疯狂的海南

2009年底，海南突然成了中国最具传奇色彩的财富神话诞生之地。

疯狂在遍地上演：房地产价格上涨为全国最快、最猛，千亿资金汹涌抢入，两个月房价翻番三年可以翻上十倍……不到20年时光，海南再次成了中国房地产的焦点。人们开始怀疑：海南褛市泡沫破灭的历史，是否会再一次重演?

2010年开年，国务院宣布批准海南建设国际旅游岛，海南一下子成为中国最开放的自由贸易区。甚至允许试水业!神秘而疯狂的海南被揭开了盖子：此前的扑朔迷离，原来是一个完美的区域策划方案。而这一揭秘，却把海南推向了更为疯狂的云端。

只是这一次，海南的疯狂带着理性，更像一幕外人看不懂的中国式传奇：激情四溢，却自成逻辑。

天才与疯子其实只有一步之遥，同样，一个伟大的时代，一定伴生着群体的疯狂。

2009年12月19日，商界传媒集团年会在海南三亚召开。全体同仁从北京、上海、重庆奔赴海南，共同庆祝在即将过去的一年里，大家用优异的答卷，集体通过了金融危机的考验。

然而，一个插曲让大家的兴奋点迅速地转移。

出于财经记者的职业敏感，大家在会议的中途，了解了三亚的房价，结论让人震惊：媒体的报道，似乎根本跟不上现实中房价的上涨速度。一个编辑在国庆节询价的楼盘，刚刚把地推平，仅仅两个月时间，价格就从每平方米7800元涨到了14800元!而且分文不少!要求现款交易，不用按揭!

更多的神话在不断上演。从最低谷的每平方米400元，到了2004年，均价大约为二三千元，而到了2008年，房价温和地回升到了四五千元。进入2009年，沉默已久的三亚乃至整个海南似乎突然沸腾了。从2009年5月海南宣布中报国际旅游岛开始，房价一月一月创造新高，中国房地产行业前20强几乎全部进驻海南，三亚的国际顶级酒店从原来的一家，猛增到近十家

2009年是一个普遍涨价的年份，从金融危机中复苏过来的各行各业，都似乎在进行着报复性的价格上蹿。房地产尤其如此，北京、上海、广州、杭州、重庆……各大城市的房价都以惊人的速度持续攀升。然而，有哪一个城市能比得上三亚的速度?这还仅仅是远在中国最南端的一个海岛小城!

我们不由想起了上世纪90年代初那一场痛彻中国经济心底的房地产泡沫。1993年，泡沫散尽的三亚海边，遗留下了无数着钢筋的烂尾楼。时间的脚步仅仅踱过去不到20个年头，难道是又一场房地产泡沫卷土重来?

12月25日，本刊派出特别报道组再赴海南，从海口、博鳌、三亚，走访房地产企业、旅游酒店、岛屿开发商、政府管理人员……

我们一路探寻海南房价爆涨的秘密，力图还原这个火山爆发的过程，从而思考和推理，这究竟是挟带着巨大泡沫的暮日疯狂，还是有着合理价值的理性逻辑?

上篇：疯狂的财富神话

幸福的浪潮

2009年11月，北京人谢林在三亚“金泰・山屿湖”，花104万元买了一套80平方米的二居室，回北京后，他为动用了全部积蓄而忐忑不安，不停地打听三亚房价。

没料到12月的一个星期三，他接到开发商电话：你买的这套房子，已经从13000元／平方米涨到21000元／平方米了。“如果你愿意，我们可以帮你卖掉，这个价位上你可以赚64万。”

