“一女二嫁”,谁之过

两个内容相同、主体不同的合作开发协议，也就是“一女二嫁”，是失信的表现。当你的公司受到损害时，怎么能够利用法律武器保护自己的利益呢？

房地产项目“一女二嫁”

A公司与B公司（B公司为土地方，以下又称“土地方”；A公司、B公司也简称为“A”、“B”）签订《合作开发协议书》及补充协议（以下总称为“协议”或“合作协议”）。协议约定，A公司与B公司合作开发某区域的住宅项目（以下简称“合作项目”），B公司无偿提供合作项目土地及现有的市政设施，A公司提供合作项目开发建设的全部资金，A公司和B公司按照合作总建筑面积6：4分成。A公司提前全部购买所得部分，该项目重新报批规划中，无论建筑面积增减、价格发生变化，均与B公司无关；在项目开发初期，项目土地出让金由A公司交付。依据国家政策，该项目的部分土地出让金将由政府返还给A公司，B公司同意土地出让金的返还部分全部归A公司所有，并抵扣合作项目A公司应当支付给公司的购房款；与合作项目相关一切法律文件和前期手续以A公司名义申报，并审批在A公司名下；对于与合同有关的争议，双方在合同中订立了有效的仲裁条款。

上述协议签订后，A公司按照协议规定向B公司支付了提前购买B公司开发所得分成部分的款项1500万元。随后A公司开始办理合作项目的各种审批手续，取得了有关政府部门对合作项目的批复、《规划意见书》、《审定设计方案通知书》等文件，并办理了合作项目国有土地使用权协议出让登记。但是，由于B公司与C公司(以下也称“C”)在仲裁委员会就同一土地合作项目签订的另一份内容相同的合作开发协议达成继续履行的调解(下称“调解”)，A公司继续办理的其他审批手续申请文件被政府机关退回。

对于A公司与B公司的争议（下称“本案”），仲裁委员会认为：（1）关于协议效力。合作开发项目已经经政府审批立项，规划部门也审定了工程设计方案，A公司已经在房地产管理部门办理了国有土地协议出让登记，房地产管理部门还核定了地价。审查合作过程中也没有发现导致协议无效的重大缺陷。因此，协议有效。（2）关于违约责任及合同解除。A公司与B公司之间的合作协议已经生效并在履行中，但是由于存在对同一标的仲裁调解书生效的事实，继续履行合作协议存在法律障碍。故合作协议应解除，B公司应承担违约责任。

仲裁和法院判决两种结果

本案中出现了两个合作开发协议，产生两个法律关系， 哪个协议有效呢？哪个协议具有优先的法律效力？哪个合同应该得到履行？A公司和C公司同为B公司的合作对方， C公司得到了土地的开发权，而A公司没有，一个快履行完的合同，被迫解除得不到履行。那么，B公司和C公司在仲裁庭达成调解而由仲裁庭下达的调解书是否无效，如果本案在法院审理，判决结果会有什么不同？

上述案件中出现了两个内容相同、主体不同的合作开发协议，也就是说作为土地方B公司将同一块土地及项目与两个不同的主体签订内容相同的协议，出现了“一女二嫁”。从一般意义上讲，这两份合作协议只要没有违反法律、行政法规的规定和社会公共利益，都是具有法律效力的。只是作为“一女二嫁”的土地方在争议出现的情况下有一个如何选择的问题，但无论土地方如何选择，都不可避免地要向其中一个协议的当事人承担相应的违约责任。具体而言，B公司、C公司之间生效的确立双方履行合作协议的仲裁调解书，使A、B之间合作协议的履行出现了障碍，此时A公司与B公司之间的合作协议不得不解除，只能由违约方B公司承担违约责任。

如果本案在法院进行，可能会有不同的结果出现。因为无论A、B之间发生诉讼，还是B、C之间发生诉讼，第三方A或C都可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼，也就是第三方在程序上具有参加诉讼并提出诉讼请求的权利。此时，法院就会在三方之间做一个利益权衡。对于本案来讲，A、B之间的合作开发协议，不存在任何法律障碍，从事实来看，协议已经进入履行程序，双方只需再将国有土地使用权的相关手续办理完毕即可，是方便、经济的纠纷解决途径，而B、C之间的合作开发协议法律上虽然没有障碍，但事实上双方没有进入履行程序。从公平角度看，A公司已为履行合同投入了大量的时间和财力，而C公司没有。所以在A、C都想得到土地开发权的情况下，法院会根据事实和公平原则，平衡三方利益，做出判决。

而仲裁程序却不同，仲裁程序中不存在第三人问题，A公司没有参加B、C之间仲裁的程序权利，相同的道理，A、B之间的仲裁也不会卷入C。除非三方达成仲裁协议，否则只能是A、B和B、C之间仲裁。A、B和B、C之间的合作开发协议在法律上都是有效的，并不存在合同无效的情形，所以B、C双方都愿意履行合作开发协议的情况下，仲裁庭有理由同意B、C双方达成继续履行的调解。

