京沪深楼市观望调整 后续政策成关注焦点

从10月各地房地产市场的表现来看，楼市基本延续了调整低迷的态势。而从另一方面来看，近期的政策面已经出现了明显的变化，在刺激内需的大背景下，后市政策是否会进一步出现松动无疑成了市场关注的焦点。

周末的时候，记者接到了一个电话，来电话的人自称是房地产公司的工作人员，他向记者热情地推荐位于上海青浦的一个别墅楼盘，说是只要200多万元，非常的实惠，并且第二天就有班车可以去看房。接完电话后记者细想了一下，实在想不起什么时候曾经留过电话给这家房地产公司，并表达过购房的意向。但与此同时这件小事反过来也说明了这样一个道理，当前房地产市场的竞争日趋白热化，房地产公司也只能“不择手段”地寻找潜在“客户”了。

近一段时间以来，时常有读者向记者咨询未来市场的趋势，其实现在要回答这个问题很简单，目前几乎所有资产的价格都出现了缩水，房地产市场自然也无法幸免，这一点我们从10月楼市的走势中已经可以得到印证。从10月各个城市楼市的走势来看，大多数城市房价环比均出现了下降，这恰如其分表现了当前的市场趋势，而从各个城市的表现来看，北京、上海、深圳等城市的市场特点均不尽相同，对此大家也可以多加留意。

北京：保障性住房当道

虽然10月份国家出台了刺激楼市的相关政策，但北京楼市并没有出现起色，而是继续保持冷清。供应方面环比大幅下滑，但同比依然上涨；成交方面则环比同比均呈下滑趋势，传统“金九银十”的旺销情景没有出现。根据中国房地产指数系统统计，经历了9月份住宅供应的大幅增长之后，10月份北京住宅供应环比下降，但同比依然上涨。10月商品住宅上市面积117.75万平方米，环比下降55.6％，同比上涨19.8％。商品住宅共上市12294套，环比下降55.5％，但同比仍上涨61.2％，受远郊区县住宅滞销的影响，开发商开始青睐离市区较近的地区。

虽然刺激楼市的相关政策已经出台，但10月北京楼市仍然维持了调整的态势，全市商品住宅成交量环比小幅下跌，共成交8240套/78.25万平方米，环比下降7.2％，同比下降47.99％，并且这其中一半以上是保障性住房，实际成交的商品房数量更少，市场继续冷清，“金九银十”没能出现。10月商品住宅成交均价为9244元/平方米，各区县商品住宅成交均价涨跌互现，其中西城、崇文、丰台、石景山、大兴、密云和开发区七个区成交均价环比下跌，崇文区下跌幅度最大。

上海：新政惠及面有限

虽然由于世界经济形势的剧烈动荡和国内经济环境的恶化，政府出台促进宏观经济以及房地产市场发展的政策，上海市政府也出台了相应的房地产政策14条，但政府力图在保持楼市投资稳定和防范信贷风险上取得平衡，新政受惠范围主要集中在首套房客户上，短期内未见对提振市场信心有明显效果，10月住宅供求双双下滑，与往年相比成为楼市新低，城市综合指数和住宅指数出现回落。根据中国房地产指数系统统计，10月份，上海商品住宅上市面积140.18万平方米(12894套)，较上月下跌15.99％，比去年同期下降了15.73％。随着“金九”的惨淡收场，“银十”依旧困难重重，开发商在经历了9月阴冷之后，对于10月依然抱有一丝希望，但也明显放缓了推盘的进度，市场整体环境的趋冷是导致今年楼市萎靡不振的主要原因，新政的出台虽然给予楼市以鼓舞，但企业基本放弃了年内市场回暖的预期，而寄望于明年，10月新增供应明显减少。

10月住宅市场延续了前期的低迷态势，成交量持续走低。10月，上海全市商品住宅成交面积85.95万平方米(8383套)，比上月下降了5.79％，长期的市场低迷导致悲观气氛加重，一些自住型需求难以释放。与去年同期相比，住宅成交量同比下滑62.90％，降幅明显。房产新政14条主要覆盖首套房消费者，对当前在售新盘惠及面有限，且对未来经济局势的不稳定性和对更大力度优惠措施的预期，导致短期内反而使观望气氛加重，各方也延迟了交易，导致10月后期成交依然节节下滑，楼市进一步探底。

深圳：价格同比仍降

10月，受黄金周秋交会的促动，深圳住宅开盘量和交易量均有明显增长。根据中国房地产指数系统统计，10月新开盘10个住宅项目共推出4446套/41.33万平方米，环比供应套数增加60.65％，供应面积增加48.63％。10月开盘量大幅增长，主要是因为“十一”黄金周和秋交会的带动，许多开发商都纷纷借楼市盛会出货。10月共有11个住宅项目取得了预售许可证，共批准预售2976套/29.46万平方米住宅，环比分别减少68.12％和58.18％。

10月深圳商品住宅共成交3483套/33.84万平方米，成交面积环比增加9.54％，同比也有明显增长。10月是传统楼市旺季中的黄金十月，成交量虽环比增长明显，但和5月份近41万平方米的成交量还有一段距离。10月深圳商品住宅成交套均面积为97.17平方米，环比增加3％，还是以中小户型为主；10月各户型成交情况，成交面积环比有增长的户型有一室、两室、复式和别墅，其中别墅环比增长幅度最大达70.85％；一室、两室和复式户型成交面积环比增长明显，涨幅分别为27.47％、22.63％和13.20％；而环比下降的户型中，下降幅度最大的户型是大面积公寓，跌幅为42.55％，三室和四室跌幅相对较小，分别为7.36％和5.43％。

后续政策成关注焦点

从10月和近期的市场走势来看，针对房地产市场的政策已经出现了明显的变化。在国家出台房产新政之后，各地都相继推出了一系列措施，但记者认为，这些政策对楼市实质性的影响还需要一段时间来体现，而且在力度上还有待进一步加强。

所以从未来的发展看，我们还是应该更多地留意后续政策面的变化。当前的经济形势非常严峻，进一步下滑的态势相当明显，在这种情况下，刺激内需会成为今后一段时间里重要的经济策略。而房地产市场由于可以带动多个相关产业的发展，所以是刺激内需最好的载体之一。现在虽然有关方面已经推出了房产新政，但在地方以及中央政府相继出台稳定房地产市场的政策以来，房地产行业的调整仍在继续，这在量价等多项数据上均有所反映。国家统计局近日公布的数据显示，今年前10个月，全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5％。同时，全国房地产开发景气指数延续了今年年初以来的下降态势，10月份的指数为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点。

而种种迹象表明，目前房地产的支柱地位正在被进一步地强调。11月11日，国务院召开省区市政府和部门主要负责同志会议，突出强调了房地产行业的重要作用，要求各部门要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。在这种情况下，为了加快拉动内需，相关部门会否进一步推出有利于市场的举措就成了大家关注的焦点。从目前来看，有关方面之所以一直强调“首套房”，主要是惧怕对市场的刺激政策会导致楼市投机的“死灰复燃”，而这也是当前政策一个难点。但是在市场需求依然萎靡不振的情况下，相关政策如何在这两个方面之间找到一个平衡点，就是未来市场的一个看点。