谢林简直不敢相信，自己第一次出手炒房，就创造了奇迹。

这是一个网上广为流传的故事。事实上，谢林只是三亚房地产这一波幸福浪潮中的一粒不起眼的小沙子，无数富翁在这片迷人的热带海滩边上被批量制造出来。

在三亚采访的时候，我们还听说了一个更普通的故事。

三亚一个酒店的普通员工周扬，2005年因为结婚，用16万元钱买了一套54平方米的小房子，每平方米仅2900元；不久房价一路上涨，年底时他把这套房子卖掉，用到手的34万元买了一套85平方米的房子，4000元／平方米；2006年又把这房子卖掉，换了近6000元／平方米的一套63平方米的房子；年底他又卖掉，买了7300元／平方米的一套1 18平方米的房子。然后他一直握在手里，到2009年10月，三亚房价已经涨得十分疯狂了，他把这套房子以19000元／平方米的价格卖掉，收入224万元。

这个1979年出生的年轻人，当初并没有炒房的想法，每套房子买来都是为了自己住，却一不小心发了财。现在，房价太高他不买房了，租房住。

其实，三亚也是每一个普通人的天堂。就是无数个这种大小故事，让如火如荼的海南房地产突然成了中国社会的一个焦点，成为一部新的神话。

这个独立于大陆之外、人们印象中偏僻落后的南方省份，已经令国内震惊。

自从2005年海南将旅游业作为发展重心，相关的房地产也开始备受关注。全国各地开发商突然发现，“这是中国绝无仅有的一块集热带、海岛、雨林、沙滩、海洋、环保、游乐、度假于一体的房地产开发资源”，有着堪比夏威夷、巴厘岛、马尔代夫的开发价值，而且是一块处女地。

之后三四年日益升温，房地产商蜂拥而至，迅速将海南变成了一个巨大的工地。

500多家房地产商从内地涌来疯狂抢地，雅居乐、富力、中信、鲁能、万科、保利、中粮、东和等全国各地知名开发商，纷纷来到海南。“土地价格上涨得非常快，价格不断翻新。”三四年前才几万、十几万元一亩的土地，现在已经涨到了一百多万、三百多万元一亩，而三亚一块并不临海的只有112亩的小型地块，2009年12月15日竞拍出了1500万元一亩的天价!

从海口到三亚595公里的黄金海岸线上，投资数十亿、上百亿的旅游地产项目比比皆是，据说，沿东海岸向内纵深一公里的地块，已经被瓜分殆尽。据估计，从内地进人海南的房地产资金，已不止1000亿元(一说4000亿元)，仅2009年前10个月，房地产开发即完成投资额219亿元。

疯狂的财富神话被一波又一波地制造了出来。

与开发商同时涌入海南的，是来自全国各地的买房客，人们万里淘金，使海南尤其是三亚等东海岸地价和房价一路飙涨。2009年11月底，山西小煤窑老板宋先生在朋友引荐下，直奔海南。“朋友年初在海南买了几套海景房，从1月到11月间，这几套房已经赚了60％左右。”

“现在除了、云南、贵州，全国各省市的买房者都已经出现在海南，尤其以东北、京沪、江浙、山西、重庆、成都等地为盛，现在，陕西、内蒙古和新疆的人也在激增。”海南联华创展公司负责人告诉记者，是全国人民在炒高海南房价。

国家统计局数据显示，2009年三亚房价从6月的9526元／平方米，一路上涨到9月份的14751元／平方米。而分布在从海口到三亚的东线各个海景楼盘，均价已超过2万元一平方米，甚至有的房子高达10万一

个平方米。陵水县香水湾l号一幢殷商时期建筑风格的别墅，要卖近6000万元!整个海南岛如火如荼，成了人们暴富的天堂。

一块超级火爆的热土

在海南采访，一个最大的感受就是：海南无故事，因为故事太多而且太雷同。

这个雷同的模式就是：买地建房的开发商，在海边建豪华酒店的酒店集团、买房炒房的投资者，都迅速成为了财富赢家。

深圳的宝安集团，将婉约唯美的苏州园林搬到了海口，建了一座数百亩的“江南城”，将江南秀色与沙滩海景融为一体，一家出版社买了“江南城”整整一幢楼；另一家名为“紫园”的楼盘也打文化牌，将古玩字画弄了进来；

