面向无缝衔接的公共租赁住房租金政策研究

摘要：文章通过对上海、北京两地保障房政策和公共租赁住房项目的综合分析，在厘清公租房租金影响因素的基础上，从租金政策无缝衔接的角度，对公租房租金补贴范围和负担能力进行深入探讨，并提出今后制订公租房租金补贴政策的原则和步骤。

关键词：公共租赁住房；租金；补贴；负担能力；房租收入比

根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》等文件精神，国家将在“十二五”期间重点发展公共租赁住房（以下简称“公租房”），以解决中等偏下收入住房困难家庭的住房问题，并且公租房的租金水平要统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定。对符合廉租房保障条件的家庭承租公租房的，可以申请廉租房租赁补贴。各地在执行中基本参照市场价的八折来确定公租房租金并且大都只对廉租房保障对象给予补贴，这就使得真正意义上的城镇“夹心层”的自付房租支出在自身收入中所占的比重过大，直接造成2012年初上海、武汉、郑州等地所推出的公租房项目遭遇了叫好不叫座的尴尬境地。因此，政府应给予“夹心层”适当的公租房租金补贴，并须考虑租金补贴范围与廉租房、经济适用房等保障范围，以及公租房与廉租房租金负担能力的无缝衔接，以实现公租房在保障性住房制度中的预期作用。

由于各地的社会经济发展水平差距较大，公租房项目的套型、面积、设施配置以及租金标准不尽相同，为增强分析数据的可比性，选取经济发展状况接近的上海、北京两市的现有租金标准和设施配置，同时按照今后的发展趋势确定基准的套型和面积作为比较的基础。公租房的套型和面积过大，会使租金总额增加，设施配置的齐全程度也与租金总额密切相关，以上两方面是分析公租房租金时首先需要厘清的重要影响因素。

一、 公租房租金影响因素的厘清

对建设部《关于印发公共租赁住房优秀设计方案汇编的通知》（建质[2012]34号）中所附21个套型平面图分析可知，今后公租房的建筑面积最高将控制在50平方米左右，户型有一室、一室一厅和二室一厅，建筑面积分别对应30平方米左右、40平方米左右和50平方米左右。套型紧凑之处在于或卧室与起居室合一、或起居室与餐厅合一、或厨房与餐厅合一、或过厅与餐厅合一，其中一室户的卧室、起居室与餐厅三者合一或卧室与起居室合一，同时厨房与餐厅合一。这与北京厅室合一的单居套型、小套型和中套型以及上海的一室户、一室一厅（或二室）户、二室一厅户完全匹配，此三种套型将主要面向一人、二人和3人户家庭配租，但各套型的单套面积远小于两市现有项目的实际情况。

《关于上海市新建公共租赁住房实施室内装修的暂行意见》（沪建交联[2011]398号）中明确规定，成套公租房的固定家具（橱柜、壁柜等）和固定设备（燃气灶或电磁灶、脱排油烟机、燃气热水器或电热水器等）应配置到位。卧室应当配置分体式空调，起居室、餐厅可根据实际需要确定。床、沙发、储藏柜、桌椅等活动家具以及电视机、微波炉、冰箱、洗衣机等活动家用电器作为选配内容。从上海的两处市统筹项目馨宁公寓和尚景园，北京的首个面向社会公开配租的项目远洋沁山水的具体情况来看，基本遵循这些原则。但上海的项目将活动家具配齐，活动家用电器除洗衣机外也都配齐，而且租赁费用包含在房租中，不再另外收取。北京的项目分别按套型和配置档次，在房租外另行收取活动家具和家用电器（含空调）的租赁费用。此外，两地的房租中一般还包括物业费、房屋维修费等多项费用，但不包括水、电、燃气、通信、有线电视等费用。北京由于地处北方，其房租中还包含冬季供暖费。为统一比较标准，可按北京的公租房设施配置作为基准，同时为计算简便，将北京的冬季供暖费和上海的活动设施租赁费均看作首推项目的临时性优惠政策。

