房地产业吹响并购号角

国泰君安的一份房地产研究报告显示，2012年房企资金缺口量将达到1.35万亿元。有专家表示，房地产行业正在悄然发生变化，资金短缺、利润缩水等多种因素，让大多房地产企业十分“纠结”，项目转让、并购、转行等现象开始不断出现。

据中原集团研究中心统计，2011年1月至12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元。

分析人士指出，未来五年内并购数量将持续增加，行业准入门槛会逐渐抬升，市场也将成为专业化公司主导的天下，而“大鱼吃小鱼”的并购现象带来的“寡头时代”似乎值得警惕。

房企“差钱”引发并购潮

2012年房地产行业资金链紧张已成定局!在目前的楼市调控中，政策与市场正双重施压房地产企业的资金链。在“限购令”的作用下，市场观望浓厚，房地产商的销售乏力；而加息、预售金监管等调控政策轮番出台，房地产商的融资渠道面临枯竭。

在经历了严峻的房地产调控形势后，越来越多的房地产并购事件正在发生，一些资金实力相对雄厚、开发资历深的企业正在这一轮并购潮中显现出领跑者的风范。

首开股份近日公告称，拟以不高于10532.94万元的代价收购葫芦岛打渔山园区人和投资有限公司持有的葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司30%的股份。首开股份表示，通过此次股权收购，将进一步提高对葫芦岛宏泰的持股比例，有利于从该公司开发的房地产项目中获得更大的收益。

2011年11月以来，无论从产权市场还是资本市场，房企股权转让、并购等案例密集出现，房地产市场整合速度进一步加快。

据中原集团研究中心统计，2011年1月至12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元。其中，房地产为主业企业的产权交易多达253宗，约为去年全年同业并购宗数的两倍，并购金额超过900亿元。此外，从股权交易比例来看，房地产平均股权交易比例已高达54%，100%股权交易占20%。

世联研究认为，房地产行业已经进入“去库存化”周期，并仍处在“去杠杆化”周期，双周期的影响将引致房地产行业深度调整，其表现之一就是行业洗牌，强者恒强。

在一些房企面临淘汰的市场压力时，实力强大、具有全国布局优势的开发商正以此为契机加紧并购步伐。根据中国指数研究院的房地产企业动态监测信息，万科、保利、金地、恒大地产、佳兆业、SOHO中国等大型房企频频出手“接盘”。

有专家表示，如果调控形势不变，房企面临的局面会日益严峻，并购潮必然会更加汹涌。

中小型房企被迫出局

2011年12月19日，北京市住建委发文称，北京东方时代房地产开发有限责任公司等473家房地产开发企业的资质证书，有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。这意味着这473家房地产开发企业将不能在北京市进一步从事开发。一定程度上，这473家公司今后将在京城楼市消失。

从整体数字上估算，可以发现这一波房企消失潮将会持续进行，甚至会呈现加剧势头。据北京市住建委有关负责人介绍，目前北京市房地产资质有效期内的企业大概是3000家左右。

房企消失潮并不只是出现在北京。武汉市房管局去年四季度公布的数据显示，截至2011年10月底，武汉共有在册房地产开发企业1375家。相比2010年同期，房企数量减少了200余家。

被注销开发资质可以很明显地判断房企的生死去留，但很多时候，尽管房企仍然具备开发资质，甚至是项目仍然在运转，其背后的主人已经更改了。如保利地产通过购买项目公司股权的方式收购北京海淀区东升乡地块；近日上海地产界围绕上海证大外滩地王也是纠葛不断；杭州绿城则不断通过卖项目的方式甩包袱。

据链家地产市场研究部不完全统计，2011年上市房企中，股权出让共183宗，相比去年增加72宗，增长65%。在当前房企资金充实度大大降低而存货积压的情况下，2012年房企的股权并购仍会继续。

在严厉的房地产信贷调控背景下，受伤害最大的莫过于中小型房地产企业。而房地产企业资金主要是从四个方面取得：银行信贷和销售按揭；房地产企业自有资金；占有资金(预销楼盘订金、建筑工程和材料的垫资)；其他各种融资渠道(短期拆借、信托机构)。目前房地产企业的自有资金绝大部分用来买地，其余开发项目的资金来源主要是银行信贷。

据称，银行发放贷款通常都会优先考虑那些资产良好、财务规范的大企业，而大部分中小型企业显然不在银行的“优质客户”之列。对于中小型房地产企业来讲，资金短缺就只能选择忍痛割肉甚至被迫出局。分析人士表示，成交量急剧萎缩，房价开始下跌，房地产行业的调整周期才刚刚开始。房价下行将使地产公司未来的盈利能力降低，而长期的市场低迷必然会考验中小型房地产企业的资金和项目开发实力。

在房地产调整时期，房地产商的销售业绩和资源储备的分化愈加明显，行业内的梯队正在逐渐拉开。而行业集中度的提高势必会使一些不具实力的中小型房地产出局，这将使整个房地产业的发展更趋向专业化。

并购或带来寡头时代

分析人士指出，房地产市场的调整和政府在资金来源上的打压，会导致房地产市场重新洗牌，一些实力较弱的中小房地产商会就此消失，而“大鱼吃小鱼”的并购现象将导致垄断发生。

美联物业全国研究中心主任徐枫预测，未来五年内并购数量将持续增加，行业准入门槛会逐渐抬升，市场也将成为专业化公司主导的天下，而所有这些调整都将对房地产行业的发展产生深远影响。

近年来，拥有雄厚资金实力的房地产商不惜高价购买土地，而更多实力较弱的中小房地产公司则因“囊中羞涩”而无法染指土地市场。房地产业成为了“少数派”的天下，房地产“寡头垄断”开始浮出水面。

近年来，从拿地到开发再到销售，每一个环节的步步吃紧，使大型房地产企业的实力优势也步步显现。叫嚣了近三年之久的“寡头时代”似乎就要进入倒计时。

对于大型房地产企业而言，其畅通的融资渠道则能够很好地化解在开发、销售环节增加资金投入所带来的震动。当越来越多的中小企业无力“抗压”而出走地产圈时，剩下的大型房地产企业将通过并购公司或是项目的方式不断扩充自己的实力，实现进一步的市场“垄断”。

为了打击对手，其中实力较强的房地产商以几乎零利润售房的方式迫使对手要么不得不降价、要么销售不出去，这些在房地产竞争中不乏其例。由此似乎也暗示着，地产圈里那些实力强的“寡头”企业可以拥有更多的话语权。

有关专家建议，应避免大幅地块的出让，否则导致土地大量集中到一些大型房地产企业的手中；同时，政府在出让土地时根据房地产商土地储备量设立准入制度，拿地较多的房地产商应被适度限制再继续拿地。此外，通过缴纳较多的保证金形式限定房地产商必须在规定的时间内开发、销售，否则不但没收保证金，还要进行处罚。