而“半山半岛”被认为是海南最著名的楼盘，这个与著名景点鹿回头相邻的半岛楼盘东西两面是沙滩海景，南北两面是四季长青的山岭，至为罕见；

东和集团开发的三亚东和福湾，一期业主已经温暖入住，社区_日渐成熟，一线海景公寓、西班牙泳池别墅正在发售，吸引了大量的重庆人和四川人；

位于博鳌的“千舟湾”，湖光山色与海景沙滩相连；“宝莲城”体量巨大，台湾来的项目总监向记者介绍，要在城内连续建成四星、五星、六星级三家酒店。

与房地产一起疯狂的，是海南的酒店业，其中又以三亚为甚。

棕榈岛、七星级的豪华酒店、热带室内滑雪场、填海造出的岛屿……这些都出现在三亚。现在，只要沿着三亚湾、海棠湾和清水湾走下来，垒球顶级酒店就尽收眼底了：凯宾斯基、香格里拉、逸林希尔顿、喜来登、费尔蒙……

即使是迪拜债务偿付危机爆发，也不能阻挡资本和豪华酒店涌向这里的热度。从1990年到现在，亚龙湾一共建起了19家高级星级酒店，而仅在海棠湾“国家海岸”，未来几年五星级以上的酒店就将达到18家；在珍珠海岸的香水湾、土福湾和清水湾三大海湾内，已规划至少25家五星级以上度假酒店。

各种酒店、宾馆云集三亚，从超五星级酒店到普通的家庭旅馆，从纯别墅型酒店到纯套房型度假村，应有尽有。三亚酒店现在五星级有10家，四星级21家，三星级25家，二星级16家，一星级5家，待评星级的有108家。不含家庭旅馆等在内，全部酒店共有客房31847间，床位56788张。2008年三亚接待了600万名游客，比上年增长了12％，比前年增长了30％。

2010年前往三亚的游客无疑会更多，在三亚开酒店同样疯狂赚钱。三亚投资最大的是张宝全的今典集团，2005年他在亚龙湾拍下一块地，建成了今天的亚龙湾红树林酒店，这家八个月就建起来的酒店，开业第二年就实现了赢利，2008年销售收入达到两亿元，毛利率达到62％。

这一出色成绩开始鼓励张宝全在三亚投下更大的手笔。

今典集团营销副总裁秦娜向记者介绍说，在海棠湾，今典集团拍下了323亩地建设三亚第一个超七星级酒店红树林费尔蒙酒店，预计2011年开业；在三亚湾，今典还有一个更庞大的项目――三亚湾红树林度假酒店，这座拥有5400间客房，将建成运河商业街、会展中心、公寓式酒店和水上乐园，并能举办国际体育赛事的酒店一旦建成，将成为垒球最大的酒店!

秦娜介绍，同时这是一家产权式酒店，顾客买下之后除了自己住，其余时间返租给酒店管理方，经营利润分红，购房者成为酒店股东。更有意思的是，今典集团在国内青岛。丽江等多个旅游城市建有类似的酒店，只要在其中一个酒店买房，就可以将自己的合同居住时间与其他酒店置换，也就是说，你可以去任何一个旅游城市的今典集团的酒店住，而不用花住宿费。

记者了解到，附近的不少房地产项目因该酒店的动工而涨价，另一家房地产公司的广告语更有意思：“我们的附近是全球最大的酒店!”

海南，特别是三亚已经成了一块超级火爆的热土。五年前有人在三亚投资5亿元建起了一家高级酒店，5年后的今天，建同样一家酒店，所需投资额至少翻了一番。

人们终于明白，阳光和沙滩才是这个热带岛屿的核心资产。

记者一路采访，来到了有“东方迪拜”之称的三亚凤凰岛，这个人工岛同时也是国际 邮轮的停靠地。即使在迪拜危机已经爆发之 后，凤凰岛总经理陈璐仍然不讳言，“凤凰岛 灵感来自迪拜”，其房价已涨到3万～5万元 一平方米!

