后调控时代的设计管理

摘要：随着国家对房地产业监管力度的不断加强，我国的房地产市场越来越规范，专业化水平越来越高，房地产业已告别暴利时代，这使得房地产开发企业真正认识到要实现开发项目的最大经济效益，就必须合理利用资金，加强项目成本控制。本文从设计阶段的重要性为切入点，具体提出设计阶段在成本控制方面主要存在的问题并探讨了相关的控制措施，仅供广大同行学习交流。

关键词：房地产项目；设计阶段；成本控制

中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：

引言：房地产项目开发的设计阶段是房地产项目成本控制的关键阶段。设计阶段的成本控制是一个系统工程，贯穿于从设计招标到施工图设计的各个环节和各个方面．为此，必须完善招标制度，强化经济观念，落实限额设计，加强对设计的监理，才能有效地控制项目成本。

1 设计阶段的重要性

设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建设成本的1.5%—2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%—95%，实际上，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。

2 房地产项目设计阶段成本控制存在的主要问题

目前在房地产项目设计阶段在成本控制方面主要存在以下问题

2.l不重视设计产品的经济性

目前，国内的设计人员在技术水平、工作能力、知识面等方面已经达到国际水平，但缺乏经济观念，造成轻视设计的经济合理性，片面重视设计技术的先进性；加之现行的设计费的收取一般以工程总造价百分比或以不同建筑类型的单方面积单价作为标准，无论何种收费标准都只是考虑了工程规模和难易程度，没有把设计的经济性纳入考量的范围，对设计可能带来的浪费不负任何经济责任，这也致使部分设计单位、设计人员经济责任感缺乏，忽视设计产品的经济性，片面追求方案的可执行性以及结构的安全性，对项目成本考虑不足，导致浪费发生，甚至导致部分设计单位、设计人员为了本单位、本人的经济效益而提高标准，加大工程造价的现象发生。

2.2 限额设计落不到实处

目前我国房地产项目已开始试行限额设计，即按批准的投资估算控制初步设计，依照初步设计的总概算控制施工图设计。任何工程项目都存在着一定的不可预测因素，因此，不可避免会发生设计变更情况。而在房地产项目开发中，还存在着设计变更管理不完善的地方，导致设计中存在的变更得不到妥善和及时的解决。尤其是设计单位与施工单位各自为政，导致设计与施丁脱节，由此造成的变更量更大，甚至于某些重大的实际变更在施工阶段频繁出现，已施工的工程还必须拆除，由此造成的损失更大，使得工程成本得不到有效控制。

3 房地产项目设计阶段成本控制的主要措施

针对设计对房地产项目成本控制的影响，要做好房地产项目的成本控制，必须从如下几个方面入手。

3.1完善招标制度，择优选择设计单位

完善设计招标机制，择优选择设计单位以及设计方案，是设计阶段控制项目成本的第一步。公开、公平、公正的竞争，对设计单位起到鞭策作用。设计单位为了赢得市场必然会以技术先进、经济合理的设计参与竞争，从而提高项目的设计质量，有效的控制项目成本。为了完善招标制度，首先，业主对拟建项目的功能及投资要有明确的要求，有编制完整的招标文件；其次，为了保证招标的公平公正并限制业主的随意性，要设立健全的评价结构，确定合理的评价标准以及评价方法；再次，招标前，应对投标设计单位的资质信誉等方面进行必要的审查，设计单位应估算参赛设计方案的项目成本，并将估算的成本编织成文件作为投标文件不可或缺的组成部分；最后，确定中标方案后，业主要汇集各部门专业人员，共同研究中标方案并提出优化意见，以进一步提高设计合理性和经济性。

3.2 强化设计单位的经济责任感以及设计人员的经济观念

首先，要从思想上明确设计人员不仅要对设计的技术指标负责，还要对设计的经济指标负责。设计人员与经济计算人员应密切配合，对设计的各个阶段、各个环节进行成本对比分析，把经济观念贯穿到设计的每一个步骤之中，主动控制项目成本，从而达到优化设计的目的。为此，还需要引入适当的激励机制，实行设计质量优奖劣罚的制度，具体而言，即如果设计单位在项目投资限额内，对设计的多种方案进行技术与经济分析，在满足建筑物的目标功能的前提下，利用新材料、新工艺，采用新方案、新技术，从而节约项目投资，在这种情况下，按节约的项目投资额的一定比例的给予奖励，反之，如果超过投资限额则给予一定的处罚，从而对设计人员的经济观念起到强化作用。

3.3建立限额设计的管理体系，落实限额设计

为了使限额设计落到实处，必须加强限额管理，建立健全限额设计的管理体系。首先，要对限额设计目标进行分解控制，即，将投资限额按估算控制概算、概算控制预算这种层层控制、层层分解的方式分配给各专业，做到从初步设计到施工图设计，在设计的每一阶段都要严格准确地论证各种技术方案的合理性、经济性，严格控制设计变更，计算变更发生的经济性，依照最优原则选择合理的方案，确保施工图预算在投资限额以内。其次，设计单位要建立并完善相应的自我约束机制，将项目成本控制纳入到设计质量体系中，并制定相应的管理制度，以落实限额设计，优化设计方案，控制项目成本。第三，进行限额设计，从场地选择、总平面布局规划到平面形状、层数、层高、建筑面积、建筑结构以及到结构部件的设计与选择都应进行多种方案的比较选择，采用适当的分析方法、如价值分析方法，选取技术先进、经济合理的最佳设计方案并加以优化。

3.4引入监理制

设计阶段引入工程监理，对项目成本控制能够起到有效的控制作用。一方面，专业的监理机构或监理工程师在介入设计，参与设计阶段的全过程管理，对技术方案进行详细的测算、论证，能使项目投资概算更加准确；另一方面，专业的监理机构或造价工程人员参与设计阶段的监理工作，能够及时发现设计方面所存在的隐含缺陷以及可能会突破投资限额的事项，从而将必须发生的设计变更控制在施工之前，能够有效避免返工重新设计的现象，从而确定科学合理的设计方案及工艺，避免不必要的损失，实现控制项目成本的目的。

4 结束语

综上所述，房地产项目设计阶段的成本控制是一项系统工程，需要进行全过程、全方位的管理和控制。在设计阶段对工程造价的控制是十分必要，也是十分有效的。加强这一阶段的成本控制无疑会对降低整个房地产项目开发成本起到一个决定性的作用。

参考文献：

[1] 吕红梅. 房地产项目开发前期阶段的成本控制[J]. 产业经济，2010(08).

[2] 马宏图. 浅析控制工程造价的关键在于设计[J]. 煤炭工程,2006(02) .