朱亮:开启办公/商业产权住宅投资新模式

根据有关方面的统计，北京有60％以上的公司开在住宅楼里，利用居民楼开办公司占用的面积不少于1200万平方米。这些公司由于受行业特点、资金实力等方面的限制，一般不需要大面积的办公场所。因为这类企业既难支付写字楼高额的租金和物业费，同时又需要与写字楼相似的办公环境和配套服务，所以民宅颇受欢迎，但“民宅商用”常常带来居住环境，安全方面的隐患。2006年6月20日，北京市工商局叫停了“民宅商用”，使得一大批小公司，创业型公司失去低成本的办公场所，到何处注册、何处办公成为目前北京众多创业者最为棘手的事。

对此，北京百大投资有限公司总经理朱亮认为，“住宅禁商”政策的出台为办公／商业产权类住宅带来了新的市场前景。这类产品，不仅可以实现居住功能，而且还可以使购买企业合法用于公司登记、合理节税、提供全新理财途径，以及盘活企业资产，因此将成为市场上最具投资价值和投资前景的房地产产品。“住宅禁商”引发投资新走向

在“住宅禁商”政策出台以后，不仅迫使许多新注册的中小企业寻找合适的办公场所，而且让很多已经在住宅楼内办公的公司也在寻找新的办公场所以防万一。但各方反馈的结果显示，目前，北京市场上的写字楼商铺等商用物业平均租金价格约为3～4元／平方米／天，开间面积多在200到500平方米，甚至上千平方米，不能分租，再加上水电费高于商住楼，令很多成长型企业难以承受。

在此背景下，不少企业开始寻觅以办公／商业产权立项的住宅类产品，也因此催热了此类产品的市场投资前景。据记者了解，由北京百大投资有限公司投资开发的香邑山项目，在其别墅区内就存在一部分以办公／商业产权立项的别墅产品，一经推出就受到众多企业和个人的强烈关注。目前，香邑山中的办公／商业产权类别墅已经实现了近60％的销售率，引起了业内外人士对香邑山的强烈关注。

为了解购置像香邑山这样的以办公／商业产权立项的别墅，能为购买者和投资企业带来哪些好处，记者特意专访了香邑山的开发商――北京百大投资有限公司总经理朱亮。

通过与朱总的品茗聊天，记者得知，看上去温文尔雅的他已经在地产界驰骋十余载。在其职业生涯中，经历过从房地产处女地到成熟区域楼盘的开发，积累了从优质住宅到别墅豪宅等众多房地产项目的开发管理经验。他还曾任职于国内著名房地产开发企业―亿城地产，在亿城地产开发的碧水云天、亿城中心、卡尔生活馆万城华府等项目中，朱亮全程参与了项目的开发与经营管理。

多年的地产从业经验，不仅使朱总对于房地产市场的风云变幻了然于胸，还使其领悟了一套自己的企业管理哲学。据朱总介绍，他加入北京百大地产之后，除了运营辰运大厦之外，从2006年开始，就全心致力于“东方之魂居于西方之体”的香邑山的运营开发。而正是在操盘香邑山这个项目时，让朱亮挖掘到购置办公／商业产权立项的别墅拥有具大投资前景和升值潜力。

“找到开发房地产项目的价值所在点，并将其升值潜力和未来收益告诉买家，是我在十多年的房地产开发生涯中一直坚持的原则。在‘住宅禁商’政策出台后，我就发现众多企业在为寻觅合适的办公物业所苦恼，而像香邑山别墅中拥有部分办公／商业类产权的产品，不仅拥有良好的居住环境，而且还可以让企业合理合法地登记注册公司，其在产品属性上具有很高的投资价值。因此，当我们告诉客户购买香邑山，将拥有多层利好和巨大的投资前景时，就引起了市场对于香邑山的热烈关注。”朱亮表示，让利于客户，才能使品质优良的房地产项目在市场上创出良好的品牌口碑。

四大利好确保办公，商业产权住宅投资前景

“住宅禁商”政策推行已经有一年多的时间，随着办公／商业产权类住宅逐渐被市场熟知和认可，此类产品已经成为私营企业和成长型企业关注的焦点物业。

办公／商业产权类住宅是指购置的商品房购房合同中标明房屋用途为‘办公’或‘商业’，但实际使用功效上可以作为办公亦可作为住宅的商品房，办公／商业住房与普通住房在合同上只是使用年限的差别，在居住功效上没有差别”，朱亮对记者介绍道。

通过对香邑山项目的开发和运营管理，让朱亮发现目前市场上的办公／商业产权类住宅，归纳起来有以下突出的优势：

第一，合法用于公司登记注册。

北京工商管理部门2006年6月20日通告，暂停利用居民住宅从事经营活动的登记注册。登记注册时凡提交的《房屋所有权证》注明该房屋用途为“住宅”的、所购置的商品房购房合同中写明房屋用途为”住宅“(公寓，别墅)的、《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商业用的(如商住、综合等)，均不予以登记注册。因此，购入办公／商业产权类住宅，除具备正常的居住功能外，还可以合法登记注册公司，为企业提供更为灵活的运作方式。

第二，为企业所得税合理节税。

办公倚业产权类住宅特别适合私营公司老板或主要成员购置住房或办公用房。在同样满足居住或办公需求的前提下，以自己的企业名义购买此类商品房，可以计入公司固定资产，合法计提折旧，该部分折旧额可抵减当年所得税款。

例如，A企业购入总价800万元的商业产权类住宅，计入企业固定资产，分20年折旧，每年折旧额为40万元。根据现行33％的所得税率，每年可以节约企业所得税13，2万元(20年合计264万元)。