但是，以旅游拉动房地产，这样的发展 路径，海南毕竟与迪拜相似。记者不得不质 疑，三亚，或者说是海南的这一轮房价疯涨， 究竟是不是泡沫?破灭的那一天会不会来临?

中篇：热岛逻辑

记者的疑问，在一系列采访中渐渐明晰，而到了2010年1月，基本释疑：海南看似非理性的疯 狂，其实隐藏着一条极为理性的逻辑链条。

海南的富人现象

2010年1月6号上午，国务院新闻办公 室举行专场新闻会，宣布海南国际旅游 岛规划纲要获得中央批准，海南国际旅游岛 的建设将正式拉开序幕。

海南房价爆涨的逻辑链条，于是渐渐清 晰起来。

首先，海南是中国唯一的民众可正常往 返的热带海岛，其热带海景在全中国独一 无二，四季只有春夏气候，其旅游资源的价 值与夏威夷、巴厘岛不相上下。在这种具有 高度稀缺性的地方做房地产，必然与休闲度 假相结合，价格必然定位于针对富人的高端 市场。

随着2004年前后旅游热在全国兴起， 随着内地前往海南三亚的游客猛增，海南 政府也在2005年开始将旅游业作为海南的 发展重心，政府着力当推手，将旅游与房地 产相结合，做大做热，推向高端，然后通过 媒体向岛内和全国宣传，吸引中国的富人来 买房。

这样做的背后，还有另一个更深层次的 原因。

上个世纪90年代初，海南房地产第一 次以疯狂的面目出现在世人面前：

两万多家房地产公司从银行贷款炒批 文，泡沫破灭之后，800多亿元的坏账致使海 南经济十多年一蹶不振，遍地是狼藉的“半 拉罐子”(烂尾楼)，1995年，三亚最低的房价 仅仅只有每平方米400元。

痛定思痛，这一次海南政府想得非常清 楚，为了避免再次出现泡沫破裂，让海南经 济真正站起来，这一轮房地产发展就不能支 持人们从银行按揭来买房。因为这事实上是 把风险转嫁给了银行，一有市场波动或上次 那样的宏观调控，银行和海南都受不了。

中国(海南)改革发展研究院院长迟福 林是创建国际旅游岛的倡导者之一，他曾理 智地提醒：“我们1993年有了一个房地产的 泡沫，造成海南发展重大历史性的失误，这 样一个教训的负面影响依然存在，国际旅游 岛是一篇大文章，国家战略，一定要做大，它 是一篇好文章，只能做好，不能做砸。做砸了 的焦点、中心点就在于房地产业能不能够稳 定、有序地发展，如果疯炒一阵房地产，造成 房地产新一轮泡沫的话，这国际旅游岛就要 大打折扣，甚至是一个失败的格局。”

那么什么样的人抗风险能力强?可以一 次性付款的的人，富人。根据国际通行理论， 一个国家和地区的富人群体会占到5％左 右。这5％对中国而言是什么概念?6500万～ 7000万人!这是一个庞大无比的目标消费 群。富人拥有的资源极为丰富宠大，对海南 的未来，富人出入的海南自然比穷人出入的 海南更有前景。

更重要的是，吸引和集聚富人，会将泡 沫的风险降至最低。

根据本刊的采访，在海南买房的，95％是 外地人，在疯狂的市场驱动下，开发商基本 不愿意再接受按揭购房，于是85％以上是一 次性付款。许多楼盘，图纸刚出来，还没有预 售许可证，就开始被疯抢。

在我们采访的所有楼盘的售楼处，都只 有寥寥几个销售人员。原因很简单，来到这 里的购房者60％以上都是直接下单，根本不 需要经过激烈的来回讨价还价。甚至有相当 一部分购房者，根本就没有经过认真考察， 直接飞来海南就付钱订房。

同时我们看到进入海南特别是三亚的 开发商，大多是国内知名企业，大楼盘大企 业，风险承受能力也很强。

那么，用什么样的方法能吸引富人聚集 海南?

