浅议房产查封的问题

【摘要】查封是一种临时性的行政强制措施，房产查封已成为登记机关在协助执行中的常见工作。本文说明了房产查封工作中应注意的问题，并且对房产轮候查封和预查封这两种形式作了简单阐述。

【关键词】房产查封；轮候查封；预查封

一、查封概述

查封是一种临时性的行政强制措施，是国家机关在行政管理过程中，为制止违法行为，防止证据损坏，控制危险扩大等情况，暂时性的控制行为，并不决定被查封的房屋权利归属。

查封可分为司法查封和行政查封。司法查封是指公安、检查院、法院所实施的在侦查审判等活动中的查封。行政查封是指行政机关为保证社会管理职能的顺利履行所实行的行政强制措施。因为房屋具有价值大、不可移动、难以隐匿的特点，所以常被作为查封的标的物。对房产进行查封已成为登记部门在协助执行中的常见工作。

房产登记部门规范化程度的高低，必然会对房产查封限制措施产生一定的影响。同时查封机关如何与房产登记部门密切配合也同样决定着查封工作的效率和质量。查封机关在查封房产时，由于对房产登记的相关业务知识不是十分清楚，只是根据自己掌握的情况对房产进行查封，这往往会使所要查封的房产与登记部门所记载的情况产生冲突，因此查封机关在实施查封房产前的一个重要步骤就是事先查阅房产登记档案，了解将要查封房产的及时信息。

房产登记工作人员对首次查封的，应当查看经办人员工作证，再根据被查封的房产情况、查封方式、查封期限等查封登记书内容进行协助查封。查封登记书要书写规范，查封房屋座落要正确具体，以免漏查封。查封登记书上不得擅自改变查封内容，查封机关的名称、印章、日期清晰无误。

查封机关只能对记载于房屋登记簿上的房屋进行查封，未记载于房屋登记簿上的房屋只能通过其它方式进行查封。对查封房产信息有误，无法协助办理查封的，登记部门可以暂缓办理，并向查封机关提出书面审查建议。对于查封中发生争议的以及因查封涉及民事诉讼、抵押或民事执行特殊情况，登记部门为协助部门无权自行决定如何办理，而应按照相关争议机关协商一致后达成的书面意见办理。

二、轮候查封

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》已于2005年1月1日起实行，但很多人对轮候查封制度仍存在误区，造成了实践中的混乱。轮候查封是指两个以上人民法院对同一处房屋进行查封的，房产登记部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

轮候查封本身没有效力，是处于效力待定状态，必须是按照法院送达协助执行通知书的时间进行排序等候。这样做是为了防止无序管理，避免重复查封现象发生。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封，此时第一位的轮候查封才生效，其他轮候查封再依序排列。

对轮候查封的效力问题理解不透彻就会误作重复查封，其实二者有明显区别。重复查封是两个或两个以上人民法院对于同一财产在同一期间同时进行查扣的行为。而轮候查封是在同一期间内，在同一财产上设定的查扣权是一个。因此，重复查封是法律所禁止的，我国法律规定查封制度不仅是对查封财产的一种保全，也是对查封财产能顺利变现的一种保障制度。查封对于人民法院实现当事人的债权有积极的意义，它本身就是赋予了人民法院对查封财产的单独处分权。如果两个以上的法院均对同一财产同时进行查封，则当一家法院对该财产进行处分时就要受到另一法院的制约或者说无法处分，这不仅违背了法院审判、执行权的唯一性和独立性，也违背了法律当初规定查封的意义。

“轮候”意为“前后相序”，是依次的，它避开了重复查封的“同时性”，以错位式查封对法院的行为予以认可。如果查封在先的法院对查封的财产进行变现或履行完毕后，查封的财产尚有履行债务的能力范围时，查封在后的法院根据轮候查封，可直接对该财产再次进行变现或为履行债务采取各种措施。如果查封在先的法院对查封的财产处理完毕，那么轮候的法院的查封效力自然失效。

对轮候查封的适用范围问题，根据《规定》第四条：“诉讼前，诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施”，很显然从立法的本意和维系法律的统一性出发，当事人在诉讼前和诉讼中要求采取查封、扣押、冻结财产的，应当同样适用。因此，轮候查封制度不应仅仅适用于民事执行过程中，更应当适用于民事程序的全过程。

对于轮候查封的期限问题，虽然没有直接的规定，但从《规定》第二十八条“查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结自动生效”可以看出，不应计算轮候查封的期限，只是在轮候查封转为查封时，才开始计算查封的期限。轮候查封未转为查封时，无需办理轮候查封的续封登记。

三、预查封

登记机关之所以能协助司法机关对房屋进行查封、限制其进行转移或设定房产他项权利，主要是依靠登记机关有当事人的产权登记记录。如果当事人没有进行登记，即登记簿上没有该项记载，登记机关就难以控制。但是从另一个角度来看，如某个当事人实际上拥有房产、或即将取得房产所有权，但由于其尚未进行权属登记，司法机关就不予查封，显然又是不合理的。在该房屋进行权属登记前虽不能查封，但是可以在其登记时再予以查封。

预查封即是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将来可能会进行登记的房产进行的一种预先的限制性登记。

2004年最高人民法院与国土资源部、建设部联合颁发的文件《关于依法规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助若干问题的通知》对法院查封房产第一次使用了预查封的规定：

预查封是《通知》新创立的一项强制执行措施，它是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房产所采取的控制性措施，即由人民法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由房产管理部门办理预查封登记手续；待该房产权属登记完结时转为正式查封。

依据《通知》第十五条的规定，房屋预查封的条件：1、被执行人为房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证，但尚未出售的房屋；2、被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋产权初始登记的房屋；3、被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。对这三种情形下的房屋，执行法院都可以查封。

预查封登记的效力等同于正式查封；预查封期间，房屋权属登记在被执行人名下时，预查封自动转为正式查封，无须制作查封裁定书；转为正式查封的查封期限从预查封之日起算，预查封的期限为两年，且可以续封，每次续封期限不得超过壹年；预查封可以轮候查封，预查封期间，不得办理预查封房屋的权属变更、转移登记手续；预查封期限届满未办理预查封续封手续的，预查封效力消灭。

任何预查封和查封在限制标的物转让的效力上应当是相同的。在人民法院预查封期间，单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押手续。但是预查封和查封也有一些细微的区别：一是人民法院不能对预查封的房产进行处理；二是预查封期间，登记机关除了可以将预查封的房产登记在被执行人名下外，登记机关不得为任何其他登记行为。

参考文献：

[1]《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

[2]《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助若干问题的通知》

[3]房地产产权产籍