商品房预售合同及其主体变更的相关法律问题

【摘 要】近几年来，中国经济得到了迅猛的发展，尤其是涉及到老百姓吃穿住行等生活方面的产业成为了发展势头比较强劲的几个产业。这其中，房地产业堪称我国发展速度最快的行业之一，房地产开发商基于提高销售进度的目的，采取了一种特别的售楼方式，即在正式签订房屋买卖合同之前与购房者签订了类似购房承诺书、购房认购协议等相关文件。我们称这种合同形式为商品房预售合同。虽然商品房预售制度有多个优点，但还是无法避免在现实生活中发生冲突，商品房预售时产生的主体变更则往往带来法律事务中的很多案例。这些法律问题应该得到及时地解决，才能保证房地产业的和谐稳定的发展。

【关键词】商品房预售合同；主体变更；合同转让

1.前言

商品房预售是现今社会比较普遍的一种售楼方式，是指开发商在房屋竣工前，把楼宇以图纸标明的方式分成若干单位，购房人可以分三个阶段购买房屋，即首付、房屋建设期间的房款、竣工后的剩余房款。签订商品房预售合同是房产买卖交易的重要环节，笔者将从预售合同的性质、特征等方面加以阐述并结合近些年来的预售方、购买方的主体变更引发的相关问题入手寻求解决的方案，力求完善这一与人民生活息息相关的房产制度。

2.商品房预售合同的概念及特征

商品房预售合同是具有自身特性的买卖合同，它是指商品房预售人在取得预售资格后，在房屋没有现实存在、商品还未竣工的前提下，和预购人达成在一定期限后交付竣工房屋的协议，同时预购人支付价款的不动产买卖合同。商品房预售合同有其固有的特征：首先，商品房预售这种新型模式具有不确定性，其标的物是正在建设而未竣工的房屋，这就无形中带来了市场风险。其次，期限是作为房屋买卖权利、义务发生法律效力或失去效力的根据。再次，商品房预售具有较强的国家干预性。

3.商品房预售合同主体变更的相关法律问题

现实生活中在签订了预售合同后会有比较长的时间，房屋才能竣工交付，在这期间内，往往会发生类似当事人转移债务、转让债权或概括的债权债务转移的情况。这样就自然产生了原有合同关系主体变更的问题，笔者就预购人变更和预售合同的转让两方面做出了分析。

3.1商品房预购人的变更

商品房预购人的变更就是指预购人将未完成的房屋转让给第三人的行为，也被人称为炒楼花。我国法律明确规定商品房预购人在转让房产问题由国务院规定。目前较为主流的观点是允许商品房预购人转移房产。1995年，最高人民法院出台了《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》，其中指出商品房预售合同的预购人在房产尚未交付之前办理了有关手续，将房屋转让给他人，可以认定转让合同有效，在一审期间补办了转让手续也可认定合同有效。预购方实际取得房屋所有权证后，将房屋再转让给他人的，应当按一般房屋买卖关系处理。

虽然炒楼花行为能够一定程度的带动个体经济的发展，但是长远来看，这种炒作的行为很有可能会超越一定的界限，给社会带来恶性后果。根据财产法的相关规定，房屋交付之前，房屋的所有权仍然归房地产开发商。而在订立商品房预售合同到房屋竣工现实交付并登记取得“两证”之间却存在一个不短的时间，在这个期间可能会出现开发商不按预售合同履行义务、交付房屋（比如开发商破产） 的情况，这样就会产生预售房受让人的求偿主体不清晰的问题：受让人是直接向开发商还是向预购人请求履行合同义务或者是因为不能支付房屋产生的损害赔偿；预购人因开发商的违约行为不能向受让人交付房屋是否对受让人也承担违约责任，预购人向受让人赔偿损失后是否能向开发商追偿；预购人与开发商签订的合同内容是否能完全适用到受让人与开发商之间，对相关的违约责任是否明晰的规定在合同中；开发商能否限制预购人的转让，能否对抗善意第三人；当合同内容不能履行时，开发商与预购方承担连带责任还是各自承担责任。我国法律在解决此类问题上存在很多缺陷，及时完善《城市房地产管理法》，并且出台相关的法律解释是解决问题的根本途径，不仅要明确规定预购人变更的合法性，也要加强所有权利人各方的权利保障。笔者认为由于房地产商的违约行为致受让人权利受损，受让人既可以向房产商也可以向预购人请求赔偿损失，预购人赔偿后可以向房产商追偿；房产商应当在合同中约定预售房能否转让或者转让的次数，房产商的交易行为不得对抗善意第三人，预购人与第三人恶意串通损害房地产商利益的，房地产商可以追诉预购人与第三人的法律责任。