中国唯一的热带海滩，顶级的酒店，中 国前20强房地产企业开发的精品楼盘，再 加上不断推高的房价……

物以稀为贵，拥有独占资源的海南，像 样的楼盘基本已经卖光，开发商卖的其实 不是房子，卖的其实是全中国唯一的热带 海景。

海南正在成为中国唯一的高端房地产 的集中市场。

热岛推手

海南是一个很特殊的省份，它唯一的比 较优势就是旅游资源。但蛰伏多年，为什么

突然在2009年爆发?其中的推手是谁? 循着国际旅游岛规划的审批，我们发现了这 一完美方案的线索。

一、旅游定位

建省初期，海南曾围绕主导产业的定位 进行了长时间的争论，卫留成初任海南省委 书记时，曾引进一批央企进入海南，但过去中 国经济的亮点以外向型加工业为主，而海南 因交通物流和知识人才的限制，发展工业极 难冒头。

早在2001年，以迟福林为代表的专家学 者就为海南提出了建设国际旅游岛的设想。 经过长期调查研究、周密论证，海南正式确立 建设国际旅游岛的发展目标。此后，海南开 始朝着“绿色之岛”、“开放之岛”、“文明之岛” 与“和谐之岛”的目标，一步一步推进国际旅 游岛建设。

2007年4月，省委书记卫留成在省第五 次党代会报告中，正式提出了建设国际旅游 岛战略决策。

2009年4月，总理视察海南，要 求海南把建设国际旅游岛作为深化改革开 放、促进经济增长的制高点和突破口。

2009年的最后一天，国务院批准将海南 建成“国际旅游岛”。

“国际旅游岛”战略的提出，意味着海南 将从三个方面进行旅游的深度开发：

短期度假；国际富人岛。作为海南旅游的 龙头，三亚市近年来旅游价值的飙升，已成为 对海南全省的转型提醒。高品位的旅游战略 一旦制定，若干年后，海南有可能成为一座国 际化的度假旅游富人岛。

半年定居：北半球“候鸟”度假总部。海 南，不仅属于中国，同时属于亚洲，属于经济 最发达的整个北半球。最可能出现的是一种 “候鸟式”度假方式，即把整个北半球作为夏 季乐园，而把人烟相对稀少、风光优美、生态 安然的热带海南当作半年定居的冬宫。

人口迁移：国际养老基地。在发达国家日 益老龄化的趋势下，海南超高的环境资源与 超低的生活消费指数，有可能使其成为景美、 物廉的最佳国际养老基地。但这一前景的必 要前提是，海南必须具备良好的社会治安、诚 信的商业服务，以及必不可少的一流医疗保 障体系。

二、悄悄推广

确立了国际旅游岛的战略规划，并不意 味着就能把全国乃至世界的目光紧紧 吸引。

有几个故事，可以清晰地梳理出海 南的执行路线。

2007年2月，四川遂宁游客徐一 家在天涯海角游览时，被流动商贩纠 缠，发生冲突，身心受到较大的伤害，徐 以“愤怒的老驴”为名网上披露此事， 产生强烈反响。三亚市委高度重视，亲 自登门道歉，获得了游客的谅解。“愤怒 的老驴”变成了三亚的“友好使者”：三 亚还因此与四川遂宁结为友好城市。

2007年9月24日，在莫斯科举行 的俄罗斯“中国年”之“海南日”海南岛度 假旅游专项推介会上，海南省省长罗保 铭亲自做起了“导游”，盛邀俄罗斯游客 亲身体会海南这个从不会寒冷的梦乡。

2008年，本刊接到三亚市一中介机 构电话，邀请本刊派人前往海南，“了解 和报道房地产及旅游业发展的情况”。 所有费用，据称“由三亚市政府买单”。 此后，根据了解，国内主要财经媒体，均 接到了相关的邀请。

而根据本刊调查，国内主要城市的 上规模房地产中介机构，也都接到了大 量海南房地产的宣传推介信息。

于是，我们的周围开始出现了各种 各样的关于海南旅游、海南房地产的信 息。电梯间广告、媒体资讯、房地产推荐 ……耳濡目染间，海南渐渐成为所有中 国人旅游、投资的首选地。

