内部房地产管理既要要保持灵活性以配合企业进入新的市场，而且因为处于竞争极度激烈的市场中需要大量能担重任的人才，因此，企业的房地产战略可以整合到企业人力资源战略中，以留住并吸引人才，以及提高劳动生产率。

2、提高顾客满意度和忠诚度，传递营销信息，促进销售

企业内部房地产是非常重要的顾客接触点，对于服务顾客、提高顾客满意度和顾客忠诚度、构建品牌，具有极其重要的作用。尤其对于超市、宾馆、银行、酒店等服务型和零售型企业来说，通过企业内部房地产管理构筑高效的分销渠道可以产生竞争优势，而且基于顾客价值而选择设计的企业内部房地产有助于可以起到广告的作用，吸引顾客的注意，起到提升顾客体验并促进销售的作用。

3、降低企业内部房地产的使用成本

要想取得成本最小化，必须根据产品生命周期或市场生命周期以及房地产市场的各种条件，在租赁或购买之间做出正确抉择，而且，还要注意企业内部房地产服务的有效性，即要平衡相关几个方面的关系。

4、有助于增加股东价值

企业内部房地产并非仅是需要财务人员使出浑身解数控制成本，有效的企业内部房地产战略会放大营销投入的效果，降低劳动力成本或提升员工的劳动生产率和忠诚度，减少企业扩张所受到的约束，更好地向顾客传递产品或服务，以及从企业内部房地产自身的升值而使企业获利，继而使股东价值得到升值；从另一个角度而言，证券市场对一个企业进行评估，公司总部的位置等信息也是一个重要依据，所以说在一定程度上也影响到企业的再融资能力和市场价值。

四、企业内部房地产管理存在的问题

1、房地产行业内部控制体系不健全

内部控制的目标是合理保证企业经营管理合法合规、资产安全，财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展战略。目前，我国多数企业的内部控制制度不够全面，在内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等方面均有较多的不完善之处。如没有覆盖所有的部门和人员，没有渗透到企业各个业务领域和各个操作环节，使不少的房地产企业会计工作秩序混乱、核算不实，造成会计信息失真现象极为严重。会计人员分工中的“内部牵制”原则均没有建立，甚至有的企业没有正规的财会部门，会计、出纳、审核等事项由一个人包办。原始凭证的取得或填制本身就不合法，以此为依据编制的记账凭证、登记的账簿、出具的会计报表及一系列的会计分析等也就毫无意义。一些企业人为捏造会计数据，设置“小金库”，乱摊成本，隐瞒收入，虚报利润，恶意逃避税收等。所有这些，都与企业内部控制制度不健全密切相关。

2、房地产行业的内部控制环境有待优化

（1）内部控制缺乏一系列操作性较强的规范性文件

国家先后颁布了一系列法规，对企业的健康发展起到了积极的作用。但不可忽视的是，现有的法律、法规及国家财政部门的规定比较粗泛，且很不具体，在具体内容的层次、程序上还有待企业自行细化才能满足工作的需要。但事实上，很多房地产企业在这些方面都做得很不好，要么根本没有，要么就是制定的细则没有可操作性，也没有一个制定具体规范的计划。

（2）内控制度行为主体素质不能完全满足需要

大部分房地产企业的财会人员，尤其是基层财会人员得不到有效的培训、提高，专业水平很难适应新形势的要求。一些不具备从业资格的人员也进入了财会队伍，思想素质差，业务一知半解，连正常的会计业务都处理不好，更谈不上内部控制制度的运用。随着房地产行业的发展、工程建设项目管理水平的提高和程序上逐步规范、完善，工程造价确定与控制和项目建设中存在的舞弊行为越来越隐蔽，常常披上了程序合法的外衣。

（3）多头管理、各自为政的现象比较显著

房地产企业的规模一般较大，可能有多个子公司、分公司、项目部等并存的现象，许多房地产企业各个项目公司项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地进行管理，造成公司的管理控制能力下降。