3.2预售合同的转让

商品房预售合同的转让区别于一般的房地产转让和再转让，它是指商品房预购人将未竣工的预售商品房转让给他人，使之享有相关的权利义务。因为预售合同涉及的是正在建设的房屋，所以此合同的转让并非属于所有权的处分。这时有两种转让方式：一种是预购人付清全部房款，不需要与银行建立按揭关系，此时法律关系就转化为债权的转让；另一种情形是预购方需要通过银行按揭取得部分购房款，此时的法律关系就不再简单。第一种情形下，预购人只要持原来的商品房预售合同到相关部门登记备案办理预售房转让合同，并书面通知预售人（而不是要经过预售人的同意），预购人和预售人的债权债务关系就完全转化为受让人和预售人之间的关系。第二种情形下，根据《担保法》和《合同法》的有关规定，预购人必须保证将按揭贷款合同和预售合同一同交由受让人，否则还需向银行还本付息。这种形式的转让必须要征得银行的同意才有效，对于预售人，是要经过其同意还是仅仅通知到行为就有效，还一直存在争议。笔者认为，在按揭合同中，预售人实际承担了保证人的角色，《担保法》规定债权人未经保证人的同意而允许债务人转让债务的，保证人可免除保证责任。因此，预购人应当取得预售人的书面同意，按揭合同的转让才成立。转让以后，受让人完全替代预购人成为合同一方当事人，受让人可以主张原预购人对按揭银行和预售人所享有的抗辩权。

4.完善商品房预售合同登记备案制度

商品房预售合同转让的行为已经比比皆是，同时合同欺诈的违法案例也慢慢走近公众视野中。很多并不具备预购人主体资格的人声称自己拥有预售房产，抓住消费者害怕买不到房的心理而与受让人签订假的商品房预售合同。实际上合同中所涉及的标的物已经在当事人未知的情况下转手多次。此外，房屋本身实际上也存在着风险。《中华人民共和国房地产管理法》中规定：集体土地不能用于商品房的经营开发，开发商只有取得国有土地使用权证才能开发商品房。但是预购人在购买房产时往往不知晓房产的真实情况或者知晓的是开发商提供的虚假信息，这与预售合同的登记备案制度的不完善密切相关。

因此，清晰预售登记的内容，明确规定预售方转让的次数，并详细记载每一次转让的转让双方和转让事由；采取相关措施保障开发商所提供的信息真实有效，并约定提供虚假信息或者故意隐瞒真实情况所承担的责任，如约定违约金。

将登记作为预售合同的生效要件，并将其公示，使得预售合同具有对抗第三人的法律效力，而不仅仅作为国家对商品房的行政管理。

同时，预售人、预购人和第三人在确立了预购房转让关系后，应当立即到房地产管理部门就该转让合同进行实质审查和形式审查。我们还可以借鉴一些地区的经验：预购人在竣工前转让在建房的，事前已经登记备案的，应当在合同签订后10日内向市、县房地产部门变更登记。

5.结语

商品房预售作为房地产行业日趋普遍的销售方式，合同能否得到合法实现、主体变更是否能保障各方利益都不能仅靠市场自身的调整，而是需要有关立法部门及早制定相关的法律法规，这无疑对我国房地产市场和整个社会的稳定具有非常重要的意义。

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