为了在关键时刻促成获批，海南出 台了种种措施促进房地产销售，比如 2009年5月，海南省推出多项房地产收 费减免政策，转让手续费新建商品房由 原来3元／平方米降为1.5元／平方 米，存量住房由原来6元／平方米降为 3元／平方米等，从而刺激需求，实现交 易，促使价格上涨。到国际旅游岛规划 获批时，三亚房价已经接近国际同类房 价(夏威夷，海景房整套总价折算之后 为四五百万元人民币到一两千万元人 民币之间，巴厘岛的别墅大约在一两百 万元人民币到一千多万人民币之间)。

获批之后，海南将建成同香港一样 的自由贸易区，免关税(免税店的商品 价格将比百货公司同种商品价格低 15％至40％不等)、免签证、放航权，吸引国外 金融业进入，并破天荒地批准试水业， 这是一个出乎所有人预料的、前所未有的决 定。这样，海南将成为中国旅游休闲服务娱 乐业中最开放、最发达、最集中的地区，将成 为中国的“购物天堂”，无疑国内外富人将长 期云集于此。

通过与世界著名国际旅游岛――夏威 夷、巴厘岛、冲绳岛、济洲岛对比，有媒体记 者认为，未来五年后海南的旅游服务业收入 将至少是现在的4～5倍。

这一系列消息，反过来又成为再次促进 海南房价上涨的推进器，或者说其推动力至 少保证了海南高端房价的稳定，从而巩固 “国际旅游岛”的战略定位。

下篇：海南为什么?

中国人会把多年积累下的财富的很大一部分，投到房地产里，因为这是唯一可确保长期增值的投资 方向。其中最有钱的那部分人，一定会选择最高端、最稀缺的房地产资源。

地价的原因

海南如此狂热，除了政策强力推动，当 然另有市场原因。

2009年12月15日产生的海南“地王”， 地价拿成1500万／亩的，就在未来的“世界 最大的酒店”三亚湾红树林度假酒店附近，离 该酒店更近的一个楼盘，价格也因此翻番。

其实在三四年前，海南东线沿海地区地 土仅仅几万元、十几万元一亩地，奇低的价 格在今天变得奇高，卖到200万～300多万 元一亩。为什么就在同一个地块，短短的三 四年里就出现了这样迅猛的突变?这里面有 一个道理，因为有楼盘卖到了3万多元一平 方米，如果有开发商到它附近拿地，建成的 楼盘至少能卖到2万元一平方米，所以政府 卖300万元一亩的地给我，我就敢买。下一 个开发商一看，350万元一亩他也敢买。地价 就是这样整体涨上来的。

地价已如此之高，开发商还是得争相抢 着去拿地。地价贵这是一个客观事实，但一 是不能坐吃山空，二是现在不拿地，将来会 更贵。比如说2007年的地肯定比2003年贵， 2003年拿地肯定比1999年贵，将来拿的地 肯定比现在贵，因为中国经济在向前发展。

尤其海南是一种资源性的旅游房地产， 好的土地资源就那么几块，不抢，意味着后 人一步。稀缺性资源的力量，在此被演绎得 淋漓尽致。

购房心态的原因

2007年前后，以海南房地产异军突起为 标志的旅游房地产，成为国内房地产一个新 的分支，其特征是，第一具有强烈的休闲度 假功能；第二一但启动，发展速度会非常快； 第三，价格一开始就很高，价格上升态势也 非常明显。出现这些特征的原因是，可以做 房地产的旅游资源相当有限。

越来越多的富人会喜欢这类房产。因为 人们对旅游资源有一种占有性心理需求。在 这个风景区里买一套房产，他不但拥有了房 地产，还拥有了人人都会羡慕的、能大幅升值 的稀缺性旅游资源，一生的度假休闲需求也 得到了满足。而每一处风景都独一无二的，这 种占有性的心理需求会非常刺激市场。