二、 公租房租金补贴范围

从各地公租房项目的遇冷情况来分析，公租房很有必要参照廉租房的货币补贴方式也由政府提供一定的租金补贴，这也契合国家所提倡的公租房和廉租房两种租赁性保障房的统筹建设、并轨运行的大方向。北京廉租房申请条件的人均收入限制960元/月与2010年职工月最低工资标准相同，与现有的最低生活保障标准520元/月亦相差不多。其经适房申请条件5人及以上户人均收入限制在1 000元/月，非常接近960元/月，最高的1人户也只有1 892元/月。由此可见，北京廉租房与经适房保障对象的收入区间基本连续，并且各自的幅度较小，一来保障面太窄，轻微的收入变化也可能导致丧失相应保障房的申请资格；二来“夹心层”隐含在经适房保障对象甚至可能在部分限价房保障对象中。北京限价房申请条件的人均月收入限制的区间幅度较大，从4人及以上户最高不超过2 417元/月到3人及以下户最高不超过7333元/月，而公租房的申请条件又放宽了此项限制，分别提高到2708元/月、8 333元/月。考虑到2010年北京城镇居民五等分收入组里从低到高的人均可支配收入分别为1 141元/月、1 737元/月、2 166元/月、2 716元/月和4 478元/月，按线性假设采用插值法得出中等收入组与中高收入组的临界值为2 441元/月，同年各收入组的平均可支配收入为2 423元/月等相关统计数据，北京限价房的申请条件已放得很宽，而公租房申请条件除廉租房、经适房及限价房保障家庭外又有所放宽，但政府的租金补贴只能覆盖城镇“夹心层”及以下家庭。

从北京拟执行的申请公租房租金补贴的条件来看，除廉租房公开摇号的轮候家庭外，其余家庭必须同时满足公开摇号、无房户、人均收入最高不超过2 400元/月和限价房的人均资产限制四个条件。强调无房户主要是认为有房家庭可以依靠出租房屋的创收来自我减轻房租负担。综上所述，北京公租房租金补贴范围从符合三人户限价房申请条件的无房家庭向下全覆盖，基本涵盖五等分收入组里的中等收入户、中低收入户和低收入户，并与2010年度人均月可支配收入相适应（如图1所示）。

比较来看，上海廉租房申请条件的人均收入限制在2011年下半年调整为三人及以上户1 600元/月，二人及以下户1 760元/月，超出现有的最低生活保障标准570元/月的2倍左右。回顾其前两次的廉租房申请条件的人均收入限制的调整情况，2009年和2010年均是调整到当年的职工月最低工资标准，但2011年调整的标准明显高于当年的职工最低工资标准1 280元/月，这其中就将部分“下夹心层”纳入了廉租房的保障对象并能享受廉租房租赁补贴。上海经适房申请条件的人均收入限制3人及以上户为5 000元/月，2人及以下户为6 000元/月，而2010年上海高收入组的人均可支配收入为5 205元/月。这样看来，剩余“夹心层”主要位于经适房保障对象的下段，即人均收入超过1 600元/月或1 760元/月，不到2 500元/月或3 000元/月，接近2010年的人均可支配收入2 653元/月。2010年上海城镇居民5等分收入组里从低到高的人均可支配收入分别为1 250元/月、1 815元/月、2 290元/月、2 927元/月和5 205元/月，按线性假设采用插值法得出中等收入组与中高收入组的临界值为2 609元/月，接近当年各收入组的平均可支配收入2 653元/月。综上所述，今后上海可参照北京的公租房租金补贴范围的划分方式，大致将补贴范围认定为符合经适房申请条件中人均月收入限制中值以下的家庭，基本涵盖5等分收入组里的中等收入户、中低收入户和低收入户，并与2010年度人均月可支配收入相适应（如图2所示）。