不办交房手续 租房易生纠纷

张某将其名下的一间沿街商铺出租给李某，双方签订了一份书面租赁合同。合同约定租期为5年，租金一年一付，其中第一个月为装修期，装修期内免收租金。

合同签订后，张某马上将该房产的钥匙直接交给了李某，双方并未办理书面的房屋交接手续。李某拿到钥匙后，便马上找了装修公司进场装修该房产。

根据双方租赁合同约定，李某应在签订合同1个月后支付第一年租金。可1个月过后，李某却迟迟不交房租，张某多次向李某催讨，李某均表示资金比较紧张，过段时间一定支付租金。此后，张某得知李某拖欠装修公司的费用也分文未付。感觉事情不妙的张某，便再次找到李某要求其尽快支付租金，可李某仍表示没钱支付房租，还表示他已经不想再租这房子了。

面对出尔反尔的李某，张某一气之下将其告上了法庭。法院立案后，通知李某应诉，可李某并未到庭，法院只好进行缺席审理。

法院在审理过程中，询问张某何时将房产交付给李某使用，是否有证据证明。张某在签订合同后便将房产钥匙交给了李某，可当时并未办理书面交付手续。换句话说，张某手上并没有将房产如期交付给李某的证据。

正因为张某无法提供有效证据，证明已按合同约定将出租的房产交付给李某，法院最终判定原告张某举证不能，驳回了张某的诉讼请求。

由于当时交付房产时的疏忽，张某没能如愿拿到租金，还得承担败诉的后果。

点评：沈宇锋 （律师）

该案件是一起典型的房屋租赁合同纠纷，出租人因承租人不按约支付租金而提讼。

从举证责任角度看，法院对该案件的判决并没有错。法院认为，在房屋租赁合同法律关系中，出租人作为合同当事人其要履行的最重要的合同义务就是交付出租房产的义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，在合同纠纷案件中“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。因此在该案中，张某是否履行交付房产义务的举证责任，应由负有履行义务的出租人张某承担，可事实上张某由于疏忽并没有与承租人李某办理交接手续，因此无法提供其将房产交付给李某的证据。虽然，事实上张某已按合同约定将出租房产交付给了李某，但由于其证据上的缺失，导致张某的诉讼请求未获得法院的支持。

该案中，张某的境遇无疑给其他房产出租人提了个醒。在日常生活中，很多人在动产交付时，一般都会要求对方打个书面的收条或凭据，可在房产等不动产交付时，往往会忽略交接手续的办理。

而出租人如果忽略了出租房屋的交房手续问题，除了可能像张某一样无法证明自己已经履行交房义务的法律风险外，还会造成无法明确房屋出租的起算时间，无法明确房产在租赁期内的毁损责任（合理损耗除外）承担，无法明确房产内财产的风险（被盗窃、被水淹、被雷击等人为或自然风险）转移等问题。如果租赁合同双方在履行合同中发生争议，这些问题都将成为承租人“捣浆糊”的依据。因此，笔者建议房产出租人，在出租房产时应重视出租房屋交房手续问题。

办理出租房屋的交房手续应明确以下内容：1.交付时间，应写明具体的年月日时（明确时间可有利于明确风险转移问题）；2.房屋状况及配套设施，应写明房屋的成新以及框架格局，并列明配套设施的清单；3.水、电、气具体刻度数，出租人已交付的有线电视费、电话费、网络宽带费、物业管理费、停车费等费用的具体数额，有利于明确出租人与承租人的费用承担问题。

总而言之，事前的手续是为了避免事后的纠纷，假如该案中张某妥善办理了出租房屋的交房手续，估计李某也不会随意违约了，其合法权益也会受到法律的保护。