《物权法》第一案法律解读

10月1日，《中华人民共和国物权法》(以下简《物权法》)正式生效，从目前相关报道看，湖南省长沙市房东状告租住户租赁期满后拒不退房一案，是我国第一起适用物权法审理并有判决结果的案子。通过本期拍寨说法对这一案件的解读，我们可以感受到《物权法》和其它法律在保护物权方面的差别与进步。

案情播报

原告：李福莲等人，通过房改获得长沙市芙蓉区税务局巷5号2楼房屋所有权；

被告：刘某，租住上述房屋但拒交租金；

矛盾焦点：刘某曾与长沙房管部门签订房屋租赁合同，但未与之后获得房屋所有权的李福莲等人签订房屋租赁合同，刘某与李福莲等人是否存在房屋租赁合同关系。

2003年12月，长沙市处理私房改造遗留问题领导小组办公室落实房屋政策，将位于长沙市芙蓉区税务局巷5号2楼房屋的所有权发还给李福莲、李瑞芳等4人共同所有。该房屋有关权利，可追溯到上世纪50年代末。原告李福莲等人上辈所有的一处房产被政府不适当没收，此后40多年，该房被当作公房出租给其他居民。直至2005年9月，该房产经落实政策退还给原告，并办理了产权过户手续。

此前，该房屋内西侧北向有一房间由刘某向房屋管理部门租住，落实房屋政策后，原租住户刘某既不与房屋所有人李福莲、李瑞芳等4人签订房屋续租合同，也不支付房屋租金，更拒绝退还房屋。双方多次为此交涉、协商，都没有结果。租住户刘某认为，既然他没有与李福莲等人签订房屋租赁合同，双方就不存在房屋租赁合同关系。

今年6月25日，李福莲等人向长沙市芙蓉区人民法院提讼，要求法院认定原被告双方存在事实租赁关系、并判令被告立即退还房屋同时赔偿损失。李福莲等人时是依据《合同法》主张权利。

10月1日，《物权法》正式实施，10月8日是该法实施后的第一个工作日，这也成了审判机关可能适用该法的第一个日子。当天上午，合议庭对本案进行合议认为，现在已经是《物权法》实施的时候，而被告刘某依然占用着原告的房屋，这显然违背了《物权法>的规定，应当承担返还财产、赔偿损失的责任。

于是，10月8日下午，湖南省长沙市芙蓉区人民法院对此案作出一审判决，法院依据(物权法》有关规定判令被告搬出房屋，并赔偿相关损失。

10月10日上午，该案审判长，芙蓉区人民法院民一庭副庭长江涛接受媒体采访时说，原告时因为《物权法》还没有实施，因此并没有依据《物权法》来支持自己的诉求，原告还只能依据《民法通则》等规定主张自己的权利，法院也只能根据《民法通则》判决此类案件。物权法生效后，便可适用《物权法》判决此案。

根据法律适用的一般原则，新实施的法律一般没有溯及力，但江涛表示，此案中刘某的恶意占有行为虽然发生在《物权法》施行前，但其行为一直连续存在至《物权法》施行后。即《物权法》生效后，刘先生的恶意占有行为仍在继续，故该案适用《物权法》与“法不溯及既往”原则并不冲突。

因此，法院依照《物权法》第三十九条、第六十四条、第二百四十二条，第二百四十三条的规定，对此案作出一审判决：判决刘某搬出该处房屋并移交给原告，同时赔偿原告相金损失4855元。

附：本案所涉及《物权法》相关条款

第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

第二百四十二条占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。

第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用，律师说案――

本案若依《合同法》或其他法律，判决结果会与依《物权法》有何区别?