在本案中，A公司的律师提出了仲裁调解书无效的意见，认为仲裁调解书在程序上属于可撤销情形，实体上应属无效，并且认为调解书有失公正、无法履行。理由是：(1)在B公司与C公司仲裁案的审理过程中，B公司有意隐瞒了其与本案申请人A公司签订了《合作开发协议书》，并已办理了部分相关手续的重要事实及相关证据；（2）如果被申请人B公司未向C公司披露上述重要事实，被申请人B公司的行为已构成欺诈行为，即该调解行为是在被申请人B公司存在欺诈的情况下作出的民事行为；若被申请人B公司已向C公司披露了上述重要事实，则B公司与C公司在明知该事实的情况下的调解行为构成恶意串通行为，并损害了本案申请人A公司的合法利益。

但B公司的律师则认为，B公司与C公司之间的仲裁调解书并不存在无效问题。主要理由是：(1)仲裁调解书所涉及的仲裁是B公司和C公司之间的协议，与第三人A公司无关。在没有达成三方仲裁协议的情况下，仲裁程序中并不允许第三人参加，即使此仲裁关系到A公司的利益。(2)商业上的竞争行为也不构成法律上的恶意串通。(3)A公司与B公司前期签订的合作协议没有对抗B公司与C公司之间合作协议的优先效力。

然而，由于仲裁程序受限于选择仲裁程序的协议，审理A公司与B公司仲裁案件的仲裁庭无法针对另一个仲裁庭对B公司与C公司作出的调解书进行审查。因此，本案仲裁庭并未采纳上述任何一方的意见，只将调解书作为一个客观事实看待。

当A公司不得不用损害赔偿来救济的时候，怎么能够利用法律武器最大限度的保护自己的利益呢？《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

根据上述《合同法》的规定，A公司可以获得的损失赔偿包括实际损失和可得利益的损失。可得利益是一种必须通过合同的实际履行才能实现的未来的利益，是当事人订立合同时能够合理预见到的利益。在确定可得利益的损失时，A公司不仅要证明其遭受的可得利益的损失确实是因为违约行为造成的，而且要证明这些损失是B公司在签订合同时能够合理预见的，同时A公司的可得利益的损失与违约行为之间应当具有直接的因果关系。

本案中，A公司认为其所遭受的直接损失是（1）合作项目运营的管理费用的，包括公关费用（包括餐费、礼品费），差旅费，会议费，交通费，电话费，汽车开支，办公用品，工资，房租，律师费；（2）合作项目支付的前期费用，包括策划费、评估费和设计费；（3）项目相关手续的审批费用；（4）勘查费。A公司认为其所遭受的可得利益损失的数额是根据其向仲裁庭提交的一份投资分析报告所预测的可得利润所得出，投资分析报告计算出的预期利润率是42%。

仲裁庭基本采纳了A公司计算方式，但并未采信投资分析报告。直接损失中对公关费、律师费及为投资分析报告所支付的评估费进行了扣除，可得利益损失按照6%的利润率进行计算。

仲裁庭扣减公关费的原因，我们认为是A公司主张的部分公关费没有足够的证据支持，扣减律师费的部分是A公司支出的常年法律顾问费，不属于为本案纠纷支出的律师费，不能由B公司承担。庭审中，A公司提交的投资分析报告系单方行为，且仲裁庭亦未采信，所以评估费也没有计入直接损失。

关于可得利益，仲裁庭认为可得利益的确定要遵循可预见性原则，而确定违约方是否应当预见到自己的违约行为可能给对方造成损失，应当看其是否知道对方订立合同的目的。A公司请求B公司赔偿可得利益损失的主张不仅是依据法律上的规定，也是诚实信用原则的体现，但请求的数额必须是未超过合理限度和法律规定。鉴于B公司作出违约的选择没有正当理由，而通过A公司的工作，该宗土地的开发手续已基本完成，已经到了签订土地出让合同阶段，且可退还部分土地出让金；开发房产增加面积的销售可以转化为利润，同时又考虑到，申请人尚未全部投入建设资金的实际情况等因素，仲裁庭认为，应当在国家规定的经济适用房利润率不能超过5%的基础上加一个百分点作为本案项目继续开发的合理开发的预期可得利益是公平的，也是合理的。

建设信用制度，减少“一女二嫁”现象

房地产是一个风险高、利润高的产业，因此，“一女二嫁”的现象，在房地产领域时有发生。B公司起初和A公司相处的还不错，但后来很可能又找到了比A更好的C，B公司可能认为与C合作的条件更优惠，即使以违约赔偿为代价，还是能换回更高的利润回报。结果是，A即使得到了赔偿，也已经是伤痕累累，很可能损失的惨重，而B公司丧失的是信用。没有一套完善的信用机制，市场秩序很难确立。这就要求进一步完善和加强法制，使失信者付出更大的成本。一个健康发达市场交易体系，财富都是由允诺和信用构成。当信用丧失的时候，就不会有牢固的允诺和协议，交易受到破坏，财富也必然会减少。因此，我们建议一个理智的商人，首先应该是一个诚实守信的商人；而遭受“一女二嫁”之苦的守法守约商人，就要毫不犹豫地拿起法律的武器维护自身的合法权益。

（作者为北京市中伦文德律师事务所合伙人、律师）