五、企业内部房地产管理策略

1、完善房地产企业内部控制制度

企业内部控制制度的完善关系到企业内部决策的贯彻和执行，并直接影响企业整体经济效益的实现。为确保各项业务和环节的顺利进行，建立一套完善的房地产企业内部控制制度是非常必要的。在大力发展董事会建设，行使其监督、领导权力的同时，加强企业文化的建设，对员工的基本思想道德进行培训，提高其思想道德素质，制定员工准则，要合法、公正的处理企业和利益的关系。

其次，对有关人员业务必须细分好处理权限和责任的承担，要在个部门，各项业务中建立起相互制约的关系，实行双签制，严谨一个人全程处理。还要建立监督机制，在常规核算的基础上对会计部门内各项工作岗位和业务进行核查，最好是周期性进行，设立专人负责此项目，以增强项目的可行性和有效性。

2、重视信息交流

管理者应在掌握房地产企业运营状况的基础上及时掌握当今市场的信息情况，使企业的内外信息保持通畅、一致，提高房地产企业内部控制的有效性。房地产企业应当具备完善的信息搜集、存储、加工、输出的信息系统，给企业提供及时准确的信息，以满足外部多变环境和市场经济竞争的需求。好的信息系统不仅可以提供完整及时准确的经济信息，还有助于员工责任的履行，同时也有利于降低市场经济带来的风险。

3、提高企业经营者的宏观经济观念

要深刻认识到国家政策的宏观调控作用，房地产企业的发展不仅受经济形势多变性的影响，还受到政治多变性的制约，由于房地产开发的投入资金多，周期长，资金周转慢等特点，其投资风险也是随之不断加大的，企业资金能不能按时收回，市场情况是不是乐观，以及价值规律的杠杆作用政府想达到供需平衡等，都将影响着企业的生存和发展。

因此要求经营者要有市场经济宏观观念，市场经营观念，根据市场的不断变化作出适销对路的决策，要以服务消费者的思想为重，满足市场需求。市场经济的优胜劣汰要求经营者要懂得竞争、善于竞争，提高自己的竞争观念，通过灵活变通的方式和渠道完善企业自身，通过服务、管理、技术、价格等方面取信于消费者，生产出优质的商品房。企业的不断壮大和发展要求经营者还要有创新精神，根据不同的地理位置和环境设计不同的风格、布局，根据不同的投入资金和消费群体给出不同的规划。

4、完善风险预警机制

完善风险预警机制是提高房地产企业内部控制效果的关键，社会经济的风云

变化使得企业经营风险不断增加的同时竞争也越发激烈。企业内部控制的执行力深受企业风险的影响，企业内部控制的研究要基于企业本身的环境状况和内外各种风险之上。企业应该重视风险的评估和管理，战略管理中常用风险分析的一种即“SWOT”分析法来分析自身的势态长短及外部的机会和威胁，以达到将风险控制在最小的目的。

5、掌握企业内控的基本方式

应当建立不相容职权相分离的制度，避免企业员工弄虚作假、舞弊的行为发

生，细分活动步骤，将授权、签发、核准、执行、记录等步骤分给独立人员实施，保证职权分离和内控的有效性。并且在具体处理经济业务时，无论部门或个体职员都应经授权批准才可进行，这样就有效控制了现象的发生。

其次，在预算上也应注意在筹资、融资、采购、销售等经营过程中编制具体详细的预算和计划，在有关部门的控制下，通过授权实现预算或计划的执行，并及时反馈执行情况，可以经授权和审批后根据客观现实，对预算做出合理正确的调整。最后还应注意限制接近控制和定期清查控制，以保证资产的安全和实物资产的真实性，达到帐实统一。

6、CSA自我评估

CSA的基本特征是：关注业务的过程和控制的成效；由管理部门和职员共同进行；用结构化的方法开展评估活动。国外一些企业已经引用了CSA自我评估实行内部控制，房地产企业也可通过试行CSA自我评估了解企业自身发展中的缺陷以便及时改进，来提高劳动生产率、加强企业管理、改进内部程序，还可以控制风险，实现企业的稳定可持续发展。

六、结束语

从实践出发对当前企业内部房地产管理中所遇到的问题以及措施等相关知识，进行了粗略的分析和研究。综上分析，管理工作的主要任务是运用管理的职能和科学的方法，促进工作的开展。

参考文献

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