刍议房地产企业的内控制度

摘要：在当今快速发展的知识经济时代，我国房地产企业集团蓬勃发展，但同时也存在一定的问题，房地产企业普遍面临着建立和完善企业内控制度的挑战，因此，本文以房地产企业作为出发点，探讨了其内控制度建立的原则和对策等。

关键词：房地产企业　内部控制　制度

随着我国经济体制的改革，我国的建筑行业在自身改革的基础上蓬勃发展。但在世界经济一体化的背景下，建筑行业同时面临着激烈的市场竞争。在严峻的市场经济中，如何生存、如何发展已经成为摆在房地产开发企业面前的一个重要问题，为此，房地产企业应该针对自身存在的问题，加快完善企业内控制度的建设和完善。

一、房地产企业内控制度建设原则

企业内部控制是企业管理的重要手段。内部控制是经营者为维持企业资产的完整性确保企业会计记录的正确性和可靠性，以及对经济活动进行综合的规划、协调和评价而制定的制度、组织、方法和程序的总称。内部控制制度的设计原则是指设计内部控制制度时必须遵循的一些指导思想。房地产企业内部控制制度设计的原则主要有：

1、成本一效益原则。成本一效益原则是企业在内部控制制度设计时必须考虑的重要原则，企业不可能不考虑控制对系统发挥的效率和控制本身的成本。过于复杂的控制制度必然会降低企业管理系统处理功能的效率，同时也使控制的成本大大增加，甚至有可能超过其带来的效益。一般来说，企业控制的成本不应高于它所发现、预防和纠正的错误可能带来的损失，这是最低界限。

2、相互牵制原则。相互牵制原则，是会计部门设计时遵循的一项重要原则，它是指一项完整的经济业务活动，必须由具有互相制约关系的两个或两个以上的部门人员分别完成。即在横向关系上，至少要由彼此独立的两个部门或人员办理，以使该部门或人员的工作接受另一个部门或人员的检查和制约；在纵向关系上，至少要经过互不隶属的两个或两个以上的岗位和环节，以使下级受上级监督，上级受下级牵制。对于房地产企业而言，需要分离的部门职责主要是授权、执行、记录、保管、核对。

3、灵活性原则。在制定内部控制措施时必须使制定的措施尽量保持较强的灵活性，能够应对发生的各种突如其来的意外情况。如果制定的控制措施只能对某一种破坏实施控制，那么企业就需要不断设计新的控制措施来防范新的风险，最后企业的内部控制体系就会变得极其庞大和复杂，使人难以掌握和适应。因此，在设计内部控制时，应充分考虑各种因素，最大限度地保持各控制措施的灵活性。

4、系统性原则。在建设内部控制制度时，需要明确整个企业的内控制度是一个完整的系统，需要相互结合、彼此配合，才能实现内控的目标。在这里，企业内部会计组织结构起着骨架的作用，因此，需要科学、合理地设置会计机构和岗位并明确他们的职责，这是有效实现有内部控制的前提。同时，企业会计组织结构要进一步加强整合工作，使整个企业协调高效运行。

二、房地产企业内控的关键控制点

随着市场经济的发展和交易方式的多样化，传统的凭证、账薄越来越少，取而代之的是电子凭证、电子合同、电子货币等等，由此带来房地产企业内部风险大量增加，给内部控制制度的建设增加了难度。传统的一些风险控制制度已经不能适应新形势，需要全面研究、应用新的风险控制制度，加强对各控制点控制，以避免管理风险，实现企业目标。

(一)工程阶段内部控制点

(1)投资决策阶段。投资决策阶段是建设工程造价控制的重要阶段与项目决策前的准备工作，对建设工程造价以及投产后的经济效益有着决定性的影响，因此要切实做好可行性研究。根据市场需要及发展前景合理确定建设规模。加强项目优化评选，细致做好投资估算，形成投资最高限额，以便有效地遏止“三超”现象。造价管理人员应编制出初步的造价估算，对拟建项目进行投资估算、资金筹措、风险分析、项目的盈利能力及偿还能力的分析，在经济上对项目做出合理、准确的投资决策。