另一点是，生活在这种大自然的特殊环 境里面，享受着这种令人心旷神怡的生活， 从给消费者带来的内心享受来评估，他会认 为房子值这个价，所以他会决定买。这是一 种普遍的潜在心态。买这些房子的人，肯定 是有钱人，既然可以积攒那么多财富，一定 都是聪明的、有智慧的人。那么他们蜂拥而 至去买，可想而知，那一定很值得买的。

当然，涨价过程中也不乏投机炒作。但 炒作只是一个过程，最终这些房子还是要落 到最终的消费客户的手中。一是肯定有人要 去接手，二是接手的人肯定也是有钱人。这 种旅游房地产本身就很高端、很稀有，房子 炒不出去的时候就直接转化为生活需求，去 享受它。哪怕房价从2万元跌到2千元，也 不会影响这类富人的生活，海南的经济也就 稳定。这就是海南愿意富人买房的原因。

而且，即使房价大跌，富人们也不会亏， 因为这种稀有的资源环境仍然在，享受的条 件还在。只要国家会发展，第三产业会发展， 旅游会发展，这种房子就一定会涨起来。

因此，海南的旅游房地产一旦启动，其 活跃程度就绝非内地的房地产可比。

宏观经济的原因

房地产之所以不断上涨，一个根本原因 是：中国经济处在飞速发展的过程中，而房 地产增长已成为保证这种速度的重要基础。 房地产一旦停下来，整个中国的损失不可想 象。2009年底，总理接受记者采访说， 要让房地产价格减缓上涨的速度――反过 来说，上涨是一个必然的趋势，只是速度不 能过快!

当然，房地产的增长速度一定会快于国 家GDP的增长速度。

因为土地作为一种不可再生的资源，与 其他资源相比，会被国家控制得越来越紧。 在这个力量驱动下，房地产价格一定是上升 的基本态势，而且涨幅一定会远大于其他种 种产品的涨幅，这种快速的涨幅促进了所有 潜在需求。这就是房地产商暴富的原因，也 是拉动中国经济增长的原因之一。

中国第一波房地产热潮是在1998、1999 年左右，那时的房价大概一两千元一平方 米。而经济发展到今天，我们的经济增收了 多少倍?国家增收至少在3～5倍之间，每一 个行业都有巨大增长，某些行业，如矿山业 主、房地产商的财富可能就增长了几十倍、 上百倍。问题是，人们获得的这些巨大财富， 它得要有一个去向，要有一个出路，把钱捏 在手里会贬值。

这些钱的出路在哪里?主要是房地产。 因为其他任何投资方向，都不如房地产来得 更加保值和增值。可以想象，十多年来各行 各业赚到的钱，就算只有20％、30％投到房地 产里，需要提供多少房地产产品，才能满足? 而最有钱的那部分人，一定会选择最高端、 最稀缺的房地产，把钱投进去。

同时，国家希望人们把手里的这些钱花 出来，拉动内需。什么样的产品能刺激所有 人都愿意把钱拿出来投?也只有房地产。

当然，物极必反，需求趋势成为海南疯 狂的基本理由，却并不能保证持续和太快地 疯狂下去不会泛起泡沫来。比如候鸟型旅游 的空巢效应，比如因持续投机推高房价而引 起的空置，比如政策调整……

链接：海南大商机

一位记者说：“海南连空气中，都弥漫着资金和项目的气味……”

海南国际旅游岛获批，无数的商机呈现 在我们面前，各行各业都有巨大的发展，而且 发展速度将十分迅速，档次也将提高。对于内 地的企业、商家而言，“请到天涯海南来”，将 是一个巨大的诱惑。

一、水泥严重紧缺

目前海南水泥市场供需严重失衡，水泥 生产不能满足当地建设的需求。现在海南省 水泥总共只有700多万吨的产能，但2009年 海南的水泥的市场需求量就已经超过了800 万吨。“2010年水泥需求量约为900万吨。而 产能也仅增加到800万吨。”海南省工信局重 工业处某负责人如此说。

