楼市调整期,企业“练内功”

在国内外经济出现变局的情况下，我区房地产也未能独善其身，借市场调整之际完善企业自身的竞争力，成为我区房地产业界的共识。

近日，新疆房地产业协会2008年年会暨房地产市场发展趋势分析会在首府举行，来自区内各地的400余家房地产企业负责人就当前形势下我区房地产的发展趋势进行了深度研讨，共谋生存发展的道路。

本次年会的主题是“保增长、扩内需、调结构，推动房地产行业平稳健康发展”，自治区建设厅厅长、自治区房地产业协会会长李建新结合当前国际、国内的形势，作出了具体要求。他说，新疆的房地产企业不仅要加强行业自律，不断提升企业形象，而且要正确判断当前经济形势，促进房地产市场健康发展。区内房地产开发企业负责人结合目前的经济环境、自身发展，探讨了今后的应对措施，寻找化解危机的办法，共谋生存发展的道路。

短期调整不改楼市长期向好趋势

目前，经济建设中存在诸多不稳定因素，美国次贷危机引发的金融危机，使得国内经济面临严峻挑战，国内房地产市场在前两年呈现旺盛繁荣之后，逐步进入调整期。从我区房地产市场整体来看，房价仍然处于上升阶段。首先，我区房地产业近两年正处于上升期，房地产开发投资逐年增长，截至2008年11月，全区完成房地产开发投资206.3亿元，同比增长32.3％，达到历史最高水平，继制造业、交通运输业后第三大投资产业，成为拉动自治区经济增长的重要支柱产业之一。其次，首府乌鲁木齐的房地产价格2007年以来虽然涨幅较快，但实际价格水平与内地同等城市相比并不高。从近期西部11省区(除外)首府城市商品房均价调查情况来看，乌鲁木齐市商品房均价列居第六位。再次，目前我区房地产市场潜在购买力很强。一方面随着国内一大批企业集团入驻我区，大量人力流和物流将会给我区房地产业提供有力的市场支撑，而随着我区城镇化步伐的加快，南北疆大量消费者在首府或中心城市购房的意愿也很强烈。

近期，国家出台的10项扩大内需举措，目的在于拉动内需，扩大消费。房地产行业关联度高，对带动其他行业的发展具有举足轻重的作用。

集资建房全面放开以拉低房价

2008年以来，我区房地产市场整体出现波动，开发增速逐月减少，受销量下降以及前期开发量较大的影响，住房空置量有上升的趋势。不排除市场在经历涨幅较快增长后的理性回调现象。但是，在当前环境下，我们更应该看到乐观积极的方面。基于国内经济稳定发展以及国内房地产市场需求潜力仍很巨大的情况下，预计我区房地产投资仍将保持较大规模增长态势。而受城镇化进程和居民住房改善性需求的不断扩大，我区住房需求在经历短期调整后，仍会保持增长趋势。从2D07年我区人均住房面积23平方米来看，仍比全国平均人均住房面积低5平方米。这意味着市场住房需求还有很大一部分没有释放。2009年，我区在积极贯彻执行国家关于保障性住房建设政策的同时，进一步加大新建或新购廉租住房的力度，全面放开集资建房，除了满足无房和住房困难家庭的集资建房需求外，对改善性住房需求也要通过放宽集资建房的条件等多渠道来满足。集资建房全面放开后，势必会消化一部分市场需求，这也会在一定程度上拉低当地的房价。

牛年楼市将大范围调整

我个人认为，2009年我区房地产市场将主要表现在以下四个方面：一，市场将继续盘整。住房交易量下降的主要原因首先是前期房价上涨过快，市场有调整的内在需求；其次，经济形势面临较大不确定性、预期通货紧缩、股市大幅下跌等因素使购房者对房价和收入的预期发生转变。尽管政府出台种种救市举措，但在目前的国际国内经济大环境下，2009年的楼市将呈现盘整局面。二，房价继续出现下滑趋势。今年以来，房价步入下行通道，但从房价走势来看，还没有达到购房者预期的跌幅。由于房价尚处高位、房产企业资金状况短期内难以改观，必将形成降价来激发需求的释放。此外，建材价格以及劳动力成本的降低，导致房产造价成本的减少，这也在客观上影响2009年房价的继续调整。三，行业整合进一步加剧。2009年，随着开发商资金压力的增大，项目转让将会越来越普遍。在房企资金日趋吃紧、市场销售不力、行业持续低迷的态势下，届时不排除出现包揽房产开发、销售全流程的企业。四，在观望气氛依旧的同时，需求回归理性。尽管目前政府相继出台了救市政策，但受到预期降低、房屋空置率上升、政府大规模保障性住房计划的推出等影响，2009年的国内楼市观望依旧甚至将会加剧。

困难期强练“内功”

目前，石河子解危解困住宅售价为830元／平方米，经济适用住房价格为1250元／平方米，商品住宅均价为1950元／平方米。商品房销售以改善性需求为主流，主流需求的套型面积为90～100平方米，上半年房地产市场保持健康平稳的发展态势，商品房价稳中有升，整体供求关系基本平衡。下半年，国际金融危机以及前期政策调控的影响开始显现，持币待购的观望情绪逐渐浓厚，市场交易量略有萎缩，但因市场价格基数原本就较低，所以并无明显回落。

在近期国家宏观经济政策对行业发展大力支持的背景下，房地产开发企业应加强横向联合，推及企业市场信用建设。同时，不断提高自身的开发水平和理念，站在城市经营的高度进行项目规划和开发。此外，加大保障性住房建设力度，改善市民的居住条件，是中央关注民生的重要决策。保障性住房的建设规模和建设方式能否结合各个城市的实际，建议将保障性住房委托于开发商建设，政府集中采购，通过对被保障对象在购房过程中发放政策性补贴的方式，来实现既减少政府建设的开支，又体现关注民生政策的落实。更重要的是对城市建设的总体规划、城市建设的可持续发展都能得到有效落实。

期待符合各地实际的政策支持

2008年，受国家宏观调控政策及全球经济危机等多种因素的影响，伊犁房地产业陷入异常低迷的困境，出现如土地供应量过大、开发量超倍增加、销售急速下滑、消费者持币观望、开发企业打价格战、政府放开集资建房等新现象。这些情况的出现严重影响了当地房地产业的发展，有些现象甚至是对房地产业的致命打击。

对此，我希望有关部门尽快根据我区房地产具体情况和地域特殊性，出台适合本地行业健康发展的政策。比如购房入户、提高住房公积金贷款额度和年限、减免契税给予财政补贴等，以促进居民合理住房消费；放宽房地产企业所得税预征、土地款支付以及项目开竣工期限等政策，以优化房地产行业投资环境。其次，相关部门应严格控制土地供应，按市场需求有计划批准开发项目和规模。

值得注意的是，政府应该严格、谨慎地执行集资建房政策，可以尝试改为购买开发企业的已建成商品房，或由开发企业根据集资建房标准代为建设，这样做，政府起到提振经济信心的作用，同时也可促进商品房的销售，减少开发企业的亏损，更减少了财政资金的一次性投入困难等问题。