从上述案情看，房主李福莲与刘某之间是没有租赁合同关系的，所谓合同，是指平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。因此，合同是一种民事法律行为，强调合同主体具有真实的意思表示一致效果，即合同当事人是否签订合同、怎样签订合同等内心愿望与行为是一致的，否则，合同是不成立的。本案在实质上，双方并没有缔结租赁合同的意思表示，也没有变更、终止租赁关系的契约，刘某占有李福莲的房屋，在法律本质上是一种侵权行为，侵犯了李的房屋所有权。在审判实践中，对侵权的诉讼，在《物权法》出台之间，一般是按照《民法通则》第71条“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利”的财产所有权规定处理的。该条法律规定，一般都认为是财产所有权的直接法源，规定了所有权的四种权能，即占有权、使用权，收益权、处分权，其中，所有权与使用权是可以分离使用的。占有人如要使用财产，必须先占有此财产。民法上对财产的占有区分合法占有与非法占有。合法占有分按财产所有权人的意志的占有，如租赁合同关系；与非财产所有人意志的善意占有，如财产保管人将代其保管财产转让他人的占有。财产的合法占有一般不会发生侵权现象。财产的非法占有，即占有人占有财产一是没有合同依据，二是没有法律依据的情况下的占有，此种占有是一种侵权的违法行为，受害者可以依据对财产所有权的规定，请求侵权行为人停止侵权，返还财产、赔偿损失等方式来保护自己的合法权益。因此，财产受害人按照《民法通则》的规定，请求法律救济的效果，与依据《物权法》的法律效果没有本质上的差别，不过，《物权法》比《民法通则》的规定要具体、细化很多，具有可操作性。

本案房屋所有权变动后。变动前发生的合同是否仍然有效?若有效，租赁费用该交给谁?

我国在集体经济时期，国家是不允许私人拥有房产的，私人的房产都要归公，统一由国家来经营管理。本案李福莲等人以前的房屋，也是这样的情况，是一个历史遗留问题，是私房改造后归为国家所有，在此房屋发放前，一直由当地的房管局代表国家来行使该房屋的所有权，进行公房租赁。因此，从国家特定时期特定政策考虑，房管局直接管理的或代管的房屋，进行的公房租赁关系是有效的，租赁费由房管局代收，交给国家。

什么是“法不溯及既往”原则，哪些情况下可溯及?

法不溯及既往原则属于法律效力范畴，也叫法的溯及力，溯及既往的效力，是指新法律可否适用其生效前发生的事件和行为的问题。如适用，就有溯及力，如不适用就没有溯及力。法不溯及既往原则很重要，因为，一个国家不能用现在的法律去处理过去的事情，如用现在的《刑法》去给发生在清朝、明朝、唐朝的古人去判刑，这样做是很荒唐的。也不能把过去发生的认为是违法的事件、行为，用现在的法律来处理，人们遵守的是现行有效的法律。对法律溯及力问题，现代多数国家及我国做法，在民法、行政法领域，一般都规定没有溯及力，即法不溯及既往原则，《刑法》原则上也是没有溯及力的，但是后来的《新刑法》与以前的旧《刑法》对同一事件或行为处罚较轻时或不认为是犯罪时，适用新《刑法》，具有溯及既往的效力。对一部法律，是否溯及既往，会有明确的条出直接规定。

什么是善意占有?《物权法》对善意占有人有哪些规定?

善意占有是指占有人不知道或不应知道其不具有占有的权利的占有，即占有人占有该财产时主观上是没有过失的，是善意的。反之，如果占有人明知其无权占有的权利或对其无占有的权利有怀疑后，还继续占有，则应是恶意占有。当然，善意占有在一定时空下，也可能转为恶意占有。本案中刘某原占有的，位于长沙市芙蓉区税务局巷5号2楼房屋的依据，是凭其与房管局的公房租赁合同，是合法占有。当其与房管局的公房租赁合同终止后，继续占有该房屋时，是无权占有，也是恶意占有。作为该房屋的产权人李福莲说，自己的房产，在没有经过自己的同意或许可的情形下，他人占有其房屋，是对其合法财产的侵犯，他有权请求侵权人返还房产，也可因对自己失去房产利用所造成的租金损失，要求赔偿租金损失的权利。善意占有制度，在《物权法》出台之前，是处于一种理论形态，在审判中是没有直接的法律依据的。《物权法》第二百四十二条，第二百四十三条从反正两个层面规定了善意占有制度，从《物权法》第二百四十二条规定可以推出，善意占有人占有他人财产时，造成财产损害的，不承担赔偿责任。《物权法》第二百四十三条规定了善意占有人对其占有的财产，进行维护支出的必要费用，可以要求财产所有人支付，强化了对善意占有人的法律保护。