而且岛内水泥高达400元～500元一吨， 许多用户选择岛外购买水泥。广西的水泥出 厂价为220元／吨，运至海口到岸价为 370元／吨。如果没有岛外水泥的调节， 海南水泥价格会更高。

西线铁路、东环高架铁路、大规模 的房地产发展、新农村建设，以及一系 列重大项目相继开工建设，海南水泥市 场需求将十分强劲。今后3～5年内，海 南水泥年均增长速度约为22％～25‰

二、基础建设和综合旅游服务业空 间巨大

海南国际旅游岛旅游区域空间布 局为“一海、两市、三区”，“一海”，即依 托海洋资源进行旅游开发；“两市”即重 点发展海口、三亚；“三区”是对海南岛 的东部、中部、西部策划成特色鲜明、定 位各并的整体性区域旅游项目，东部为 中国椰树海岸，中部为海南岛国家公 园，西部定位为海南岛神奇西部。

国际旅游岛获批之后，对海南经济 的刺激首先是以大规模的基础建设为 主，这将在海南每一个城市展开，商机 巨大。其中小镇博鳌的机场已开工建 设，航天发射基地落户文昌是该市房地 产业兴旺的最大支撑。

随后会转向旅游带动的内需提振。 遍及全省的交通运输、酒店及旅游地 产、餐饮服务业、消费品行业将直接受 益，并提升档次，扩大规模。

其中国家允许试水的业，未来 前景，令人无限遐想。

三、股票升值可期

海南航空(600221)：坐拥海航半壁 江山，业绩爆发可以期待。海南航空作 为当地航空运输市场最大的经营者，有 望成为当地直接受益最大的A股上市 公司。

海南高速(000886)：“一主两辅”均 受益，房产开发空间大。

中国国旅(601888)：“免税第一股” 战略布局海南。“我个人认为，中国国旅 的免税业务将成为海南建设国际旅游 岛受益最大的业务。”一位旅游业资深 人士这样向记者分析。

首旅股份(600258)：拥有海南核心 景区――南山景医经营权的首旅股份， 被市场认为是对海南国际旅游岛规划 受益弹性最大的公司之一。

罗牛山(000735)：公司拥有的自有土 地1万多亩中有近2000亩可供商用开 发，历史成本较低，未来将为公司带来较 为丰厚的收益，坐享地产升值的红利。

海南椰岛(600238)：国内游客量的 增长将有可能大幅提升其销量。主打产 品椰岛鹿龟酒和椰岛海王酒，可作为一 种馈赠佳品和地方特产。

四、“中国游艇看三亚”

“中国游艇看三亚!”三亚市副市长 李柏青如是表达对三亚发展游艇旅游 产业的信心。富人聚集的海岛，自然少 不了游艇。2010年1月3日第三届三亚 国际游艇展暨海洋文化节落幕，所展出 的15艘游艇全部售出。2011年，豪华游 艇将从各地沿水路开往三亚，国内外参 展商可达三、五十家，展会的整体规模 至少比今年扩大一倍以上。重庆的宗申 集团将是一个有力的竞争者，他们在 2000年即开始立项生产游艇。

五、房产保姆全新商机

每年开春，大批业主将像“候鸟”一 样从海南飞回北方各地的家乡，他们中 有部分人会将房产出租，但有相当比例 的人并不愿意把自己精心装修的房屋 出租给别人住。这部分空置的房子就需 要有人定期来做“保姆”，打理维护。如 何引导商人开发“房产保姆”商机，是个 值得思考的问题。

六、“冬交会”农业趋旺

海南的热带农产品特别是瓜果、海 产特别受内地和香港欢迎，“冬交会”颇 受关注。2009年冬交会，有来自境内外 的3800多名客商与会，其中，国内客商 3300多名，境外客商近500名。境外客 商来自美、德、英、日、韩和中国香港、中 国台湾等17个国家和地区。

七、开放开发西沙旅游

将来可开放开发海南省辖区内的 西沙旅游，有利于维护国家，发展 推动海南旅游发展和保护生态。