(2)规划设计阶段。在投资控制完成后，真正的内部控制就从设计阶段开始。后续的造价控制都是施工图预算的基础上进行调整的。如果设计人员在设计阶段未能进行优化设计，则势必增加工程不必要的投入。造成浪费。因此在设计工作上，房地产企业应该采用造价规划原理、限额设计方法以及优化设计方法等进行造价控制，为总体工程的成本控制打好基础。

(3)工程施工阶段。第一，科学授权审批。科学授权应当与整个企业的经营管理、会计政策、内控目标相结合，授权的方式方法应当做到使关键岗位员工的职责得到明确并充分加以规定。这要求企业明确规定涉及会计及相关工作的授权批准范围、权限、程序、责任等内容。根据公司内部规定和程序对执行的业务进行授权审批，对资产和数据的处理进行授权。企业内部的各级管理人员必须在授权范围内行使职权和承担责任，经办人员必须在授权范围内办理业务，以保证企业既定方针的执行和限制。第二，职责分离。实施职责分离控制，防止个人隐瞒错误，舞弊或违规行为。根据企业的组织结构及员工的岗位责任，一个人不能同时从事可以隐蔽自己所犯错误和不轨行为的职务，比如出纳人员不兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用的登记工作，做账会计与复核会计职务相分离等等，以有效防止挪用资产，修改会计记录的违规行为。第三，建立财产清查盘点制度。对现金、银行存款等业务做到日清月结，确保账实相符。这里需要强调的是企业应加强银行账户对账管理，必须由非出纳人员在月末编制《银行余额调节表》，分析未达账项产生的原因，及时进行账务处理。实物资产必须实行永续盘存制的方法，随时反映实物资产购入、发出和结存的情况。还要制定财产物资的局部清查和全面清查制度。以保证账实相符或及时处理发生的差错。对于发生的盘盈或盘亏，要查明原因，并追究该项资产管理者的责任。第四，落实费用指标。房地产集团内部有多个部门，为了有效控制经营成本，应实行费用指标分管，各项费用指标由财务部门统一掌握、各部门分别管理，以调动各部门的积极性和增强责任感。例如，财务费用由财务部门将指标下到各部门，分别控制使用各项费用指标的核定和分解，分别落实掌握各项指标的责任者。年终由财务管理部门考核各承包部门费用的节超情况，并按一定比例给予奖罚。

(二)加强企业内部监督。尤其要发挥内部审计的作用

要确保企业内部会计控制制度切实地得到执行，必须建立全面完整的监督制度。现代企业尤其要通过设置内部审计机构。充分发挥内部审计的功能。来加强对本企业内部会计控制的监督和评估。房地产企业要加强内部审计，首先要提高审计的地位，保证内部审计的独立性和权威性。其次要切实加强内部审计队伍建设，努力培养和造就一支高素质、复合型的内部审计队伍。要通过独立、客观的审计工作及时发现和反映问题、揭示企业风险，并针对出现的各种问题及内部控制执行中的薄弱环节，及时采取措施进行修正或改进，以防患于未然。

(三)构建切合实际的内部控制评价机制

房地产企业一般包含多个部门，各部门可以根据各自的实际情况。结合上级管理部门的要求，通过确定风险控制环节，分解、落实机构内各部门、各岗位管理职责，并对各单位、各部门的控制状况进行检查、评价和考核，进一步推进全面风险管理、落实岗位责任，提高全员风险防范的意识和能力，从而全面有效地控制经营风险，提高内部控制管理水平。

(四)注重会计人员素质的提高

“人”是内部控制行为的主体，需要加强对内部控制行为主体的控制，把内部会计控制工作落到实处。要定期对重点岗位人员的思想和行为进行考察，对可能出现违法违纪内部业务人员、会计人员，要及时加以防范和控制。其次，要加强对会计人员的业务培训和继续教育，以提高其工作能力，避免会计业务处理的技术差错而导致会计信息失真。同时，加强对会计人员的职业道德教育，使其自觉执行各项法律法规，遵守财经纪律，做到奉公守法、廉洁自律，具有较强的自我约束能力。

综上所述，房地产企业的建设工程周期长、消耗量大，建设完善的内部控制制度对其健康顺利发展具有不可低估的作用。只有建立科学的内部控制制度，才能实现房地产项目盈利最大化和成本最小化的目标，提高房地产企业的社会效益和经济效益。