第三，提供合理合法的个人理财途径。

目前，私营企业老板通常以个人名义用自己企业资金购置住房，在个人所得税方面存在很大的纳税问题，没办法根本解决。正常情况下，应以企业税后净利润分配所得(分红)作为个人收入所得，并再次缴纳个人所得税后，作为个人合法收入购置。而通过企业购买办公／商业产权类住宅，计提折旧，在任何需要的时候销售转让给其他公司或处置给个人，就可以实现产权的转移并达到个人所得税节税的目的，取得个人合法财产。

例如，某私营企业公司老板B购置总价800万元的住宅，应具有1500万的税前利润，交纳33％的企业所得税495万元后，分红1000万元，并缴纳个人所得税，按20％计算，应缴纳200万元，才是合法的个人收入再用于购置财产。公司和个人总的纳税款在700万元。

而通过自有企业购置、假设10年后处置给个人的方式，扣除10年折旧额400万元，可以按照账面价值100万元转售给个人，极大降低了企业和个人纳税额并合法实现了资产产权的转让。

第四，盘活企业资产有效掌控现金流。

私营企业面临的最大问题是如何把有限的资金最有效地使用。在满足个人居住或办公的前提下，购置办公／商业产权类住宅，不会增加企业的资金负担，同时会提高企业的资产质量。而且对于升值潜力好的住宅资产，在企业资金短缺时，可以顺利通过银行抵押补充短期流动资金的不足。

例如，目前针对商业产权商品房，银行通常提供5成10年按揭，所以A企业购置总价800万元的此类住宅，实际占用企业资金400万元，但同时由于企业资产增加了800万元，改善了企业的资产负债结构，增强了企业的资信实力。

朱亮表示，综上所述，在四大利好作用的支持下，个人(特别是私营企业老板)购买办公／商业产权住宅，在目前市场经济状况下，可以实现“一举多得”的多重利好，是一个非常不错的投资和理财选择。

雄厚企业实力营造别墅精品

在对朱亮的采访中，记者除了了解到购置办公／商业产权类住宅拥有四种利好外，还了解到正是因为拥有雄厚的企业实力，让香邑山成为了香山区域品质优良的别墅精品。

据记者了解，香邑山作为上市公司昆百大集团旗下的精品建筑，能够受到市场的强烈认可，与整个企业集团的战略规划布局不无关系。据悉，昆百大集团是一家历史悠久，实力雄厚的企业，于1994年正式上市。2001年成功改制后，现已形成以房地产业为龙头，商业、药业等行业集中发展的综合性企业。而百大房地产事业部直属于昆百大集团，肩负着房地产拓展和发展的重任，公司秉持“速度制胜、产品创新，成本领先”的开发理念，现业务已拓展到昆明、北京、上海、无锡，逐渐形成在住宅开发与商业地产方面的核心开发优势。

“香邑山作为北京百大投资有限公司开发的别墅精品，与整个企业集团拥有综合实力有着直接的关系。”朱亮表示，企业集团强大的实力，对于开发香邑山奠定了坚实的基础。

据朱亮介绍，为了体现集团在产品营造上的精品战略，位于香山的别墅香邑山也在项目与自然环境的融合上下了一番功夫。“香邑山是西山区域最靠近山的一个项目，因为其居于香山谷中、三面环山，是典型意义上的居山别墅，这让香邑山与自然环境的融合上更具优势。为了给客户营造一种闹中取静的生活氛围，我们仅设计了22栋独栋别墅，同时在产品设计上追求含蓄内敛，让购买的客户能感受到心情平和的生活感受。”

“在小区中心景观的布局上，我们将原生树移植过来，与动态的水景结合。而每户的后花园也将根据客户的需要种上品种不同的果树，多层次的院设计，使得自家花园与香山融为一体。同时，香邑山的外墙面选用的都是高档石材和纯实木窗，为的就是能让项目成为一个百年传承的产品。”朱亮向记者表示道。

据记者实地走访发现，由于开发商依山就景，所以在香邑山，每套别墅正对的是中心水景，背面则是连绵的香山和自家的花园景观。优美的自然景观和社区内部的园林景观相映成趣，营造了一个优雅舒适的山居生活。

“我们根据多次市场调研发现，购买香邑山的人群多集中于年龄在40～45岁的商界成功人士。而这类人群在商场搏杀近20年，早已脱离了奢华浮夸的生活品味，已不需要用购置豪宅来凸现自己的身份，他们追求的是一种心理上的平和。因此，香邑山为了满足目标人群的置业需求，‘以人为本’地建造出新亚洲主义风格别墅，来符合这类高端置业者的生活要求。”朱亮指出，要做好产品，首先要了解客户的需求所在。

朱亮向记者介绍，香邑山之所以采取新亚洲主义风格，是因为这种建筑类型在空间布局上讲究舒适性和合理性，以方正的结构确保了房屋能达到高使用率。此外，为了让业主体会居住于香山之中的尊贵感受，香邑山在硬件配套上都采用了最高品质的产品，其目的就是要让香邑山成为“传承百年”的精品建筑。

“香邑山作为北京别墅市场上独一无二的真香山别墅，其优越的地理位置和生活空间，加上其中还包含着办公／商业产权类住宅，无疑将成为京城别墅市场最具特色的别墅项目，其市场前景已毋庸置疑”，朱亮对于香邑山的市场前景充满了信心。

据朱亮透露，其后北京百大投资有限公司还将在香山区域开发容积率仅为1的花园洋房，同时还可能在怀柔区域开发新的别墅项目。相信拥有十多年高端房地产市场开发经验的朱亮，未来将为京城高端住宅市场带来一个又一个精品。